新一轮全国范围调控来临，三四线城市房地产或存在下跌风险! 新一轮全国范围调控又来了最近

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新一轮全国范围调控又来了

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最近，正当有些人以为，今年楼市调控可能放松的时候，一些涨幅比较大的城市再度出手了。

3月1日，昆明发布通知，明确了3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明的限售区域为:主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%

2月27日，武汉的征求意见对外公布，意见要求加大了对于开发商的监管，对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金要达到项目总预售款的15%;对只盖了1/2，并已支付相应施工进度款的，重点监管资金为项目总预售款的20%;以上两个条件都不符合的，重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条，逼着他们尽快推出新盘。

还有海南，三亚要求已达到预售条件的新建商品住房，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。

综合来看，多地同时行动，应该不是个案，很明显是有意为之，也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则，对于重点城市的房价调控并不会放松。

上调房贷利率助力楼市降温

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2017年年初的时候，全国平均房价超过1万的有19个城市，但是到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了41个城市，(数量上)已经是翻了一倍。

为了让楼市降温，政策的组合拳不可谓不严厉。需求端限购，虽然误伤了部分刚需，但是也让炒房者偃旗息鼓;供应端的严控商办;信贷端去杠杆，让楼市逐步冰封。

2018年，信贷端更加严厉。年后第一个重磅就是中信银行叫停北京200万元以上个人住房抵押贷款。这一块业务一直是银行的重点发展业务，现在叫停，一定程度上就是说明了对房地产市场的不看好，即很可能未来房价将下行致使相关业务出现亏损。

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根据统计，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。

首贷利率上浮10%，这个概念就是，以100万的房产为基准算比账，那么一个月就需要多还1200元。单看不多，但是这笔钱对于月月还贷的普通百姓来说，无疑是雪上加霜。

坚持“房住不炒”原则让投机客无机可投

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很多刚需一族很焦虑，总是想着房价会不会跌。实际上刚需一族，关键是看需求，在房价不会出现大起大落的前提下，什么时候都可以买。

但是还指望炒房暴富--特别是想背巨额债务加杠杠去赌房价未来上涨的人，你们还是省省吧。

除了一线城市和个别强二线城市的房产还有点投资价值外，别再问海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四线城市能不能投了。

暴涨过后，“房住不炒”这几个字应该成为你们的时刻牢记的口诀，房产投资短期真的没机会了，傻人炒房都能赚的好日子，真的不复存在了!

同时，住建部会同多个部委也多次表态，对于楼市调控的态度，估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端，土地端，政策端，还是各个城市，都会相应跟进，3月是一个房地产政策的重要观察窗口，每年都是在这个月出台重要的楼市政策，从而决定一年的市场走向。

三四线城市房地产存在下跌风险

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16年下半年以来，三四线房地产出现了从未有过的繁荣景象，对全国房地产乃至宏观经济形成了有利支撑。那么今年三四线城市能否继续延续前期的繁荣呢?

三四线城市新增量主要由当地周边需求、部分返乡需求以及少量投资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推动下，当地周边需求大部分已经形成透支，未来增长空间有限。2月房地产销售中，春节假期返乡需求使得以三四线城市为主布局的房企销售积极向好，但是未来这部分需求会如何变化呢?根据华创宏观组此前的报告《三四线城市的红利在哪里?》:“我国仍处在人口集聚的过程，三四线城市整体的人口回流站不住脚，事实上当我们直接看地级市数据，可以发现三四线城市不但整体人口流出，且流出在近几年并未边际放缓。”根据大多数过年返乡的体会，家乡所在的三四线城市去年房价几乎到了翻番的地步，在前期三四线房价低迷的情况下，人口流出都没有形成趋势性扭转，现在房价已经大幅上涨，因此依靠返乡需求支撑三四线房价似乎并不现实。

利率或上行，导致三四线购房需求或受到一定程度的压制。除了本身的购房需求外，外部环境也会影响到需求的弹性，比如加息和棚改政策的实施。去年以来，尽管贷款基准利率没有发生变化，但贷款基准利率上浮合计占比从16年年底的52.7%一度上升到68.7%，贷款加权利率也从16年年底的5.3%达到最高时的5.8%。今年随着金融去杠杆的进一步推进，叠加海外的压力日益增大，央行或直接上调贷款基准利率。而这一轮房地产周期的拉长也快速提升了居民户的杠杆水平，在未来利率大概率继续上行的背景下，三四线的购房需求或受到一定程度的压制。

今年虽然棚改计划量超预期，但对三四线的提振作用仍有待观察。市场对今年三四线房地产较为乐观的另外一个原因在于棚改，住建部此前表示今年棚改计划为580万套，高于市场预期的500万套。但是超预期的棚改计划是否一定会继续带来三四线市场的持续繁荣呢?我们认为，此前的棚改已经在热点三四线城市展开，这些城市目前库存去化较为理想，因此未来货币化安置的比例将降低。现在政策要求棚改货币化的比例要结合当地库存水平，如果库存水平较低时，需要加大实物化安置比例。未来货币化安置的重点将向更低能级城市推进，这部分城市自身吸引力不够，并且当地人并不缺房，因此政策实际对销售的推动作用可能不如去年那么明显。

三四线城市二手房市场的缺失，投资需谨慎。三四线房地产的火爆同时带来了一定的投资需求，三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道，因此这轮快速上涨的当地房地产成为理想的标的物，但是三四线房地产真的是很好的投资吗?我们认为，三四线房地产投资具有很大风险。一方面是因为三四线房价未来蕴含着较大的下跌压力，尤其是部分区位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面，因为库存水平高和历史原因，三四线刚需客户没有购买二手房的习惯，因此三四线城市并没有形成有效的二手房交易市场。退出机制的缺失意味着三四线城市以投资为目的的购房人群或将面临难以脱手的困境。

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