合肥\＂老破小\＂和40年产权公寓哪个更适合投资?【购房问答NO.53
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合肥\"老破小\"和40年产权公寓哪个更适合投资?【购房问答NO.53】。产权|购房|公寓|投资|商住公寓|合肥---
近日有网友咨询我，作为自住考虑，是买合肥"老破小"好还是买小点的复式公寓好，网友在二者之间徘徊不定，想知道我有什么好建议。
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其实网友之所以纠结，无非是二者都不是非常满意，那么"老破小"和40年公寓都有哪些优势和弊端呢?
40年商住公寓优势
40年产权公寓其实是商住房，所谓商住房，就是土地的真实性质是商用，但开发商建造的房屋形式类似于住宅，可以供居住使用。
因为不限购，不限贷，门槛还低，40年产权公寓有自己的吸引力。另外，其在价格上也比一般会比市场上的住宅便宜20%-50%，再加上面积小，总价低。面对这样的诱惑，很多刚需族会希望先购置一套作为过渡。
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而且现在很多40年公寓会做成loft，设计上很有灵活性，有的会位居城市核心繁华地段，甚至部分开发商会配备知名物管公司来进行服务，出租率方面较高，吸引一部分投资需求的人群，会考虑购买商住用于租赁从而获取回报。
但是，土地的使用权性质不一样，决定了40年公寓本质上跟住宅是不一样的。
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40年商住公寓弊端
抛开40年土地使用权到期后该如何处理不说，毕竟目前都还没有最终定论。购买商住公寓是不能落户的，因而与所属区域的学区房无关，如果部分开发商承诺可以就近入学，也只是有学位。
另外，公寓的贷款不能使用公积金，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项。商业公寓首付比例最低5成，住宅可以最低3成。商业公寓贷款周期最长10年，住宅最长30年。
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还有，40年公寓居住成本比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，物业管理费用也比住宅高出很多。
虽然目前合肥市对于商住公寓政策利好有推进，但符合条件的几乎没有，也就是说离商住公寓享受民用水电以及挂学区的"春天"还有很长一段路要走。
最后，商住公寓最让人头疼的还是高税费。40年的公寓如果要转手的话，费用非常高，需要征收营业税、土地增值税、个税等，需缴纳交易总价差额的55.6%(20%个人所得税+30%土地增值税+5.6%营业税)。
简单点说，以原值45万，现价190万的二手商住房为例，买家在购买时税费至少85万。也正是因为税费高导致40年公寓转手交易相对住宅更困难。
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那么如果同样的价钱，购买市区"老破小"的话，会不会划算些呢?
市区"老破小"优势
对于市区年龄较久的老房子，大多以多层为主，公摊面积小，管理费也较少。
但不少市区老小区虽然看上去破旧，但大环境还不错，出门有公园、地铁站、学校、商业等。对比新盘，虽然楼盘新，但交通成本高很多，医疗、商业、学校等很多配套都没有起来。
再加上有的老破小有优质学区，又是一加分项，这是多少家长挤破头也想进去的一张"门票"。
市区"老破小"弊端
不过这些房子因为"老"使得居住环境上或不及一些新区的40年公寓。比如没有电梯，老年人上下楼不方便;缺少物业管理，上门推销的、发广告的人员都可随意出入;楼内走廊灯、下水道的修复常常无人过问。
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而且老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，又由于小区很难做到人车分流，出行存在着一定的安全隐患。
40年公寓PK"老破小"，买这两类房子时都很容易出错，所以都要有好的挑选眼光，但两者之间究竟怎么权衡，就得具体问题具体分析。
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追求生活便利和学区，首选"老破小"
如果你是想生活氛围浓，周边配套全面，考虑到子女入学的话，我个人建议买市区"老破小"，毕竟商住公寓没有学区是一个短板，这样你买的其是房屋配套而不是居住舒适度，要考虑清楚。
虽然居住方面舒适度差些，但生活费用上不会有额外的支出，可减少开支。待后期资金充足后，或者孩子上学的目标完成后，可以再换到新区的新楼盘改善生活品质。
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投资or资金受限，40年公寓可"过渡"
但如果你资金受限但又想要一个崭新的生活环境，或者属于限购范围内的投资客，或者是单身商务人士希望能够在合肥有一个立足之处，我个人建议可以看看40年公寓。
首先没有学区牵绊，其次对于配套方面没有太多要求，面积小单价和总价都不高的商住公寓完全可以成为过渡的选择，注意我说的是过渡，毕竟成为住家的终极选择，还是有距离。
40年公寓可以入手，但跟住宅一样，你必须得好好鉴定下，它们的价值在哪儿，在这里我们要分7步走。
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第一步，查询官方网站上是否有楼盘预售证。预售证查得到，说明产权方面没问题，不然是领不出预售证的。如果连预售证都没有，直接劝你不要购买，实在喜欢等交付了去二手房市场。
第二步，关注楼盘开发商，有大牌房企开发的商住公寓，自然是首选，但对于一些名不见经传，百度上都搜不到信息的开发商，你要三思，对于40年公寓，我个人建议宁愿不买也不能买错。
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第三步，看价格。住宅与公寓一直存在着价差，价差是多少，才合理，才值得购买?
先抛开品牌因素，合肥不少40年公寓比同小区住宅产品单价低5000+元/㎡，当然也有部分因区位优势和设计因素单价较高，因此这可以作为你入市合肥公寓的一条参考线。
第四步，测算今后的出租回报。看看周边同类型公寓能租多少，或者看看商品房能租多少，再回过来预估下自己的。其次要看边上的大致承价能力，住宅类的房源，都是租给谁的，他们都愿意花多少钱。
四通八达的地方、有景观优势的地方、企业密集的地方，出租都会比较活跃，还有一点很多人没留意到，就是学校，边上有优质学区的地方，出租的灵活度、回报率都比较理想。
对于可以考虑市区核心位置、配套已经完善、周边已体现出高房租的商业公寓，作为依靠高租金的长线投资。短线投资近期考虑出售变现的不推荐。
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第五步，看周边与你竞争的房源有多少。就是供求关系。有些新区，规划了不少的住宅用地以及商业用地。住宅都开发完了卖掉了，剩下的商业，这么大的体量怎么办呢?说不定边上的项目也有千把套。
如果周边竞争性房源过多，但居住人群少，各大楼盘去化都不是很理想的话，不建议购买;相反如果板块内需求高房源少，则可考虑买入，安全性要高些。
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第六步，未来有没有良性上涨的空间。这个就不仅仅是租金了，而是房价上涨时，你也能尝到点甜头。尽管说酒店式公寓不是必需品，但买了总是盼涨的，这就看周边对这类房源的需求量有多少、供应量有多少。
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第七步，冷静理性对待市场。买房人，销售人员说的任何项目优势都不能完全相信和依赖，要知道真正会长期服务你的，是物业，不是销售嘴里的"甜言蜜语"。
40年商住公寓越简单，越合适。它就是一个小小的房子，低低的总价，大牌公司能加分，大牌物业能加分，全装修能加分，单价合适能加分。
最后给广大安徽楼市网友分享一下合肥市区部分具备优质学区的老小区二手房以及部分在售40年公寓价格情况，在这里提醒大家，买房还应多看多比较~
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