扎心，主城区摇号堪比中彩票？ 放心，一大波土地和房源在路上
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2018年新年之后成都楼市的最大热点，是由城东一普通楼盘引发。
3月8日，位于成华区成都理工大学附近的招商中央华城停止接收购房资料。作为2018年继电建地产洺悦府之后，成都三环内第二个摇号的项目，招商中央华城不出所料成了开年楼市的“网红”——据称有上万人挤破脑袋去“赴会”，开发商迫不得已将递交资料的时间延长了三天。虽然该项目的复核通过名单预计将于3月16日-3月18日进行公示，不过从最近几天的情况来看，摇中的概率或有可能创新低。
“如果摇中了，可能就像中了500万彩票！”排号者扎心的一句话，充满了调侃，无奈，但似乎更多是憧憬与期待——都希望自己排到的那一张船票，能最终登船上岸！
摇号难，主城摇号难上加难
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“最近要摇号的项目，我几乎都去交了资料了，买到就成，不挑。”
“如果摇到了我，我就去买彩票！”
“我家媳妇儿肚子里的宝宝可以去排个号不？把摇中的几率提高点。”
……
2017年12月，成都楼市开启“摇号选房”的新模式，如今新政施行三月有余，此前市场上诸如“全款优先、按揭无路”的乱象得到了有效遏制，而与此同时，一些新的市场现象逐渐产生，如一人报多盘、多成员报一盘等等。僧多粥少的局面下，摇号中签率自然非常低。除招商中央华城外，今年2月入市的金牛区电建洺悦府亦然。根据成都市国力公证处的公示结果，最终有11508组普通购房者去“争夺”电建洺悦府的243套住宅房源，摇中的概率仅约2.12%，创下成都自摇号以来的最低摇中概率纪录……当然，类似于这样的低中签率“爆款”还有很多，如恒大锦城、绿地新里城等等，而且他们都有一个共性：位于主城区。
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主城区热门摇号项目当然，有被偏爱的，自然就有被冷落的，郊区的一些项目甚至能达到100%的“中签率”。当成都的城市边界不断地刷新到四环、五环的时候，摇号背后反映出来的冷热差，凸显了城市在向外发展的时候，传统主城区的外溢能力有限，对于购房者的吸引力仍不可小觑。
主城与郊区的住宅价格“剪刀差”不断扩大
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土地价格并不是土地价值的唯一参考标准，但却直观反映着房企对土地价值的认可程度，锐理数据调取了过去三年大成都的土地成交记录发现：主城区，依然是房企目前紧紧攥在手里的王牌。
2017年，成都一二圈层楼面地价全面破万，拍卖出让的万元地块多达33宗，其中主城区独占23宗；2017年全年，大成都土地出让总金额达1101.4亿元，主城区土地出让总金额为489.4亿元，占比44.4%；2017年，大成都平均成交楼面地价7233元/㎡，高于平均水平的仅有主城区，平均成交楼面地价为10509元/㎡。
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2017年成都各圈层平均楼面地价对比（数据来源：锐理数据）过去三年间，成都主城区拍卖宗地的供应建筑面积从844万㎡降至503万㎡，减少了近四成；而成交建筑面积与供应建筑面积的占比则从75%上升至92%，同时成交楼面地价上涨幅度高达139.4%。供应收紧之际，房企对于高价获取主城区土地资源的意愿越来越强烈。
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2015年-2017年主城区拍卖宗地供销价情况（数据来源：锐理数据）地价高企的一个显性现象是，主城区的住宅物业市场自然也“水涨船高”。2017年，主城区商品住宅成交均价为13903元/㎡，而大成都的商品住房成交均价为8558元/㎡。从2014年以来的统计结果来看，主城区的商品住宅销售均价稳居第一，并且其与近郊、远郊地区的均价差在逐年扩大。
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2014年-2017年成都各圈层商品住宅销售均价（数据来源：锐理数据）但迅速走高的价格并没有降低购房者对主城区的热情。过去五年间，除2015年外，主城区的商品住宅面积供销比均为最低的，供不应求的局面昭示着购房者对于主城区的渴望。
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2013年-2017年成都主城区商品住宅面积供销比（数据来源：锐理数据）尽管目前成都房地产多点开花，但是从房地产发展的逻辑来看，主城区具备天然的优势：一是距离市中心近，而市中心是一个城市功能最集中、最完善的地方，商业繁华，基础生活设施齐全；二是主城区交通路网完善，出行方便；三是文体、医疗等设施有保障；四则是社会环境更优良。
