深圳楼市2月月报 | 传统淡季，供需低迷 ?导览新房市场整体成交创新低住宅月成

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深圳楼市2月月报 | 传统淡季，供需低迷。供需|淡季|楼市|深圳|月报|传统---

供需|淡季|楼市|深圳|月报|传统---

?导览

深圳楼市2月月报 | 传统淡季，供需低迷。供需|淡季|楼市|深圳|月报|传统---

新房市场整体成交创新低

住宅月成交量不足800，价格平稳

小户型公寓成交占比近六成

2月成交的豪宅均为千万豪宅

?新房市场各类商品房均大幅下降

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? 2月新房市场共成交1260套，整体成交创新低

? 2月仅两项目获批，无项目开盘

?置业淡季，市场关注度底，访客指数触底

新房市场住宅成交占比超六成

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2月新房市场共成交1260套商品房，以住宅和公寓成交为主，住宅成交占比63%，公寓成交占比31%。

传统成交淡季，各类商品房成交均大幅下降，其中公寓和豪宅成交下降幅度更大。

可见，政策调控下，不限购不限贷的公寓项目受市场关注度影响，成交波动最大。

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新房市场整体成交创新低

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受春节假期影响，全国楼市成交走低。

新年伊始各项金融监管政策出台，表明了政府“去杠杆”、“控风险”的决心。一方面信贷趋紧，另一方面深圳官方发言强调楼市调控目标不动摇、力度不放松，确保房价不上涨。

因此2月市场观望情绪浓厚，较去年同期表现更为惨淡，全市新建商品房共成交1260套，环比↓77.55%;

成交面积为10.79万平，环比↓77.20%。成交均价为54905元/平，环比↑2.06%。

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新房市场仅两项目获批，无项目开盘

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2月深圳新房市场仅两项目获批，其中住宅57套，办公98套。

根据中原研究中心监测，陶柏莉花园(二期)在取得预售证后已加推顺卖，无任何推盘活动，也没有折扣优惠。

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春节期间访客指数触底

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春节前大量置业客户返乡，大部分项目营销中心春节期间暂停对外开放，只有少量项目持续销售。

另外，2月新房市场无新项目开盘入市，开发商和购房者观望情绪浓厚，访客指数大幅下滑。

春节后随着置业客户回深及各楼盘新年活动的推广，访客量逐步回升。预计3月将陆续有新项目入市，市场回暖，访客指数将会触底反弹。

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新房住宅均价持续平稳下调

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?住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平

?近两月仅一住宅项目获批，新房住宅存量5年来最低

?各区成交量全面下滑，三区成交均价上涨

?低价段成交占比减少一成，90-144平面积段成交占比上升

?壹成中心为双料冠军项目，行业集中度越来越明显

近两月仅一住宅项目获批

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2月，深圳一次性成交了4宗住宅租赁用地，目前新增住宅项目绝大部分是城市更新中的旧改项目，而旧改项目的推进相比空地建房需要更长时间。

2018年2月仅一住宅项目获批，陶柏莉花园(二期)于2月6日取得预售证，共备案57套，直接顺卖，无加推活动，无折扣。

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新房住宅月成交量不足800

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2月受春节假期影响，部分项目工作人员休假，国土局网签人员休假，连续9天无成交数据。

2月新房住宅共成交794套，环比↓71.42%;成交面积7.8万平，环比↓72.38%。

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新房住宅存量5年来最低

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2014年以来月末住宅存量均在300平方以上，2018年开始连续两个月住宅存量低于300平方。

截至2018年2月底，深圳全市新房住宅存量为267.3万平，环比下降7.6%，为新房住宅5年来最低存量。

按照过去半年平均成交量计算，当前去化周期仅需10.73个月，与上月持平。

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住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平

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根据网签数据得2月新房住宅均价54191元/平，环比下降0.1%，持续下调17个月，共减少1420元/平。

盐田区连续八个月无成交记录。

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新房住宅三区成交均价上涨

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2月网签数据显示新房住宅三区成交均价下跌，罗湖区共成交5套，成交楼盘价格较高，引起均价较大涨幅。

