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上海2月二手房市场：网签7304套下滑4成奉贤在架均价破3万大关。二手房|网签|大关|奉贤|上海|市场---

一、全市情况——二手房网签量跌至2012年2月以来新低

2018年2月、3月，十九届三中全会与全国两会相继开幕，在楼市调控政策上依旧维持“房住不炒”的总基调，并且在政府工作报告中指出，“继续实行差别化调控，建立健全长效机制，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”。总体来看，政府将房地产定位成社会保障体系建设的重要一环。

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月份也恰逢农历春节传统长假，楼市受到国家重要会议期以及假日双重因素，供求量都表现得极为低迷。

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从新房市场看，本月供求量分别为9.64万平米、20.33万平米，环比大幅下滑的同时，同比下滑幅度也分别达到66%和42%，2月一手商品住宅成交均价为43166元/平米，受结构性影响出现下滑，环比、同比分别下滑1%和9%，为2017年1月份以来的新低。

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从二手房市场看，2月网签量大幅下滑4成至7304套，同比下滑幅度也达25%。从平安好房研究院获取的样本数据看，2月新增挂牌量和在架量分别为9062套、60467套，环比分别下滑5%和16%，从同比看，下滑幅度则分别高达60%和17%。

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二、在架结构和成交结构变化

1、地域分布——外郊环成交占比跌至34%，南桥新城荣获本月板块网签量榜首

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从2月份的在架房源区域分布看，各大区域在架量较上个月无变化，原浦东新区依旧占据老大地位，当前在架房源量达11373套，占全市19%，依旧是全市成为唯一一个在架房源量超万套的区域。闵行区本月在架量为7336套，与第一位的原浦东新区保持较大距离，占比12%。宝山区在架量为5811套，占比10%，较上个月减少1个百分点，中心城区中，杨浦、徐汇、普陀、闸北，挤入TOP10。

从板块上看，金桥、三林、老闵行仍位居在架板块的前三位。另外，值得注意的是，中原板块从上个月的第十位跃升至本月的第五位，本月在架量为1035套，在中心城区各板块中居首，同时，本月另一个中心城区板块——彭浦板块也挤入前十，本月在架量为983套。北蔡板块二手房在架房源均价达65549元/平米，在TOP10板块中最高。

从新增挂牌房源看，三林、中原、金桥的新增挂牌量都在200套以上，各板块之间差距表现不大。

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从2月份的二手住宅成交环线分布上看，内环内、内中环、中外环、外郊环、郊环外，成交占比分别为15%、18%、20%、34%、13%，其中，外交环成交占比较上个月大降3个百分点。

从行政区域分布上看，原浦东、宝山、闵行、销售量居前，其中，原浦东新区成交1294套，占当月全市成交总量的18%，较上个月持平。而宝山和闵行则分别成交758套和732套，占比均为10%。

从板块看，前十榜单的门槛在125套，各板块之间成交量差距不大，成交老大为南桥新城板块，本月网签量为175套，浦东世博和三林板块紧随其后，而上个月位于首位的浦江板块则跌至第七位。

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2、面积结构——90平米以上户型成交占比3成，为去年2月以来新高

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从在架房源的面积结构上看，出现了小户型在架占比进一步提升的迹象，2月底，90平米以下的小户型房源在架量占比达62%，较上个月增加3个百分点。总体来看，在架房源户型趋于小户型，大批业主的改善性置业需求依然来自“小换大”。

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从实际成交结构看，90平米以下的小户型占到全市网签总量的70%，持平上个月，依旧是全市成交主力户型，其中，60平米以下和60-90平米成交占比均为35%，均高于在架比重，市场供不应求，而90平米以上的户型成交占比在2017年下半年以来保持在27%，进入2018年1月，提升至29%，2月份已达30%，为去年2月以来的新高，但依旧低于相应户型的在架占比，如90-120平米的户型成交占比为17%，低于其20%的在架占比。因此，二手房市场上90平米以下的户型最为抢手。

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3、总价结构——300-500万元房源在架占比升至39%

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随着房价的上扬，今年以来，300-500万元总价段的房源在架占比始终处于首位，2月底，该区段房源占比达到39%，其次为200-300万元的房源，占比为22%，升至2017年以来最高，连续4个月超过500-800万元的在架占比，500-800万元的房源量占比居第三，为19%，跌至2017年以来最低。

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三、价格走势

1、全市挂牌和网签均价变化——挂牌均价57007元/平米，同比仅下滑6%

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平安好房研究院数据显示，2月底，在架二手房均价为57007元/平米，呈连续小幅下滑趋势，同比去年2月仅下滑6%。从实际网签价看（合同做低），2月均价为40636元/平米，环比持平，同比上扬13%。二手房挂牌价虽有下滑，但实际上下滑幅度非常小，对当前一手房市场供应吃紧的状态，导致购房者无房可买，而房源选择丰富的二手房市场将会吸引到一批从新房市场转投来的客户，二手房房源量也会在2018年出现大量释放，是买方入市的好时机。

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从区域上看，前几个月持续处于10万元/平米以上的静安区，本月在架均价出现5个百分点的回落，目前在架均价仅为95581元/平米。而多数区域则出现均价上扬的情形，如奉贤区，2月底在架均价突破3万元大关，环比上扬幅度达14%，青浦和原南汇区在架均价分别为43709元/平米，40907元/平米，环比分别上扬13%和10%。金山区以20084元/平米的价格垫底。

从板块上看，新天地仍以13.38万元/平米的在架房源均价拔得头筹，另外，高于10万元/平米的板块还有淮海中路、黄浦滨江、衡山路、南京西路、建国西路、静安寺、陆家嘴、江宁路7个板块。相对而言，新天地、黄浦滨江、陆家嘴二手房价格受十年房龄内的商品住宅带动，而上述其他板块的市场则多为老公房、老洋房所拉动。

低于2万元/平米的板块共13个，多聚集在金山、崇明、奉贤区域，房源挂牌量很低，可以说当前沪上2万以下单价的房源基本绝迹。

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2、挂牌价格涨跌情况——93%的房源房价保持“按兵不动”

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2月份，多达93%的二手房源房价保持“按兵不动”，较上个月大涨11个百分点，有6%的房源房价有下调行为，仅1%的房源房价出现上涨。从下调幅度来看，大多保持在3-4%之间，崇明下调幅度达18%，但由于在架房源量很少，因此，数据不具备代表性，而长宁下调幅度为5.08%，在各区域中属较高水平。

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上海2月二手房市场：网签7304套下滑4成 奉贤在架均价破3万大关

一、全市情况——二手房网签量跌至2012年2月以来新低

二、在架结构和成交结构变化

三、价格走势

上海2月二手房市场：网签7304套下滑4成奉贤在架均价破3万大关