就成都来说，尽管目前城市外扩明显，但存在区域发展不平衡的情况：城南的四环一带已经发展成熟，土地和新建商品住宅得供应都趋近尾声，而高速发展的五环一带基础设施等配套还需等待进一步完善；反观其他几个方位，三环以外的城市发展成熟度则明显弱很多。因此，在共同的价值认知之下，主城区项目的高关注度与低中签率都显得合乎逻辑，引来购房者的争抢也属正常。不过，锐理数据认为，“极低中签率”只是短时间的现象，一是目前摇号政策尚处在施行初期，随着调控的不断深化，市场应当会逐渐走向平衡；二来，一大波主城区的优质房源和土地已经“在路上”。
2017年主城区明星地块“已在路上”
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说到缓解“僧多粥少”，增加供应是最为有力的手段之一。目前正值年初，新一年的推盘计划才刚刚开了个头。截至3月8日，2018年成都主城区共有8个项目获得了9张住宅预售许可证，共推出住宅三千余套。
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2018年主城区新增住宅预售项目除此之外，还有一批项目备受关注，即2017年诞生的主城区“明星地块”，按照一般的操盘速度，大部分地块之上的项目都会在2018年相继面世，为新一年的市场提供货源补充，如前文梳理的2017年楼面地价TOP10，目前部分地块已有动静。
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2017年成都主城区楼面地价TOP10（数据来源：锐理数据）东原红牌楼16亩“袖珍地王”：四家房企联合开发
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东原这宗约16亩的地块，以17200元/㎡的楼面地价刷新成都最高纪录。宗地已于2月26日取得建设规划许可证，并由东原地产联合华宇、厦门永同昌集团和旭辉共同打造，引入东原“印”系产品。根据规划，该项目包含3栋住宅和1栋商业。
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东原红牌楼16亩地块规划图摇号|房源|主城区|在路上|土地|彩票|大波---
东原红牌楼16亩地块现状武侯金茂府：发布会三个月后 仍无进一步动作扎心，主城区摇号堪比中彩票？ 放心，一大波土地和房源在路上。摇号|房源|主城区|在路上|土地|彩票|大波---
从4月初拿地到12月底的品牌发布会，位于武侯新城的金茂府地块只花了大约8个月的时间。根据发布会的内容来看，项目延续一贯的品牌定位，主打“科技住宅”。不过，三个月过去了，金茂府并无下一步动作。需要注意的是，该项目17160元/㎡的楼面地价刷新了武侯新城板块的最高纪录，居大成都第二，而同属于该板块的中铁建西派城项目，最近一次的预售房源均价约15000元/㎡。如何实现溢价并让市场愿为之买单，只能交给金茂府自己来解答了。
中南融创玖华台：首批次或将推商办小户
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此外，由中南建筑于2017年4月6日，以楼面地价12900元/㎡竞得的成华区建设南路、东郊记忆旁地块也已公布案名。拿地之后，中南采取与融创强强联合，合作开发，即中南融创玖华台。此前曾有消息称，玖华台预计首批次推出建面48-60㎡、层高4.2米的商办物业，具体时间未知。
除以上三宗地外，其余七宗地均无明确的信息，尤其是下半年成交的5宗地，一是成交入市时间较短，二是这5宗地地价较高，又均需配建一定体量的租赁住房，开发难度较大，年内能否进行销售还有待观察。不可否认的一点是，这些项目若入市，对于主城区高涨的市场需求能有一定的缓解作用。
你方唱罢我登台，主城土拍硝烟再起
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购房者偏爱主城区，开发商们更是不会错过，新一轮竞赛已拉开序幕，各大房企对于优质储备地块的渴望依旧强烈。本月，主城区将迎来春节后的首批拍卖宗地，遍布五大城区，涵盖纯住宅用地和商兼住用地。优越的区位条件，对房企来说极具吸引力。
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3月成都主城区待拍卖宗地（统计截至3月8日）这些宗地“品相”如何？是否值得开发商为之争抢？且看后续由锐理君带来的宗地实探报告。
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