从“科斯定理”看共有产权房我在去年8月写过一篇小文《上海经验在

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从“科斯定理”看共有产权房。产权房|定理|共有|张五常|商品房---

产权房|定理|共有|张五常|商品房---

我在去年8月写过一篇小文《上海经验在前，共有产权房如何降北京的房价?》，使用科斯学说来看待共有产权房，大体上认同这个方向。也与同行争论过，我认为这种房子将会很走俏，但难以降低房价(与商品房价无关系)。

时逾半载，看到北京上周的报道，说中铁碧桂园431套共有产权房销售(个人产权为70%，精装价3.5万/平米，周边二手房5万+，新房预计9万)，出现了70%的弃购率(约3万户家庭参与选房)。但随后亦有自媒体反驳说要看销售率，毕竟400多套房子全部卖掉了。

在大众认知上，共有产权仍是个新事物--尽管早前在英国出现过，但不成功，因此存在着明显的分歧，属于正常。该怎么看待它，关乎对“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的“房住不炒、住有所居”国策的理解。

共有产权房甫一出现，行内赞弹皆有，弹者冠之以“共产”，责之为“政府与民争利”。赞者指其真正实现“房住不炒”，让刚需赶上最后一班车，并会带来房价的降低。

我个人认同共有产权房的探索方向，原因主要在于我认为这个探索暗合科斯和张五常的产权学说。基于各地的实践，继续探讨一二。(谈的是自己的经济理解，或有不当之处，请方家指正)。

张五常对科斯定理的阐发有三条:1、权利的清晰界定，是市场交易的先决必要条件;2、若交易成本为零，无论权利归谁，市场都会实现帕累托最优。(张五常指出这一点科斯错，交易成本为零不会有市场)。3、若交易成本大于零，清晰的权利界定，价格机制作为唯一准则会起作用，最终会实现资源的有效配置。

援引科斯那个著名的“牛吃麦子”的案例，无论草地和麦田是归属不同的两个人还是同一个人，只要权利清晰界定，那么用来隔离牛和麦田的栅栏的最合适的位置最终会被找到。

反之，如果权利界定不清晰，资源就可能出现竞争性使用而导致“公地悲剧”，最终出现价值贬损。

最近恰好有个反例可以说明这一点:北京、深圳商品房与政策房业主之间出现严重的“围墙”纠纷，要点就在此。两类业主之间的争拗，就在于商品房公共设施部分的权利界定不清晰(或者说是政策房业主对之的认知不清晰)，最终导致了商品房公共设施实际上处于“无主”状态。如果商品房业主没有任何行动，那么接下来一定是这些公共设施的竞争性使用。而商品房业主的反抗，则又带来双方之间的争拗以及政府干预--时间成本以及行政成本的耗费。总之，这个例子在说:政府强压不是好办法，通过规则明晰双方的权利才是正道。

谈到共有产权房，它到底算不算好东西，是不是“与民争利”?

一项制度或者叫约束条件，追求的并非是在任何条件下都是最优，而是相对最优。考察它是否更好，是和它要替代的制度设计相比，有否带来资源使用效率的提升和交易成本的下降。

共有产权制度设计的比较对象，不是商品房的市场化机制，而是之前的两类--经济适用房、限价自住型商品房。我们知道，中国自98房改以来，实际上一直规划的住房顶层设计都是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。20年来，市场这部分得到了大力推进，低端(最穷的那部分)后来也得到了重视与弥补，而中端部分，先后经历了两个大的政策设计--经济适用房(包含福利房、微利房等等)、限价自住型商品房(包含限价商品房、自住型商品房、安居型商品房等等)。

上述两者，均是政府绝对让利的产物(政府在其中不参与分配，不“与民争利”)，但却证明是不成功的。也即是，和这两者相比，共有产权房才是较为进步的。

经济适用房，土地是划拨的，未来可转为完全商品房。

自住型商品房，土地和房价都是被限定的，且未来也可转为完全商品房。

如果把政府视为麦田主人，买房者视为草地主人，那么就相当于是说，牛把麦子全吃了，而草地主人却未支付任何对价，“栅栏”一直设到了麦田的起点。这个结果看起来是政府不“与民争利”，但最终却带来的是，麦田主人没有动力种麦子了。

弊端所在:

一，因为无利益存在，地方政府根本不愿意拿出更多的土地来建这种房子，尤其是不愿意拿出好地段，以至于最终导致供应缩减，以及沦为政绩工程。

二是，价格机制被扭曲。按照张五常的解释，价格机制是唯一不会带来资源浪费的准则。这个准则没了，就一定会有替代性安排，排队、资格审查、寻租等等。实践证明，这个的确是带来了资源浪费。为了堵漏，地方设计出一大堆审查防止寻租，为了让房子分配到合适的人手里而产生的成本到底有多大，没有人去考察过，但统归是完全浪费掉了，没有人得益。

共有产权房针对的是这两点。相比前两者，它体现的是尽量向价格机制作为竞争准则的靠拢，靠拢的前提，就是通过权利重划。

来比较一下优劣，还是刚才的标准:新的规则下，交易费用是不是降低了，“租值消散”是不是减少了。

第一，共有产权房改变了地方政府的角色定位，从原来被严格定性为“裁判员”转为参与利益分配的一方。

继续使用上述案例，共有产权房厘定的是政府(代持机构)公有机构和私人之间的权利界定，这个规则下，地方政府实际上成了和买房人签署产权合同的合伙人，它的身份不单单再是那个致力于提供低价房的规则设计者和监管者。

这个利处在于，它会提高地方政府多建共有产权房的冲动，尤其是地方政府愿意多拿出一些更好的地段来建这种房子(这在原来是很大的挑战)。因为绑定了地方本身的权益，相当于说把栅栏移到了合适的位置。这个栅栏怎么移动，移动到哪里，取决于双方基于市价基础上的分成约定。比如像中铁碧桂园，约定房价是3.5万，周边二手房市价是5万，那就移到70%处，市价还是5万，但是买家只要按3.5万支付价格即可。(当然，有人说周边新房是9万，是以这个价格也不是真实市场价。我没有实地考察过(问了北京的同行)，依照一般理解:一是，共有产权房是尽量向价格机制靠拢，但是还是要体现出保障性能，相对商品房市价有所折让是一定的;二是，共有产权房是刚需房，产品质量应该相对完全商品房有所下调，因此没理由和周边新建商品房价格同比，故此和周边较旧的二手房价格相比较更为合适)。

第二，价格机制相比前述两者，发挥的作用更多，资源浪费的减少更多。

原来的机制下，为何寻租屡禁不止?主要原因就在于:市价被扭曲过甚(违法成本过低也是一项因素)，以至于能申请到房子便意味着大赚。关于这点，媒体已有测算，同样条件下，购买自住型商品房5年后获利要远超共有产权房。

共有产权房显然也不是完全的市价原则，但是，政府通过代持其实让房屋价格更靠近了市场水平。自然也会有很多人想通过买入共有产权房牟利，但是相比于之前两类，一是投资的吸引力打了折扣(因为投资所得要比原来为低)，二是，审查也更为简单(较多向价格机制靠拢，没有了收入限定，家庭收入审查本身就是一项巨大的成本)，设计出的违法成本也更为奏效。

是以，现在的共有产权房是一种“购房支持”，但它减少的资源浪费是可以预见的，对土地价值的更大化利用也是可以预见的。

正是基于以上对比，如果说“中端有支持”是未来的住房国策之一，那么，共有产权房作为自住型商品房的替代品，是一种进步。

当然需要和新加坡的“组屋”做对比--我们的共有产权房学习新加坡的“组屋”成分居多，学习香港“居屋”的成分居少。看北京共有产权房文件，可以很清晰的看到新加坡“组屋”的影子。比如“家庭只能同时持有一套组屋”、“5年内不可流转”、“封闭管理、循环使用”的精神，很多有体现。

不同处在于，新加坡模式实现了85%以上的公民住在组屋里，但政府不占权益。这一点会作为反击我们共有产权房政府要占有权益的依据，也许我们会问，为什么新加坡可以做到政府无权益但也没有出现资源浪费呢。也许无法深谈，我们只能在既定条件下选择最大公约数。也许，新加坡再怎样也只是一个城市，没有无限量的移民涌入，这是他们可以大规模推广组屋而我们不可学之处。

如果说有不明之处或风险点，我认为是这里:政府所持的那部分共有产权房权益，有没有限制?目前文件里没有看到。地方通过代持机构握有的那部分产权份额，公开说是不卖，但不意味着不融资，远期会不会用它来做抵押?以及如果出现了问题，会否影响业主的居住权?这些没有看到对地方政府的权利限制，这才是值得深究的。

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