易宪容：房地产金融宏观审慎政策基本内涵及影响 2018年中国人民银行工作会议2月5日至6

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2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京召开。会议围绕着十九大报告中提出的“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革”的基本原则，进行的部署与落实。比如，房地产的信贷政策就分解为“继续实施‘分城施策’差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。”

在这段话中，其中包括了非常丰富政策内容。比如有差别化住房信贷政策、房地产金融宏观审慎政策、及支持保障性住房及租赁市场发展融资支持政策等。而这些政策具体实施会对2018年及未来中国房地产市场产生较大的影响。

那么差别化的住房信贷政策是什么？它包括了哪些内容？差别化的住房信贷政策就是指用货币政策的数量工具及价格工具对不同的城市、不同的购买住房者及房地产开发商采取差别化的信贷政策。

房地产市场信贷政策的数量工具既有住房按揭贷款的首付比例，也有对房地产业授信规模，特别是住房按揭贷款的首付比例更是重要的。因为，在十九大报告中，明确给出了中国房地产市场具体定位，即住房是用于住的，而不是用于炒作的。住房是消费品而不是投资品。既然给出中国房地产市场的清楚定位，那么就可用住房按揭的信贷政策事前对不同的购买住房者给出差别化的信贷政策事前限定。比如，购买第一套住房，首付比例是30%，购买第二套住房的首付比例为40%，购买第三套住房的首付比例为50%等。用首付比例对购买住房者进行事前限制，从而全面降低住房投资者金融杠杆率，增加住房投资者进入市场的成本，改变住房投资者进入市场的条件，同时对于住房消费者则采取鼓励优惠的政策，让住房消费者更便利地进入市场。

同时，住房按揭贷款首付比例差别化还表现为不同的城市采取不同的政策。比如已经出台房地产政策的国内一线城市及二线热点城市，与没有出台房地产市场调控政策的三四线城市又有很大的差别。一线城市及二线热点城市的房地产调控政策对住房的投资投机炒作者其首付的比例会更高，这就能够全面提高这些城市住房投资者进入住房市场的门槛及成本，甚至于让住房投资者无法进入房地产市场。同时，对房地产开发商开发贷款的规模限制也是对房地产市场差别化信贷调控的一种方式。但这不是差别化信贷政策的主体内容。

房地产市场差别化信贷政策的价格工具主要是指住房按揭贷款利率。这里不仅有对购买住房的投资者及消费者采取不同的按揭贷款利率，也有对不同的城市采取不同的住房按揭利率。对于住房投资者，其按揭贷款利率可能会高一些，而对于住房消费者来说，其按揭贷款利率会低一些；对于一线城市及二线热点城市，其按揭贷款利率普遍会高一些，对于三四城市则住房按揭贷款利率会低。全面实行差别化。

目前国内住房按揭贷款利率有优惠利率、基准利率、基准上浮利率等，实行差别化的住房按揭贷款利率，就可以达到鼓励住房消费者购买，遏制住房投资者进入市场。因为住房按揭贷款作为一种长期贷款，贷款人对利率变化是十分敏感的。如果利率上浮，增加住房投资成本，这就可能让住房投资者逐渐地退出市场，达到“房子是用于住的，而不是用于炒作的”的政策效果。目前国内不少城市的住房按揭贷款利率的优惠利率基本取消，而对于一线城市及二线城市的住房按揭贷款利率基本上采取基准利率上浮的方式，而住房按揭贷款利率逐渐地调升，就是其差别化的住房信贷政策具体地落实。住房按揭贷款利率全面上浮，可能会对未来国内住房市场产生较大的影响。

因为，中国金融市场是一个统一的市场，金融市场的利率基本上是统一的，其利率的地域性差别不会太大，否则就会出现严重的套利行为。因此，住房按揭贷款利率区域性的差别化不会太大。当一些城市的住房按揭贷款利率上浮时，它很快就会蔓延到其他城市，而不在于是一线城市或二线城市，更不是在于三线城市或四线城市，出台了房地产调控政策或没有出台房地产调控政策城市。如果住房按揭贷款利率全面上浮，这对中国房地产市场将产生巨大的影响。

还有，住房按揭贷款是一种长期贷款，贷款人对住房按揭贷款利率是非常敏感的，只要住房按揭贷款利率有些许的变化，都将给贷款人增加巨大的贷款成本。当住房按揭贷款优惠利率取消并全部上浮时，也就意味着住房按揭利率全面上升，及购买住房的贷款者的信贷成本全面上升。在这种情况下，就有可能改变住房投资者的市场预期，住房投资者不仅进入房地产市场会十分谨慎，甚至于会迫使他们逐渐地退出市场。

再就是对于强化房地产金融宏观审慎管理，也就是意味着如何防范把房地产泡沫再吹大，如何防范房地产市场的系统性金融风险问题。因为，差别化的住房信贷政策仅是从个体、微观、静态的角度来控制房地产市场的信贷过度扩张及房地产市场的金融风险的问题，但房地产市场的系统性风险形成往往是动态、宏观的而非个体的、微观的，所以强化房地产金融宏观审慎管理就得从宏观及动态的角度来把握及控制市场风险。

房地产金融宏观审慎管理其包括的内容有，一是全面界定和测定流入房地产市场的信贷规模，限制房地产市场的信贷过度扩张。这是保证国内房地产市场不爆发系统性风险的总闸门。二是测算不同城市的房地产市场房价水平，以指数化的住房贷款对不同的城市采取差别化的住房信贷政策。三是房地产金融宏观审慎政策与其他的政策（如房地产税收政策、地方政府的人才政策、产业政策等）相协调以保证房地产市场健康持续发展。四是全面遏制房地产泡沫继续吹大，防范及控制房地产市场不发生系统性金融风险，等等。

所以，房地产的差别化信贷政策及房地产金融宏观审慎政策，就是如何让中国的房地产回归到居住功能，并逐渐地挤出房地产市场的泡沫，让中国房地产能够持续稳定健康的发展。因此，这些政策具体实施对未来中国房地产市场将产生巨大的影响。

本文专栏作家：易宪容