打遍125无敌手的万科，在京西160+的三国杀中，能赢吗? 壹丨First在「好评与差评」的后台

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京西|万科|样板间|三国杀|翡翠|长安---

壹丨

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First

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在「好评与差评」的后台，万科翡翠长安也是经常被点名的项目，所以上周看完中海寰宇天下，评论君顺道拐去了翡翠长安

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惯例，先看区位。

万科翡翠长安，在长安街西沿线与西六环交汇处西南1.2公里，环线上属于西六环外，门头沟新城。

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评论君下午三点打到的车，从古城大街上阜石路，整个行程约有15公里，用时20多分钟。讲真，真没想到有这么远。

从地图上看，两个项目的直线距离明明不到4公里。

费时的原因是要绕路，现在长安街西沿线还差永定特大桥「合力之门」未修通，据说时间节点会是明年。

所以，从寰宇天下到翡翠长安，要么走阜石路，要么走莲石路，都要绕一下才行。

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永定特大桥通车后，就没这么麻烦了。翡翠长安直接上长安街西沿线，到西五环，开车不到8公里，距离感一下拉近很多。

加上地铁S1线加持，未来在金安桥或者苹果园的换乘，还是很爽的。只不过翡翠长安到S1先上岸站的距离有1.5公里。

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逼近评论君常强调的步行极限，舒适度有些勉强。

配套是可以加分的。从沙盘规划上看，项目南侧一街之隔，是一座体育文化公园和一座万科代建公园。

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据说，体育文化公园的最终代建方，已经确定为喜隆多，建筑形态是地上三层地下两层的设计，以运动健身为主。

包含初中部和高中部的北京八中京西校区，到项目也就只有600米。

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同时，项目的北侧和西侧，是大体量的商业，购物会非常方便。

此外，区位上还能收割首钢拆迁和冬奥会的红利，石景山保险产业园也在按部就班建设，评论君曾讲过多次，不细说了。

随着交付节点的临近，这些配套都会逐渐兑现，门头沟新区的居住体验和舒适度，会有非常大的改善。

贰丨

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Second
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接下来，具体说说产品。

万科翡翠长安属于老盘顺销，目前主推的是4号楼和5号楼，面积段在160㎡以上，包括165㎡、172㎡和198㎡。

因为是无限系的产品，所以以上面积段，大概有三居到五居几种选择。

样板间看的是165㎡的四居，据置业顾问讲，未来会开一个198㎡的实楼样板间，这次时间不凑巧，没赶上节点去看。

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就以165㎡户型，简单谈几点看法。

1、

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平心而论，就户型设计，在125㎡户型上下的面积段，万科在业内难有敌手，房间布局和收纳都能做到很极致的状态。

评论君之前看过翡翠四季的128㎡户型，是万科很经典的一款，「H」型的布局结构放下四居两卫，也并不牺牲玄关，紧凑又实用。

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但面积160㎡以上的改善户型，评论君觉得没有太多惊喜，估计万科也在琢磨，要给业主呈现一种什么样的生活状态。

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2、

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客厅面宽还算不错，165㎡户型的客厅面宽，在4.5米，主卧面宽4米，次主卧面宽3.5米，整个南向采光面有12米。

因为样板间做在了售楼处的地下，现场的采光和通透度一般，根据评论君以往的经验，如果是实楼或者地上，采光会很好。

餐厨部分的处理差强人意。下图评论君标出的位置属于赠送，有7㎡多，样板间做成了带玻璃推拉门的书房，敞开时候餐厅会显得宽敞一些。

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如果隔离成卧室的话，样板间餐厅部分的尺度感，是要打折扣的。类似面积段，中骏天璟155㎡户型的餐客部分，明显处理的更好。

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3、

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精装交付，样板间的几个细节很加分。前面提到玻璃推拉门，翡翠长安是以上滑轨呈现的，地面没有凹槽不会积灰，也不会绊脚。

主卧衣柜的收纳系统，配备了衣物杀菌处理机，还有厨房的灶上龙头。虽然这些都是万科标配，每次看到还是觉得挺暖的。

4、

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产品上看，翡翠长安主攻高端改善的目标，非常明确，有抗性的部分在于项目3.5的高容积率。

知道评论君看过翡翠长安，有粉丝第一句就聊到「这个项目容积率不低呀」，另外项目东西两侧的保障房和商业楼，也很影响感官。

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但这属于地块的先天属性，我们并不能诟病万科，实际上，翡翠长安在努力平衡不利因素带来抗性。

园林设计上，楼栋之间规划了五大主题公园，中轴线上下沉会所和景观会很费钱。

之前评论君曾经和一位业内大咖有过交流。下沉景观因为涉及到土方，铺装等一些工艺，会比平面景观多出许多成本。

项目看多了，评论君的关注点，除了室内空间，也会在意公共空间的布局和维护，这关系到未来你的居住舒适度。

重要的是，在进入二手房市场之后，整个社区的品质和卖相，以及它呈现出的真实场景，会牵扯到你在谈判桌上的溢价筹码。

叁丨

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Third

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说到成本，2015年11月，万科花费46亿，摘得翡翠长安地块。

地块总体量25万㎡，商品住宅约10万㎡冒头，剩下的部分是商业以及保障房。有机构测算，项目住宅部分的楼板价在2.35万/㎡。

项目以20层+的高层为主，主体建筑一般来说，按照3500元/㎡计算即可，不过翡翠长安是万科的无限系项目，楼板需要加固加厚。

成本也就比一般项目要高些，评论君按照4000元/㎡计算，不过安装工程依旧按照500元/㎡的标准。

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之前查资料时，偶然获得一份翡翠长安140㎡户型的装修材料表，表格显示，项目五金洁具的品牌以科勒为主，厨房电器配的是西门子。

