土地价格：房价下降的制动器
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如果要对吃瓜群众的心理痛点进行排序的话，估计房价一定会是TOP3以内的话题。
甚至可能排在首位。
房价带来的痛苦感已经成为一个挥之不去的社会病。
通过持续的政策调控，如脱缰野马一样的房价已经开始呈现稳中有降的趋势。但距离许多人的心理价位依旧有着遥不可及的距离。
影响房价的因素有很多，政策的、金融的、供给的、土地的等等。不同的人会从不同的角度进行解读。不同的城市也呈现不同的表现形式。
分析众多因素，会发现，“地方债
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”三个字是隐藏在高房价背后一个无法回避的原因。土地|房价|价格|制动器|下降|债务---
地方债有多少
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近日，在采访人员会上，权威发布的2017年末政府负债率为36.2%，这个数字比2016年下降0.5个百分点，这是个远远低于国际水平的数字。
而同样根据官方的预测，未来几年的债务风险指标水平与2017年相比，不会发生明显的变化。
谁都不能否认，这是个很亮点的指标。
对于怎样界定地方债，发布会上强调，按预算法规定，政府债务是指中央财政国债、地方政府债券以及经清理甄别认定的截至2014年末的存量政府债务。
按照这个定义，截至2017年末，我们的政府债务余额为29.95万亿元，中央财政国债余额占其中的13.48万亿元，地方政府债务余额则为16.47万亿元。
负债率（债务余额/GDP）是36.2%，远远低于国际通用的60%的警戒线。
管理得力，喜大普奔。
而在专业人士看来，官方公布的16.47万亿元债务，是由法律严格规范的债务，相应的其风险不大，而更应该高度重视的是地方所产生的“隐性债务”风险。
看不见的债务
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隐性债务，是指个别地方绕过政策约束，通过各类融资平台公司、PPP项目、政府主导投资基金、政府购买服务等方式违法违规或变相举债所产生的债务。
比如，由于各地政府都掌握一些国有企业，于是，当需要的时候，一些地方就利用国有企业去干本来应该政府负责的事情，从而造成政府投融资和企业投融资边界模糊不清，从而产生隐性债务。
虽然是不在账面的隐性债务，但是最终还是要地方部门为之背书。
这些债务，要拿什么还钱？
从统计看，超过80%的地方靠土地偿债。
从而造成一个现象，那就是土地财政成了地方债的救命稻草。而由此也使得一些人在意愿上不愿意降低土地价格，因此，又造成高地价传导高房价，成本高企、泡沫难破。
政策走势分析
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随着全国两会的召开，今年的经济政策越来越清晰。官方的报道为我们提供了清楚的分析依据。
今年，在供给侧改革的大背景下，地区经济形势将产生分化，发展缺少动力的地区，债务情况将会很严峻，重点地区和中心城市压力相对持平。
一方面，随着对随意开发的限制，地方可用于市场交易的土地面积不断减少，大建设大开发的趋势得到抑制。
另一方面，货币政策将会保持持续性，不太可能再发生大规模刺激的宽松政策，市场产生通胀的可能性较低。
综合这些因素，地方政府通过刺激城市开发而进行推高土地价格的空间已经很小。
而从政策面考虑，在严格要求房价调控的大背景下，没有人会胆敢突破政策限制。
房子是用来住的不是用来炒的，这个要求会贯穿到各地的工作中。
同时，加强政策性住房、租赁性住房开发也是落实中央要求的刚性任务。
房价的稳定态势已经形成。
除了部分旅游型地产会保持一定热度外，大部分地区将开始波动调整。
下行是大趋势，崩盘是不可能。
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因为楼市终归是政策市，如果价格持续走低，随时可能放开限购去刺激。政策一放开，房价马上就会回来了……
不管如何，震荡调整的时代已经开启了。
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刚需的，就下手；置换的，再等等。
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价格好，才是最好的道理。
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