红岛楼盘之羊毛滩：羊毛虽好，可你薅得起吗？羊毛滩

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红岛楼盘之羊毛滩：羊毛虽好，可你薅得起吗？。羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

羊毛滩，或许是红岛今年最让人期待的楼盘了吧。

整体效果鸟瞰图▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

?区位优势我想已经不需要过多赘述了——靠近各种市政大项目，八号线地铁盘，离政府预留地也近。

优势，一图以蔽之——

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

因为一直说首开7号地块，可6号地块的施工许可证在17年12月25日也已经发了，所以首开到底是6号还是7好地，全看工程进度了。

今天先说说七号地块——七号地位于东南角，东侧是以后的机场高速，路对面是信号塔，南侧一街之隔是回迁房——这些算是七号地的缺陷吧——本就没有十全十美的地。

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

利好也明显——整个楼盘的利好就不多说了，单说七号地距离地铁八号线大洋站直线距离大概在600米左右，道路修通之后，小区口到大洋站，步行距离应该在1000米左右，算是比较稳当的地铁盘了（当然也要考虑具体楼座的问题）。

七号地效果图▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

下面是我根据规划画出来的楼座图——

七号地总共规划了26栋楼，就目前得知的消息，1~13号楼应该是融创的，14~26应该是新城的，相当于两家对半开了——总共2277户，算下来两家各自1100多户吧。

七号地块▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

上图红色部分为商业——

在7号地块的东侧，规划了三处沿街商铺；

在7号地块的东南角，规划了一个商场＋过街天桥；

商场＋过街天桥▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

商场＋过街天桥▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

在7号地块的北侧，则规划了德式风情街；

德式风情街外部▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

德式风情街内部▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

新城14~26号楼效果图——鸟瞰图▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

华中路（机场高速）一侧的视角▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

单体楼座效果图▼

羊毛|楼盘|地块|总价|风情街---

?打败你的不是高单价，而是高总价！

红岛限价，人尽皆知——9000毛坯＋3000装修的“红岛准绳”。

当然，开发商们肯定会绞尽脑汁、想尽一切办法公关——因此，会存在突破限价的可能。

可能出现的局面，就是各自退让一步，批一个不高不低的价格。

预测的话，预售均价应该会在1.2万/㎡~1.5万/㎡内——限价成功：1.2万/㎡；公关成功：1.5万/㎡；当然，区间内1.3万/㎡、1.4万/㎡都是有可能的。

如果限价合适的话，价钱是不高。

可架不住面积大啊——

融创的面积段是140㎡、165㎡、185㎡、220㎡；

新城的面积段是135㎡、160㎡、190㎡、230㎡。

买房成本核算——

严格限价1.2万/㎡的话，135㎡需要162万元。

如果价格是1.3万/㎡的话，135㎡需要175.5万元。

1.4万/㎡，135㎡需要189万元。

1.5万/㎡，135㎡需要202.5万元。

按照红岛楼市的现状，正常首付不现实，现在的门槛基本上在100万左右，没有一百万现金，基本不用去售楼处。

而且上面计算的总价，都是按135㎡最小面积算的，也就是说，想要买羊毛滩，最低的总价——162万。

这还是严格执行1.2万/㎡限价标准的房价。

如果批在1.5万/㎡，最低总房价就在200万了——五成首付也得100万，更何况也不太可能让你五成首付……

而且135㎡、140㎡这些“小面积”已经算是大户型了，各种你想象不到的关系户，首要目标肯定是这些“小面积”，到时候留给市场客户的，只能是更大的面积。

而大面积，就意味着高总价……

所以说，羊毛又好又便宜，可一般人还是薅不起啊——

打败你的不是高单价，而是大面积，高总价！

所以说，如果资金不是很充足，还是不要等这趟车了，因为门槛实在不低……