评论君查了配备冰箱的型号，在京东上的

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售价是1.2万一台，在西门子的产品系中，应该算是中等以上的配置。

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综合考量，不同户型会有细节上的差异，但3500元/㎡的装修标准，应该足够了。

算下来，翡翠长安的成本价，大致在3.7万/㎡。

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表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整;本次测算计容建面，以取得预售部分计算

目前，翡翠长安的售价在6万/㎡上下，价格高些的房源能到6.3万/㎡。

按照6万/㎡计算，项目的净利率在17%左右，血厚的好处是，在政策期价格会有可以调整的空间。

之前翡翠长安出了一批特价房，售价在5.5万/㎡左右，算上赠送单价会更低。评论君曾在某个微信群里看到，有人甚至能拿到4.8万/㎡的价格。

翡翠长安拿地很在点上，时差不过半年，中骏天璟地块的楼板价，就飙升至4.1万/㎡，这也为整个门头沟的房价托了底。

评论君觉得，就门头沟的新房而言，很难再有5万/㎡以下的时候，如果你遇到，一定不要放过。

肆丨

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Forth

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最后，我们来看一下周边竞品和价格。

评论君觉得，在当前的楼市环境下，翡翠长安的压力其实还蛮大的，中海寰宇天下面市之后，分流了不少注意力。

但从产品上看，寰宇天下其实并不能算是翡翠长安的竞品。一方面，主力户型面积段有所差异，品质也不是一个段位。

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翡翠长安的对手，是同区位内的电建金地华宸和绿城西山燕庐。

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评论君查到，目前金地华宸140㎡户型已经售罄，目前主推的是185㎡的平层，还有部分面积在247㎡的花园院墅，说下跃更容易懂些。

销售总价在1200万到1600万之间，产品细节评论君不多说了，详细测评可戳?电建金地华宸

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西山燕庐也有推大户型的计划，前段时间去看了燕庐195㎡户型的样板间，7.55米的客厅面宽，展示效果相当给力。

但这部分产品可能要放到明年入市，燕庐当下在售的是125㎡的三居到172㎡的四居，总价在720万到1150万之间。

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可以看到，今年大家主推的产品，在面积段上是有重叠。更闹心的是，对于这三巨头来说，所有的区位利好，都是被弱化的。

因为在某个项目被强调的利好，诸如S1地铁，长安街西延线，在另外两个项目都会得到同样重视。

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如果你不是谁的死忠粉，其实还蛮难选的。

恰巧，这三个项目评论君都悉数看过，简单谈几点产品上的差异感。

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电建金地华宸沙盘

1、

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万科翡翠长安，容积率最高，地块属性也最为复杂，产品都是高层，对密度有要求的人会有抗性。

不过，你能明显感觉到，翡翠长安在用万科擅长的无限系，精工工艺，以及园林设计，努力找补，为项目做附加值。

2、

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电建金地华宸的容积率是2.8，产品规划是典型的拉高排低，做了24层高层板楼和8层洋房的组合。

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最优质的绿化和密度，给到了洋房部分，这在开发商中间，是非常常见的做法，也最容易出溢价。

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绿城西山燕庐沙盘

3、

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西山燕庐容积率跟金地华宸相同，也是2.8;不过产品规划上，没有做两极化的区分，而是从高层到小高再到洋房。

最北边是24层的高层，中间是16层的小高层，最南边是7层洋房，逐渐过渡，社区人群的属性，会更相近一些。

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用足容积率的同时，规划出了大面积园林，

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公共空间做的比较完备。

价格大家最近可以多关注下，如果你多跑售楼处，是可以发现一些折扣的。

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评论君查到，金地华宸销售均价在6.5万/㎡，但听朋友讲，有段时间项目185㎡的院墅，1000万冒头就能拿到，折合单价不到6万/㎡。

万科翡翠长安也推过特价房，前面评论君提到了，价格非常美丽。西山燕庐也有特价房机会，125㎡三居总价675万起。

现在市场没有完全回暖，房企资金不够宽裕，总会有一些折扣放出来，但前提是你多跑售楼处，并且购买意向强烈。

评论君明着市调，有些项目的口风还是咬得很死的。

周边二手房，这次就不多写了，只在这三个项目中做抉择，就够头疼的了。

ps:你会选谁?评论里告诉我呀。

附:翡翠长安项目户型图

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165㎡户型

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172㎡户型

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198㎡户型

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e·n·d

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核心要点提示

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翡翠长安的位置，紧靠长安街西延线，永定河特大桥修通之后，从项目到市区的距离会大大缩短，甚至于和中海寰宇天下，算是同一纬度的项目。

2、

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项目属于门头沟新城，东侧是首钢遗址公园，南侧是运动公园以及北京八中京西校区，北侧是大体量的商业，随着片区的成熟，城市感和舒适度会越来越明显。

3、

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建筑形态以高层为主，容积率3.5，密度有些偏高，地块属性偏复杂，西侧和东侧有一定体量的保障房和商业，会影响感观。

4、

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项目是万科无限系产品，精装交付，园林的规划和设计，能满足平常在公共空间活动的需求，是项目的加分点。

基本

概况

项目

万科翡翠长安

地址

西长安街沿线与六环交汇处

西南1.2公里处

主力产品

172㎡四居、198㎡五居

销售进度

4号楼、5号楼在售

销售价格

总价720万到1350万

交付时间

2018年下半年到2020年

交付标准

带装修交付

入群请联系评论君1号:lucky0633

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