2月宝安区成交以西乡片区和宝安中心区居多，核心片区均价较高，以致宝安区整体均价上涨。

南山区2月有部分豪宅补备案，因此南山均价再次突破10万。

而成交量较大的龙华和龙岗均价都小幅下降。

盐田区连续八个月无成交记录。

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各区成交量全面下滑

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2月全市成交面积环比下降72.38%，各区住宅成交面积均大幅下降，只有龙岗、龙华两区成交面积下滑幅度低于全市成交下降幅度。

2月龙华成交2.19万平，占比接近三成，较上月占比增加了14.6个百分点。

龙岗区12月大量住宅入市，大部分楼盘持续热销中，2月成交3.79万平，占比接近五成。

福田和罗湖在售住宅项目相对较少，2月福田区成交6套，罗湖区仅成交5套住宅，但两区套均面积均在144平以上。

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TOP10楼盘占比超六成

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2月TOP10楼盘共成交505套，占全市成交套数的64%。

TOP10楼盘项目中龙岗楼盘项目个数占比七成，主要是因为限价政策下龙岗区在2017年年底仍有大批住宅项目入市，而近两月全市仅一住宅项目取得预售证。

但成交最火爆的两个住宅项目都在龙华，成交套数遥遥领先。

大批置业客户返乡，楼市关注度骤降情况下，性价比高的楼盘项目仍然能保持较高的访客量及较好的成交转化率。

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壹成中心为双料冠军项目

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网签数据显示，2月壹成中心共成交107套，成交金额为5.84亿元，摘得2月住宅项目成交套数、成交面积TOP10的双料冠军。

2月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计27.63亿元，占全市住宅成交金额的65.6%。

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鸿荣源集团成交金额遥遥领先

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2月鸿荣源集团凭借壹成中心、鸿荣源尚峻两个热销住宅项目位居开发商成交金额TOP10榜首，但本月成交金额为10.1亿元，环比上月减少了8.3亿元。

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鸿荣源集团连续两月成交面积最大

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2月新房住宅成交面积TOP10开发商共成交5.5万平，环比减少69%，占全市成交面积的70.8%，在市场冷淡的情况下，行业集中度越发明显。

鸿荣源集团连续两月位居成交面积TOP10榜首，2月成交面积合计16847平，遥遥领先;

其次是万科集团共成交5296平，万科本月网签住宅项目有万科臻山道和万科麓山，其中万科麓山本月位列住宅成交套数TOP第三。

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小户型公寓成交占比近六成

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?公寓零供应成交量跌价升

?龙华公寓成交占比近五成

? 45㎡以下小户型公寓成交占比近六成

? 100万-300万之间的公寓成交占比近七成

?成交前十龙岗占五席

公寓零供应成交量跌价升

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2月公寓无批售。

成交方面，受春节影响，2月全市商务公寓成交量大跌，全市共成交394套，环比下降84.7%;

成交面积2.14万平，环比下降87.7%;成交均价为63579元/平，环比上升5.37%。

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龙华公寓成交占比近五成

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2月龙华成交204套公寓，成交面积为1.02万平，环比下降89.9%;

龙岗成交91套公寓，成交面积0.47万平，环比下降85.6%;

南山成交45套，成交面积0.40万平，环比下降80.6%。

受恒邦时代大厦的影响，福田均价上升至82927元/平，环比上升15.4%;

受汇金天琅大厦的影响，罗湖均价提升至63871元/平，环比上升24.4% ;

龙华是唯一一个成交均价有所下跌的区域，成交均价为62301元/平，下跌1.1%;

龙岗、南山和宝安的成交均价分别为环比上升6.6%、3.3%和1.1%。

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小户型公寓成交占比近六成

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2月的成交数据显示，深圳置业者越来越偏爱于小户型公寓，45㎡以下公寓成交占比↑13.64%，为59.14%，创下近三年来的新高;45-60㎡的公寓成交占比↑1.52%，为16.24%;60-90㎡的公寓的成交占比为13.20%，创近三年来的新低;90㎡以上的公寓成交占比为11.42%。

