房价巨变：一二线城市房价下跌，推动三四线城市房价大涨全国很多三四线城市并没有支柱产业及

傻大方小编提示您本文标题是：房价巨变：一二线城市房价下跌，推动三四线城市房价大涨。来源是刘全战略。

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全国很多三四线城市并没有支柱产业及大量外来人口迁入，房价已经多年停滞微涨，去年房价确突然暴涨甚至有部分三四线城市房价已经翻倍上涨。主要是三四线城市棚户区改造中产生大量被拆迁户，原有拆迁政策是安置住户拆房还房。现在政府采取棚改货币化安置，政府直接发钱给被拆迁户，其自行拿钱去买房。刘全分析认为，全国大中城市全面实施棚改项目及房地产开发等需要大量土地，只要有土地及资金就等于盘活房地产市场全产业链。政府拆迁给被拆迁户直接补偿现金，被拆迁户房屋已经拆除并拥有大量现金必然要去购买房产。去年三四线城市房地产市场“量价齐升”，离不开棚改货币化及城市化快速发展等推动大量市场需求。

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2018年，山东省计划棚户区计改造69.9万套，改造数量位居全国第一，超出原来市场预期500万套，增幅高达16%。2018年，浙江省计划改造棚户区危房23.7万套，其中，温州高达92815套，占比全省40%。刘全分析认为，三四线城市去年房地产市场暴涨，主要是棚改货币化推动房价和销量大幅上涨；同时一二线城市外溢客群落地三四线城市买房及农民进城买房数量明显增多。未来三四线城市由于缺乏支柱产业和大量人口迁入等市场存在很多不确定性。三四线城市棚户区改造项目建设如火如荼，未来房价依然还有上涨空间。

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2017年，110多个城市共发布相关房地产调控政策190余次，一二线城市楼市调控政策限制较严，三四线城市楼市调控相对宽松。刘全分析认为，一二线城市房价超高及楼市调控政策影响，很多房地产投资及自住买家等必然转向三四线城市购买房产。三四线城市正处于棚改项目加速时期，越来越多的城市采取棚改货币化安置，短期市场购房需求将出现集中增加。由于三四线城市多种叠加市场需求，共同推动楼市成交量与房价大幅上涨。

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刘全分析认为，一二线城市房价上涨地价也随之大幅上涨，地方政府拍卖土地时规定销售限价或自持要求，房企拿地不仅利润被提前预先锁定，而且资金量占用较大和市场风险也在持续增加。一二线城市房企拿地，基本由原来单一房企转向房企组成联合拿地以规避市场风险，房企转战三四线城市也是其必然选择。三四线城市因经济基础及区域位置和发展潜力将出现明显分化，棚改货币化安置及土地供应量锐减和不受调控政策影响等房价将持续上涨。一二线城市房价过高及受调控政策影响房价下跌，购买行为外溢在一定程度上也可以推动三四线城市房价大涨。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.3.8