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当小产权遇到房产税会有几种情况？

作者：齐俊杰看财经

最近，房产税的消息一直不断，而且已经越来越清晰，基本可以确定的是，第一肯定要征收了，第二根据税收法定，最近几年要先完成立法，第三目的是为了解决政府收入分配，调节个人贫富分化，第四他是地方税，各地制定税率，税收也留在地方。第五工商业住房和个人住房全收，给予适当减免。第六通过评估价值来收税。

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这些都是目前可以确定的情况，但也有一个事情大家非常疑惑，那就是小产权房该怎么办？也就是那些没有房屋产权证，在集体土地上建起来的房子，这种房子在全国有66亿平方米，8000多万居住者，在某些城市，小产权房的占比甚至超过了50%，房产税的脚步虽然越来越近，但小产权一直不在考虑之列，那么未来小产权该如何应对房产税呢？我们可以做这么几个猜想。

首先，按照既有态度，继续严格打击小产权房，由于小产权房严重违反《土地管理法》和《城乡规划法》，所以本质上小产权房就是违法建筑。那么接下来对未建的或即将建的小产权房予以坚决制止，对违法的开发商予以处罚，用严格的执法权阻断其非法建设的路径。对已经建成的小产权房，并已经投入使用的，也要逐渐的清理拆除。这么做不会涉及到房产税问题，但清理难度极大，毕竟是人家已经生活了很多年的，你去拆除，阻力应该不小。所以我们也看到，虽然一直在喊严厉打击，但是收效甚微。小产权房还是蓬勃发展。违法买卖越来越多。现在也只能是针对占用耕地性质的小产权房给予打击，对于集体建设用地上盖的小产权，更多是睁一眼闭一眼。但他会严格限制产权转让，也就是说虽然你不交税，以后你别想在阳光下卖。

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其次，通过集体建设用地转租赁的方式，推动小产权房阳光化，以前是不允许你经营，现在把租赁权给你了，逼着每个拥有土地的集体，清理本村本镇的土地，然后统一管理统一开发统一出租经营，这就相当于给了集体利益，那么集体就有了清理小产权房的动力，会借此机会以集体的名义收回不少已经卖出的小产权房，从而转向租赁，获取阳光下的收益。这些人本来就觉得卖亏了，所以也很有动力找个辙把房子给要回来。至于买了小产权房的，你们签订的合同根本无效，因为合同是个人之间的契约，从法律性质来看，个人契约不能对抗国家法律，比如咱两商量，我把长城卖给你，这事根本就不可能，我对长城没有所有权，长城也禁止买卖。小产权也是如此，农民对于小产权房也没有所有权，他也只是使用权，这种集体土地上的房子，也是禁止买卖的，所以跟长城的性质一样，你们之间的合同不受法律保护，买小产权房的没地方说理去。至于能得到怎样的补偿，全看卖方的良心。估计以后纠纷不少。而买房人会吃大亏，这也是国家乐于见到的结果。增加了租赁住房供给，拉低了租金，加大了租房市场建设。

第三，通过缴纳房产税，把小产权房转正，很多人就等着这一条呢，因为所谓小产权房，最大的不同就在于没交过土地出让金，所以便宜的多的多，那么以后收房产税，土地出让金肯定不收了，所以按理说你把房产税足额或者按照高额标准交了，小产权房也可以给你办理正式产权证明。一开始我们也说了，房产税是地方税，所以这完全取决于地方意愿，现在他的主要收入模式是土地出让金，所以当然不能给你小产权转正，否则他的地卖个谁去，未来他的收入主要靠房子上的税了，所以当然是房子越多越好，小产权税率还比住宅更高，所以这应该是一块大肥肉，没道理放到嘴边不吃下去。所以小产权跟商品房一起评估，然后制定高税率，从而转成正式商品房，这也是极有可能的情况。比如一套10年的商品房和小产权都被评估到200万，但商品房收每年1%的房产税，还要考虑70年土地出让金的减免，所以每年收到的税也就是2万×10/70，最后每年收税2800元，根本没多少钱，而小产权就不同了，他要全额缴纳房产税，那就是说他每年交房产税2万元。所以买房的时候，人家花了200万，你只花了80万，但后续的费用人家每年只交几千块钱房产税，你要每年交2万，这也算是扯平了。以后这种房子再过户，房产税的缴纳形式不变，那么再买你这个房子的人就要掂量一下税收的问题了。

（这里解释一下，70年土地出让金减免，你就把他当成返还，或者说，房产税是你应该全额交的，只是每年把土地出让金返还给你，这样更符合法的精神。每套房都收税。只是适当减免。而不能是有些人交税有些人不交。）

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虽然现在国家一直在说，绝不让小产权合法化，但其实每一个买小产权房的人都在盘算，说不定哪天就能合法化，其实由于数量庞大，全面清退堵漏洞的方式，估计顶多也就是拖延，解决不了问题。会越来越激发这种矛盾，所以大禹治水堵不如疏，按照第三种方案，通过房产税，给集体建设用地的小产权一个出口，让他们补交税费，从而获得合法化的身份，这样对于商品房购房人来说也算公平，而对于地方政府来说，还能获得巨大的收入来源，同时也能起到短期内大量增加房屋供给，平抑现有房价的目的，所以可能这是一个皆大欢喜的局面。