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成交总价来看，总价100万-300万之间的公寓成交占比为69.80%，涨幅为13.15%;跌幅最大的是总价在600万-1000万以下的公寓，2月600万-1000万的公寓成交占比为3.05%，跌幅为10.28%。其他价格区间的公寓成交占比变化不大。

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TOP成交占比超八成

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2月成交TOP10榜单中，龙华的龙光玖钻位居第一名，龙岗有5个项目上榜。

公寓前十榜单共成交2061套，占全市成交套数的85.79%。

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豪宅量跌价升

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?受春节影响，2月豪宅成交量跌幅约八成

?南山区成交占比近八成

?千万豪宅在新房市场占比微跌至5.05%

? 1000-2000万豪宅成交占比超七成

豪宅零项目入市

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2月没有豪宅项目取得预售。

2月零豪宅项目开盘，深圳已经连续五个月无豪宅项目入市。

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豪宅量跌价升

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2月一手豪宅共成交60套，环比↓79.7%，成交面积为1.08万平，环比↓80.4%。

成交均价为99856元/平，环比↑8.9% 。

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南山成交占比近八成

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分区域来看，2月成交量最大的是南山区，一手豪宅共成交48套，成交面积为8266.6平，面积占全市比重为76.5%，环比下降6.3%，南山的成交以柏瑞花园为主;福田区成交6套豪宅，面积共计1064.9平，面积占全市比重为9.9%，环比下降4.4%。

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分类型来看，住宅类豪宅依然是成交主力，本月共成交1.02万平，成交占比为94.3%，环比上升2.2%，住宅类豪宅成交以柏瑞花园为主。公寓类豪宅本月共成交0.06万平，占比5.7%。

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千万豪宅在新房市场占比微跌至5.05%

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本月成交的豪宅均为千万豪宅，即千万豪宅共成交60套，千万豪宅成交套数环比↓79.02%;千万豪宅占比为5.05%，较上月↓0.30%。

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TOP5成交南山为主

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本月千万豪宅成交套数TOP5共成交50套。其中南山占据4席，福田占1席。

成交前五的项目均为住宅类型。

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1000-2000万豪宅成交占比超七成

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2月一手豪宅成交总价段3000万以上豪宅成交占比为13.33%，环比上升10.3%;2000-3000万豪宅成交占比下降9.60%，为11.67%;1000-2000万豪宅成交占比环比增加2.70%，为75.00%。

2月3000万以上豪宅共成交8套，成交以天鹅湖花园为主。

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新房总结

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? 3月潜在计划入市项目

?新房总结与预判

3月潜在计划入市项目

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根据深圳中原研究中心监测，春节后各楼盘访客量已恢复正常，客户购买意愿强。官方调控仍以稳定深圳房价、控制房价上涨为主，目前深圳楼市限购限贷限价限商，甚至限签，加上美联储3月加息预期不断上升，全球货币流动性收紧，银行信贷趋紧，预计政策放开前，楼市仍将持续平稳下调。

3月市场逐步回暖，开发商将陆续推盘，预计3月有10个项目潜在计划入市项目，其中有6个含住宅项目，住宅成交将有所回升。

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新房总结与预判

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?网签数据显示新房市场整体创新低，实际市场受春节假期影响，访客量与成交量均大幅下降。

?住宅均价持续下调17个月共减少1420元/平，近两月仅一住宅项目获批，新房住宅存量5年来最低;传统置业淡季，市场关注度低，各区成交量全面下滑，但三区成交均价上涨;壹成中心为双料冠军项目，行业集中度越来越明显。

? 2月公寓市场零供应，受春节影响，公寓市场成交量跌幅超八成，但价格环比上升5.37%至63579元/平，45㎡以下小户型公寓成交占比近六成，100万-300万之间的公寓成交占比近七成。受春节影响，连续5个月零项目入市的豪宅市场成交量跌幅约八成，成交均价上升至99856元/平，总价在1000万-2000万豪宅成交占比超七成。

?春节后各楼盘访客量已恢复正常，客户购买意愿强

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，预计3月有10个项目潜在计划入市。官方表态仍以稳定房价，控制房价上涨为主，另外，美联储3月加息预期不断上升，全球货币流动性收紧，银行信贷趋紧，预计政策放开前，楼市仍将持续平稳下调

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