全面解析二手房注意事项, 每一步都会让你深陷其中! 二手房交易在实践中发生纠纷的事情很

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全面解析二手房注意事项, 每一步都会让你深陷其中!。二手房|注意事项|都会|每一步|深陷|解析---

二手房交易在实践中发生纠纷的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致，那么购买二手房交易到底有哪些可能的风险点呢?我们应该特别注意哪些地方呢?今天小编就来介绍购买二手房必须知道的十二件大事，避免二手房陷阱:

一、买二手房首先要核实房屋产权情况及性质。

房屋所有权证是所有仅的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要由本人和代理人的身份证及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话看完以后要索要复印件，因为有的卖方可能在自己未取得产权证前就想销售，这个时候虽然可以签约，甚至可以交房，但是没有取得产权证前是不能过户的，而原来预计取得产权证的时间也未必真能按时取得，在此期间可能会涉及各种政策的变化，风险较大，尽量不要购买此类房产。商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易或者交易的时候要交额外的费用，建议到房产证的发证机关核实清楚。

核实上述的证件最好要看到原件，伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生，所以最好到房管部门亲自核实，有些地方的管理部门是可以给口头查询，如果不行可以要求产权人带产权证书共同到当地房屋土地管理部门核实房产证的真实性，以及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用，还可以进一步到公安机关核实一下与您打交道的是否是真的房主。

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二、如果房产为夫妻共同财产，或者有其他共有人，应征得其他人的同意。

产权证如果登记为共有，出售房产的时候就必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。这一点通常不会被人忽视，但是房产证上没有登记其他共有人，是否就代表由登记所有人单独出售就没有问题了?答案是否定的。如果是婚后购买的房产即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的，登记产权人出售房产签订合同时，配偶可以以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的时候是真的不知情，有的时候是因为房价上涨以后以此为理由而反悔，当然这种反悔不一定都能成功，但为了避免麻烦建议有这种因素的房产签约的时候，要求卖方夫妻双方共同签约，或者配偶一方出具知情同意的书面文件。

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三、房产如果有贷款或抵押要确保解压。

很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押贷款的房产可以签约买卖，但没解压前不能过户，这种情况下卖方往往需要买方的首付款来偿还贷款解压，交易的时候要设定条款确保款项用于解压，否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉也要先解决抵押问题才能过户，是否设定抵押或是否被法院查封保全可以向房管登记部门核实。

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四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。

目前各地还是有限购政策的，购房前买房要自己确认一下自己是否有购房资格，虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易的过程当中，通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。同样一套房子卖方是否唯一住房及拥有年限，买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准，对此最好签约前计算清楚对相关情况做一个明确的约定或者承诺，买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款利息有影响。这些标准在不同的地区不同的时段也是不同的，最好在购房的时候根据自己的情况核实清楚。

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五、购房时核实房屋本身的哪些基本情况呢?

土地使用权年限:一般的住宅土地使用年限是七十年，房子的房龄决定了土地剩余的使用年限，对房价有影响。房屋的面积:房屋的面积只能以产权证书上标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的，房屋的基本情况要认真核实，要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全，要考查水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况，另外可以在不同时间多次看房，观察采光情况，可以找楼下住户核实是否有漏水的历史。如果购买的是学区房，要向周边学校核实学籍，很多学区房限制一套房中一定年限内孩子的入学数额，有这方面需要一定要在合同当中由卖方书面承诺，同时也最好亲自核实。

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六、房屋周边的情况要调查什么?

购房是为了居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查，周围邻居都是什么人?尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯?如果楼上天天热闹到深夜，楼下是餐馆油烟、噪音你受得了吗?如果不远处就是一个小广场，一到晚上一堆大妈跳广场舞，房价是不是要受影响?公路铁路这些产生的噪音是否影响小区居民?房子本身的情况很多人都是知道要核实的，但房子以外的情况很多人购房的时候并没有注意，住进去以后才发现，但是以这些为由批评卖方违约又很难成立，所以最好事先注意。

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七、合同当中最基本的条款有哪些呢?

房屋面积、价款、交房时间、过户时间和相应违约责任是必须明确的，房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分，交房支付一部分，办理过户手续支付一部分，取得产权证书支付一部分。此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其他争议(未缴纳费用和遗留问题)后支付。另外，建议采取资金监管的方式对买方更加安全。交房过户:何时交房、收房?何时提供过户文件到交易中心办理过户手续?这些内容都很重要，双方应在合同当中明确。违约责任:在合同当中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款交房过户，按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

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?八、要及时办理网签备案手续。

目前的各地存量房买卖都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，对买房是一种保护，因此签订买卖合同后一定要尽早办理网签备案手续。

九、要明确约定装修的位置以及相应房屋附属物的归属。

很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装饰和房屋的附属物的归属问题，建议在签订合同的时候把这些情况在协议当中明确。

十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。

购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水电暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的可能要到供暖时才发现，所以物业费、水费、电费、煤气费、电话费、与房屋有关的这些费用在购房的时候一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求在原房主交房前应该全部结清而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付原房主。

十一、要注意户口的问题特殊处理。

户口制度我国特色，很多购房人不注意，购房以后才发现前房主甚至前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口的法院是没法受理和执行的，建议在合同当中明确原房主的迁出义务并保留部分尾款，代迁出以后去支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题，如果起诉到法院法院是可以受理和判决的。

最后，交易过程当中应该注意保留证据，签定合同只是完成了交易的第一步，后面发生的纠纷的机会也是很多的，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。原房主交房的时候建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况共同签字各自保留。购房者付款的时候别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款在内容当中明确是支付哪个环节的价款。过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续没问题以后，就是房管部门核发的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。当然当中很多二手房交易是通过中介完成的，但要记住不要以为有中介参与就会主动完善协议和防范陷阱，关键还是要靠自己。

(文章来源:絮叨二手房)