三四线城市升温能否持续？未来分化明显，投资需谨慎回顾往年春节期间都是房地产市场的淡

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回顾往年春节期间都是房地产市场的淡季，但今年的春节却有所不同，楼市变得异常火爆，主要是因为一线城市房价上涨助长了返乡置业潮，很多都是因为购房成本太高，对在一线城市买房置业不再抱有希望，从而选择在三四线小城镇买房，算是一种投资，另外可以离父母近一些，做个幸福的房奴。虽然返乡置业已成一种趋势，那是否足以支撑起整个三四线楼市呢？我看未必。

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因为返乡置业并不是带动三四线楼市升温的主力，据相关人士分析，三四线楼市没有大量人口的流入，又缺乏产业的支撑，而是因为大力推动库存较大的三四线去库存，并推进棚户区住房改造、发展保障性住房建设的调控措施，因此带来的效果非常显著，也实现了快速去库存的效果。

不仅仅如此，众多大品牌房企涌入三四线城市也掀起了一波城市置业潮，部分城市拿地热情明显高涨，比如2017年房企销售冠军碧桂园也在三四线城市布局广泛。

那三四线城市升温会持续吗？在笔者看来或将不会。

1. 房企负债严重

对于现在房企来说，正处于一个艰难存活的境地。因为去年楼市火爆，并纷纷拿地，因此投入资金过多，负债率严重，如今资金没有回笼，还面临着高额的贷款，已经面临着资金周转不过来的局面，并且各个银行对于开发贷正在进行着严格审核，如果想要继续开发，然而却面临着资金链断裂，那又如何自保呢？

各大房企对于资金链断裂最好的解决办法是清库存，但是三四线城市调控升级，再者三四线城市需求有限，并因此留下大量库存，只能让房价下降，这样一来楼市也会有所改善。

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2. 取决于三四线城市的房地产调控程度

如果信贷收紧，三四线城市升温将会结束，据张大伟预计，房地产调控2018年主要侧核心会是在三四线城市，去库存与抑制过热将是三四线城市调控的主要内容。随着持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，预计今年市场涨幅将持续放缓，商品房销售面积、销售额已将出现回落，一旦如张大伟预计一般，那么说三四线城市将不再升温。

3. 增量需求有限，三四线城市房地产或将下跌

过年之后，有不少过年返乡的都有这样的体会，自己所在地的房价几乎到了翻番的地步，在前期三四线房价低迷的情况下，人口流出都没有形成趋势性扭转，现在房价已经大幅上涨，因此依靠返乡置业的需求来支撑三四线房价似乎并不现实，再加上利率持续上浮，购房成本增加，三四线城市购房需求或将受到一定程度的压制。

不管三四线城市房价以及火热度能持续好久？在笔者看来，对于投资者而言的话，投资还需谨慎，因为未来三四线城市并不是那么乐观，从很多方面来看，未来三四线城市存在着下跌的风险，一旦经手，或将面临着难以脱手的困境。

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