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稳房价就是稳经济

对于房地产行业而言，两会的政策部署是观测楼市一年行情的"晴雨表"。尤其是每年的政府工作报告，不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径，还将会影响全年房地产市场的走势。

回顾2017年的房地产宏观调控，"棒子"打在产权市场，"萝卜"给了租赁市场，"房住不炒"的核心贯穿始终，政府工作报告的导向意义十分明显。

从大会传递出的信号来看，进入到2018年，各地政府的调控思路很清晰，一二线城市仍是楼市严控的风口，趋向于"控房价"，三四线城市精准化调控成为主趋势，"去库存"的政策导向更趋明朗。大会中提到，今年计划开工580万套棚改房，这意味着棚改区的三四线房价大概率还会涨。

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

不过整体来看，今年的房地产市场，依然是"稳"字当先，抑房价稳房市，房地产调控不放松。另外土地供应会向租赁倾斜，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为重中之重。

支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

未来房地产调控的目标主要有两点:一是平稳房价，实现住有所居，二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量刚需住房未满足，持续的棚改货币化安置支撑三四线的楼市，许多农业人口还有进城购房需求。

很多粉丝会问，那今年房子是涨还是跌?事实上，目前一个"涨"或"跌"已然无法概括眼下中国楼市。新年过后，环京楼市腰斩式下跌引发了媒体新一轮的集体高潮;回看情报站文章后台留言，控诉房价依旧上涨的声音比比皆是。

中国楼市已经全面进入了"市场大分化"、"政策大分化"时期，城市之间的差距变得巨大，城市圈间的分化也日渐明显。

发力的珠三角、长三角，乏力的京津冀

自法国学者戈特曼1957年提出"大都市圈(带)"概念以来，大都市圈已成为衡量一个国家或地区社会经济发展水平的重要标志。在戈特曼看来，只有满足以下5个条件，才有资格称为"大都市圈":

1.区域内有比较密集的城市;

2.有相当多的大城市形成各自的都市区，核心城市与都市区外围地区有密切的社会经济联系;

3.有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来，各都市区之间没有间隔，且联系密切;

4.必须达到相当大的总规模，人口在2500万以上;

5.属于国家的核心区域，具有国际交往枢纽的作用。

都市圈的形成与发展，就本质而言，是市场化的过程。尽管国内有"都市圈"的概念的地区有很多，但按照戈特曼提出的标准，中国目前称得上大都市圈的只有三个:京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈。中国最大的三个都市圈将引领中国经济发展的主方向，并成为辐射带动相关区域经济社会发展的龙头

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在房地产方面，从三大都市圈对周边城市人口的"抽血"能力看，我们能判断未来两年楼市的热点和房价走向趋势。人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，它也就是个大废墟而已。

根据百度大数据的《2017 年春运迁徙总结报告》数据看，2017 年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份，分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5 年来人口流出，整体看，京津冀整一片区都出现了人口流失，天津作为京津冀都市圈中排名第二的城市，几乎没法有效吸纳北京流出人口。

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和北京一样，上海近几年人口流入规模不断缩小，但和京津冀不同的是，长三角人口成功的实现了从核心城市向周边城市扩散。上海人口流入来源前五大城市中，浙江、安徽、江西等城市出现了人口回流。这些城市对人口有着相对乐观的消化和吸附能力。

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和北京、上海不同的是，在2017年春节前迁出人口占比中，55.7%、45.5%的人都是广州省内，这就意味着广深有小一半的人口是来自广州省内。

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广东省内人口流动城市中也呈现不平衡状态，除了珠海和清远外，其他城市人口均为流出状态。广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边(广州周边上的佛山、中山、清远;深圳周边上的惠州和穗深之间的珠海、东莞)，粤西、粤东、粤北的三四线城市人口仍在流失。

从大都市圈周边省份人口流入状况看，随着人口回流现象的出现，未来两年，珠三角、长三角发展有人口支撑点，京津冀则相对乏力。

三四线中的强者:看好浙闽川皖等省

从城市圈人口流动分析看，中国的三四线并非一片死寂，京沪人口负增长、农民工回流等因素使得部分三四线城市有超预期的亮点。在房地产销售额上，三四线表现亮眼，份额占据了半壁江山。

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三四线的销售额占据半壁江山

过去5年的时间里，华东的浙闽、四川的川黔渝、中部的豫赣鄂皖等省份的三四线城市的人口在匀速扩张，其中浙江、福建、四川、安徽这4个城市的三四线的人口净流入明显，在未来一段时间内，华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的"人口繁荣"。

但对于大部分三四线城市来说，人口流出和老龄化问题严重，支撑房地产市场发展的长期动力不足，对于投资者来说，你眼里的香饽饽也许是深坑，不要轻易入手。

附:三四线人口流入情况统计表

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注:文中素材来源于中泰证券，不用于商业用途。

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