谢逸枫:房地产税出不了!2018年下半年楼市调控政策可能会放松文/谢逸枫又到一年全国两会时

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文/谢逸枫

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又到一年全国两会时，这直接关系到2018年中国楼市政策走向。老谢在个人媒体平台上讲过，2018年上半年楼市调控政策趋势的判断，基于当前的经济、房价、供需、库存、金融、因城施策与分类调控基调的因素:①税收:房地产税、空置税、遗产税铁定出不了。②财政:去库存城市棚改货币补帖、财税补帖、减免。③行政:限购、限贷、限售的高热城市扩容，限价、限签的高热城市扩容。④信贷:房贷占比会下降，部分城市仍高、高热城市的首付上调、利率上升。

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⑤货币:M2提速、新增贷款大增、加息难、降准或二次、流动性增加。⑥金融:房地产证券化加快，住房租赁类房地产投资信托基金密集获批，如民企长租公寓储架式权益类REITs。⑦租赁市场:10年长期租赁、租购同权、租房入户、租房上名校、国企与银行参入的加快、首批12个住房租赁工作试点城市加快、首批13城市集体建设用地建设租赁住房试点加快。

⑧长效机制:土地与户籍及财税制度障碍难突破。自住建部最早2006年提出房地产“长效机制”，整整快12年过去了。特别是2007年、2010年、2011年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年楼市调控、每逢房价大涨时，房地产长效机制的官方消息、言论、报告、会议就犹如雨后春笋般的报道出来，最后就是无声无息的消失在大家视线中。⑨供应市场:租赁房、共有产权房、公租房、工商业类房大增、商品住宅房大降。

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2018年下半年楼市调控政策政策可能放松的判断，基于九个理由与根据:①地方GDP下行趋势恶化与经济下行压力。②地方财政吃紧与税收大幅度下降。③地方债务到期偿还压力。④城市基础设施投资的资金来源压力。⑤城市吸引人才与人口的压力。⑥地方金融风险的考虑。⑦地方商品房库存上升风险。⑧地方卖地压力上升。⑨招商引资的压力。

2018年下半年楼市调控政策政策可能放松:①行政:限价、限签政策名存实亡或静悄悄的放松。而限购、限贷的政策曲线突破，人才与户籍政策的调整或者是去库存或分类调控的原因调整。②税收:契税、印花税、二手房营业税、土地增值税，都存在放松的可能性。③信贷:首付、利率存在下跌的可能性。④货币:再定向降准。⑤供应市场:租赁房、共有产权房、公租房可能会放缓慢。⑥租赁市场:首批12个住房租赁工作试点城市、首批13城市集体建设用地建设租赁住房试点可能会放缓慢。

不过，2018年的几个消息值得大家关注。①中信银行停止的住房抵押贷款业务，是指借款人以本人名下的房产向银行抵押，用于个人合法合规用途的人民币贷款，包括消费、经营及其他合规合法等多种用途，与个人购房贷款业务并不相同，并不意味着继续购房。银行严格消费贷款的发放应当是金融去杠杆的一部分内容，并不是针对房贷的收缩。中信银行回应时也强调，该项调整不会影响北京市居民及企业的正常购房信贷需求。

②关于地产界两会代表委员数量的减少，其实，有关报道虽然标题上说明有26位地产老板淡出，但是文中也提到，不完全统计还有6位进入。在当前每天都有海量信息如万马奔腾般从眼前掠过的情况下，只看标题不看内容是多数读者的通病。因此，忽略“进入”就会放大“淡出”，自然产生地产政策走向生变的猜测。③关于房地产税的。官方文件并未见到关于房地产税的相关表述。

最接近官方的表达应该是财政部官员去年年底在人民日报发表的文章中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。显然，这和一年前傅莹的说法暗合，房地产税的安排第一步是从立法上规划，而肖捷部长文章的原标题是《加快建立现代财政制度》，并非针对房地产税。因此，房地产税离开征比较远，不可能好像房产税试点那么简单的。

时隔一年，房地产税的问题又来了。记得2017年前的全国两会，在人大会议首场发布会上，针对当时热议的房地产税问题，大会发言人傅莹明确表示，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，2017年没把房地产税草案提请人大常委会审议的安排。说明:1.房地产税草案不成熟，需要继续研究。2.时机与条件及基础不符合。3.房地产税涉及到土地、产权、税收等法律、制度问题。

④关于长效机制的。目前多地围绕建立房地产长效机制的探索实践，也是秉持租购并举，多渠道供给的原则来着手和推进。这一年多来，从“房子是用来住的，不是用来炒的”到“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，在深化供给侧结构性改革，强化金融等领域降杠杆，防范系统性风险的背景下，曾经高歌猛进的房地产市场将逐步淡化投资属性，回归其居住属性。