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理性·建设性

2018年是何莎来到上海的第六个年头。

2012年，山东人何莎考取了上海一所知名师范类院校的研究生，毕业后就在上海一家民办中学担任语文老师，工作上一直十分顺利。但是，令何莎和她的家人都感到十分担忧的是，她一直没有一个舒适的居住环境。毕业至今，何莎已经搬过4次家，这让她颇有点苦不堪言。

毕业后第一次租房子，何莎选择了离工作单位不远的宝山区，为了省钱，她和研究生同学一起挤在一个不足10平方米的次卧里，人均每个月租金600元人民币。虽然租金很低，但是毫无居住质量可言。后来，随着薪水的提高，她和自己的同学在附近找了一套面积不大的两居室，一人住一个房间，人均月租金提升到了1350元。

一年后，何莎的室友选择离开上海回到家乡工作，这让她不得不面临再次搬家的窘境——以何莎当时的收入，根本无法独自负担一套两居室。彼时，恰巧何莎的一位亲戚住在青浦，跟她说青浦有多人合租的白领公寓，住的是有电梯的新房，而且有专人定期打扫卫生。

何莎最终决定搬到相对偏远的青浦，电梯新房是最大的诱惑因素之一。她此前两次租的都是破旧的老公房，居住体验十分差劲，“不管拿多重的东西都只能爬楼梯。房子太旧了，很容易有蟑螂，而且装修声从没断过。”

何莎在青浦租的白领公寓其实是早期长租公寓的一种。这家名为青客公寓的白领公寓运营商提倡为上海的青年人提供合租型公寓，其运营方式是租下个人房东的房源后对其进行简单的改造和装修，再统一对外出租，一般一个房间的月租金在千元左右。

但是，这样的白领公寓并没有让何莎感受到租赁品质的提升。她认为，这种公寓只是打着白领公寓名义的“群租房”，“隔音效果太差了，我住的隔壁一间房里曾经挤着四五个人，将公共空间弄得乱七八糟，我去找管家投诉也没有用。这种比公租房还要差。”

在青客公寓住了一小段时间后，何莎最终搬到了现在的居所——上海内环地铁沿线的一个老小区的老公房里，和同事合租，每月租金4000元。房子面积非常小，胜在地段便利。“其实还是妥协的结果。”何莎说。

以何莎现阶段的经济条件来看，她无力独自在上海买房，将在很长一段时间内都要租房居住。但是，虽然拥有多年租房经验，“租到一套满意的房子”这一目标却始终没有实现。

她向经济观察报采访人员描绘了自己对心仪房子的要求：电梯房，拥有独立的房间，装修良好，室友素质较高，公共空间干净整洁，没有苛刻的房东，并且租金在其可承受范围内。如果条件允许的话，居住社区最好具备一定的社交功能。

像何莎这样在一线城市打拼的年轻白领，几乎都有这样一个关乎生活根本的小小心愿。好消息是，2017年租赁政策频出，长租公寓站上风口，这让何莎们看到了希望。

推动长租公寓行业在2017年取得飞跃发展最重要的因素，就是政策红利。在克而瑞副总裁张兆娟看来，国家层面的大力支持，直接导致了长租公寓的火爆，“其实2015年上半年就出政策了，2016年上半年也出政策了，当时出政策的主体是住建部，效果其实没有那么明显。真正效果明显的是2017年7月的政策。”

2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见；2017年7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并且选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

上述试点城市先后出台相应措施，大力推动发展住宅租赁市场。以杭州为例，2017年8月底，杭州市住保房管局正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条举措。

随着中央政策的陆续推进，一些不在试点单位之列的地方政府在2017年也纷纷响应，着力发展住宅租赁市场。上海市政府在全国最早推动发展住宅租赁市场，2017年9月15日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

上海版租赁新政提出，会加快建立住房租赁平台，加大租赁住房供应。根据规划，“十三五”期间上海住房用地供应共5500公顷，可提供住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

值得一提的是，在上海发展租赁市场的过程中，国企扮演了至关重要的角色。去年至今，上海已经成功出让29幅租赁住房用地，均由国企拿下。

长租公寓行业享受到的政策红利，吸引了大型房企、中介、酒店、品牌运营商和国企纷纷入局，也让这些参与者对未来的市场空间寄予厚望。“政府想干事，他要出政策，出政策还不行，还要出钱，要出资源。这次你看到政府对公寓这个事情很上心。未来绝对不是梦。”旭辉领寓国际副总裁高杰表示。

何莎只是个例，在她背后，是千千万万个对租房市场有旺盛需求的群体。除了政策红利，正是因为需求的存在，几乎所有从业者都坚信，长租公寓是新的蓝海。“随着城镇化的推进，更多的人口涌进城市，城市的流动人口比例越来越高。加之消费升级，年轻人对于租房需求的变化也催生了对于专业化、规模化连锁公寓的需求。在需求市场上，需求非常旺盛，但是在供给市场上的资源是错配的。”魔方公寓CEO柳佳曾对经济观察报采访人员说。

但是，长租行业崛起后，何莎真的就能马上租到一套满意的房子吗？从现阶段的发展状况观察，这至少还需要一段时间。

供应端首先就面临了挑战，这种挑战出现的原因，在于企业获取房源的难度和成本较高，这也直接造成长租公寓房源供应的稀缺。根据克而瑞的数据，目前长租公寓市场上，多元化供应主体加起来拥有的房源不到2.5%，市场当中高达97.5%的房源还是在个人房东手中。

除了那些能以底价拿到租赁用地的国企，绝大多数房企获取房源的方式是租赁存量住房或者利用自有住房，改造后再对外出租，由于这些存量房源的前期成本较高，这就直接导致长租公寓租金普遍较高、房企运营压力较大。

绿地集团董事长、总裁张玉良就对经济观察报采访人员表示，目前我国的租赁住房处于起步阶段，企业盈利难度较大，“我们把以前拿的地拿一部分出来，但很有限，因为以前的地都在市中心。我们现在拿嘉定、青浦还有崇明的地在做，地价相对较低，按照九年制的管理，控制成本提高服务，希望有5%-6%的回报率，因为利息就要5%。在市中心我们还不具备条件。”

此外，何莎面临的，依然是一个错配的市场。“第一是供应区域的错配，我们都希望今天的租赁住房是在市区交通便利且租金价格相对合理的地段，但是新增的租赁土地大多数都是在郊环外、外环外；第二是价格的错配，经过调研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租赁群体最能够承受的价格段，但这两个价格段均供不应求，而6000元以上租金的房源反而是供大于求。”易居企业集团执行总裁张燕分析说。

据何莎透露，去年底她和同事已经在上海松江、闵行、徐汇等区域探访过多家长租公寓门店，但是并没有找到合适的房子，要么是价格过高，要么是地段太偏远，但她也强调，这些房子的装修和空间营造让她眼前一亮，将来会考虑入住，“我相信未来随着更多公寓的推出，我会租到一套性价比高的房子。”

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