【楼市观察】上海“类住宅”调控周年考开发商进退之间博弈谋变近日

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近日，上海市“类住宅”整顿迎来周年考。2017年年初，上海“类住宅”整顿风暴突至，百余商住项目被暂停网签，涉及华侨城、宝龙、绿地、融创、龙湖等多家知名房企旗下的多个项目。一石激起千层浪，此后在上海市住建委对违规商业项目长达数月的整改中，“类住宅”市场冷却下来。

有接近宝龙、绿地的市场观察人士对采访人员表示:“上述公司去年在商业这块的业绩表现并不理想。”

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近日，《中国经营报》采访人员走访沪上吴泾宝龙广场、龙湖北城天街、绿地峰尚汇、宝龙城市广场等多个项目发现，宝龙未出售项目仍在观望阶段，或在整改后对外出售;龙湖则将部分项目贴上了旗下长租公寓品牌“冠寓”的标识;绿地此前遭受业主维权，面临整改和处罚的项目，目前业主已陆续入驻，相关承诺正在兑现落实当中。

多个商住项目暂停销售对于企业项目的入市进度、资金回笼等是否带来影响?企业对于“类住宅”的盘活有着怎样的探索和思考?针对上述问题，采访人员致电致函宝龙地品牌部相关负责人，对方回复称宝龙地产为香港上市公司，根据香港联交所相关规定，宝龙地产已进入年度业绩发布前的静默期。龙湖和绿地亦未针对具体问题进行回应。

调控冲击波

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2017年初，受“类住宅”调控的影响，宝龙地产旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场，闵行区的吴泾宝龙广场，嘉定区的宝龙商业中心，奉贤区的宝龙商业广场等多个项目均被暂停销售。一年过去，这些项目近况如何?

近日，采访人员在位于闵行区剑川路和尚义路路口的吴泾宝龙广场了解到，项目一期所包含的商业和类住宅项目均已销售完毕。“类住宅别墅面积300平方米左右，之前成交均价月2万元/平方米。由于可以通燃气，不少客户都是以公司名义购买，之后自住。”现场销售人员透露，不过，项目二期暂未取得预售许可证，预计最快今年5月份将推向市场。“不同于一期，二期没办法通燃气，户型也都做了重新设计，这对于购买后用以自住的客户很不利。买后用作企业会馆的则逐渐增多。”该销售补充道。

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同时，采访人员走访位于上海市嘉定区的宝龙城市广场营销中心时，销售人员介绍道，嘉定宝龙城市广场目前在售产品为商铺，暂无任何类住宅项目出售。“我们的酒店式公寓目前已经卖得差不多，‘类住宅’暂停销售后剩下几套不对外出售，也没有租出去的打算。”

上海作为宝龙重点布局城市之一，根据克而瑞发布的2017年度上海房企权益销售金额排行榜，宝龙地产以22.49亿元位列第43位;而2016年度上海房企权益销售金额排行榜中，宝龙则是以54.12亿元位列第23位。无论是销售金额还是排名均呈现出下滑态势。

此前，宝龙地产曾在回复采访人员采访时表示:“公司目前对在上海布局的项目坚持提升品质，且多是商办项目，实施大客户营销，多为整栋销售，如七宝宝龙城办公楼部分，2017年整体销售2栋，商业部分则自持为主。”对此，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，自持对于企业的资金运转提出考验，整售无疑也增加了销售难度。

与此同时，商住项目较多的绿地也在去年受到“类住宅”整顿的冲击。彼时，绿地旗下绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目销售按下“暂停键”。

2017年上半年，沪上一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》引起业界广泛关注。方案要求闵行区的27个疑似类住宅项目整改恢复至规划批准的商业用途。其中包括闵行区的绿地峰尚汇项目。

彼时多部门联合下发的《“类住宅”专项整治联合告知书》要求拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。而这也一度遭遇业主维权。

一名曾参与维权的绿地峰尚汇业主王云告诉采访人员，2017年7月，据《商业办公项目清理整顿工作》文件，对于已签约未交付的项目，购房人希望继续履行合同的，可以交付使用，同时要保证所购房屋的基本使用功能。采访人员在这份文件中看到，关于水电和燃气，已经安装的维持现状，未安装的凡经审图有水电入户的，并已领取建设工程规划许可证，均应按图施工，经规划验收后交付使用。关于插层，已经搭建的，原则上维持现状;清理整顿工作开展后，再搭建插层的，按现有规定处理。

“我们基本上都是按照这个规定来的”，王云表示，“目前上下水保留了，隔层保留了，但燃气还没到位。其他的跟之前的承诺是一样的。”

近日，采访人员走访位于奉贤区浦星公路1919弄的绿地峰尚汇看到，售楼处大门紧锁。“项目共有约560套房源，目前入住的大约有二三百户，还有部分业主在装修。”项目上一名保安介绍称。

“‘类住宅’整顿对于绿地这样上海商业地产较多的房企影响交大，干扰了其正常的销售节奏。在房企融资渠道收紧的背景下，资金链也会面临压力。”不愿具名的市场观察人士对采访人员称。

“商改租”盘活项目

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从2016年12月暂停类住宅审批，2017年逐步整顿当前类住宅市场“乱象”，到土地面直接封杀“公寓式酒店”建设，近年来，上海“类住宅”整治从成交到土地层面层层深化。

据相关媒体报道，为响应上海市住建委《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，2017年5月，位于宝山区的商住房项目“龙湖北城天街”公布了项目南区的退房方案。方案中提到，对于购买南区商住房的业主将原额返还，贷款的业主公司将承担所有贷款办理费用，包括业主提前还款产生的违约金。退房通道保留到2018年2月28日。

近日，本报采访人员实地走访位于宝山区陆翔路上的龙湖北城天街项目看到，项目共分南北两区。通过商业广场外侧的业主专用通道，采访人员在巡逻保安的带领下进入到南区租售项目大楼内。在对不同楼层的一一走访中，采访人员发现多个楼层房屋门框上均贴有龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”的标识。

“当前商住项目改造为租赁住房项目后，其实是一种‘双关’的做法。一方面促进商业项目去库存;另一方面，也助推了租赁市场的发展。所以部分房企选择此类改造，这也是一种无奈，但不失为灵活的调整策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提出。

不过，采访人员在采访中了解到，仍有部分开发企业不愿将商住性质的项目改造成长租公寓产品，主要原因在于投资回报周期较长，需要大量资金做支撑，对企业的运营能力也提出了极大考验。“为什么大家普遍认为长租公寓不赚钱?因为大部分人可能只关注到长租公寓建设、管理、租金部分的利润，而对消费领域并未重视。用承租的方式去招商，回报的也还是房租，我们希望跳脱传统的房地产思维，管理租客的核心消费。”此前，上海地产集团租赁住房管理运营业务总顾问郑华在接受采访人员采访时提到。

日前，上海市委副书记、市长应勇提出，目前上海要加快建立租购并举的住房制度，改变当前售卖一条腿长，租赁一条腿短的情况。今年还要继续增加租赁住房用地的供给。政府工作报告已经明确，今年将增加各类租赁住房，新建和类住宅转化20万套。

市场观察人士认为，从市场表现来看，目前政策面倡导增加租赁住房供应，上海在“十三五”期间计划供应70万套租赁住宅，通过自持来做长租公寓也是增加租赁住房的一种方式。

“相关商办项目一直处于暂停销售状态，有些项目因为整改还出现了退房的现象。现在政策面有了些变化，没有散售过的类住宅可以以整栋为单位做自持运营，转型养老类、长租公寓类产品。因此不少项目开始考虑如何通过全面自持将其盘活。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

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