和日本经济泡沫破灭前如此相像，你敢拍着胸脯说北上广深的房价不
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原标题：日本楼市崩盘史末：它的前世是我们今生？
来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）
作者：子木
不知从何时开始，中国经济学家独爱研究1990年的日本。尤其是1990年前后日本的楼市，更是成为了大家熟悉的经济泡沫标本。
整整十年，日本用全社会的劳动力在偿还当年的一纸协议
。繁华落尽后的凄凉，让世人嗟叹。有人说，中国刚刚过去的2017年和当初的日本如出一辙，但日本楼市崩了，中国却依然坚韧，那这又是为什么呢？日本楼市的大崩盘对于我们又有何意义？
这还要让小编带大家回到1990年。
一
史上最昂贵的协议
上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，并且对美国有着巨大的贸易顺差。
这一现象让美国人坐不住了。我曾在《金融战争》里写过，美国的国家战略本质就是：
维护其世界第一地位，创造“绝对安全”的投资环境，吸引世界资本常驻美国，然后开动印刷钞票的机器，疯狂收割世界财富。
于是美国人绞尽脑汁，竭尽全力地策划了一个巨大的阴谋。
1985年美国政府以解决美日贸易逆差为名与日本政府协商日元升值，由于国防安全上日本高度依赖美国保护不敢公然违背，
9月份日本政府公布了“广岛协议”，这也是后来被认为是日本代价最昂贵的协议的由来。
日元升值，最直接的就是可以用日元去兑换国外更多的商品和劳动力。于是大量日企开始转移到东南亚办厂。
为了锁住资本振兴经济，日本开始降低国有利率（当时还没有外汇管制这么一说），正是一连串的降低利率，为日后的崩塌做了完美的铺垫。
二
不可一世的繁荣
汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。
换句话讲，就是突然手里多了好多美元，去银行借钱利息也低了，交的税也少了，国外又有人要给你投资，手上多了那么多钱怎么办？拼命花！
△紫醉金迷的泡沫时代
日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。
在那个时代，随便一个公司就可以开出18薪，街上挥着万元大钞打车都根本打不到。
一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造
“新的经济规律”
。那时候日本商人极为阔绰，到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……
△洛克菲勒大厦
其实从那个时候，泰国就和日本结下了很深的“友谊”。
就比如现在有些人爱用泰国的化妆品，其实泰国的化妆品制造技术都源于日本。去年去泰国时，朋友给我讲了一个故事很有意思。说有几个不同国家的人一起去泰国红灯区消费，都看上了一位姑娘，问多少钱？姑娘说“5000铢”，日本人直接把钱拍在桌上说：好，穿上衣服跟我走。中国人掏出一沓钞票，点了点说，“能不能打个折啊，3000行吗？3000不行，4000总行了吧？”欧美人端着酒杯摇摇晃晃说，“这么多钱能不能多陪我一天？”韩国人则说，你看我长得怎么样，可不可以免费？
回到主线上。
那时的日本消费如此，房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。
一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米，
按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！
中产的购买力远不及资本，更别说是普通群众。
到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。
正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。
加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。
这时华尔街觉得时机已到，便倾巢而出，动用巨额资金，大肆卖空日本股市，NIKKEI一路狂跌致一万点，日本金融界吐血，股民跳楼，经济跟着也崩了。
三
房价崩盘后的惨状
到了1992年日本经济就不能正常运作了。1990年还能买一个半美国的东京，1993年竟然连一个纽约都买不起。
于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人，还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。
至此，日本把全国10年劳动所创造的财富拱手送给了美国。
日本被美国设计的圈套坑过之后，到现在依然还唯美国马首是瞻，不得不说日本这个民族“欺软怕硬”的劣根性实在让人叹服。这里暂且不谈。
更可怕的是，日本房价不是一夜崩盘，而是逐年无限阴跌。
下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%，但日本人感觉还是可以接受的，因为按照历史经验看，不管以前跌多少，后面都会涨起来的，所以，死了都不卖。
可惜历史却没重演，而是创造了“新的经济规律”。
随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。
因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，保住饭碗的也要接受被降薪的结果。就这样，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。
特别是证券界，自杀的企业员工很多，甚至有刚毕业的大学生跳楼的。电视台最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。
日本的一个纪实小说里曾写过这么一个案例。
一户日本家庭，男主人在软件公司上班，收入很高，凑够首付之后便买了东京一套房，按他所想每月收入供养家人和月供是足够了，这还不算随着工作年限越长，他的工资还会逐年递增，熬过前几年，后面就享福了。
他买的房子很小，也非常偏僻，所以价格便宜，但是也花费了7200万日元，其中5800万元属于贷款。但是泡沫破裂后，整个日本进入失落的十年，经济崩溃，男主人的公司破产被迫失业，找了一份零工，工资收入锐减，为了保住房子妻子被迫出去做兼职补贴家用，儿女也早早辍学出去打工。
不单 是普通人，高收入群体，甚至明星，也难逃厄运 。
最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽，连续数年日本电视人气之星，19岁就出道当模特，赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样，阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。
在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下，阿部宽经过熟人介绍，在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢，有人做过推算，当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。
?
△模特时代的阿部宽
在泡沫经济时代，奢侈品很好卖，当模特非常好赚钱。但泡沫之后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本也就失业了。
他选择转行当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到工作。3年里，阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口气输掉了25万日元。
即使在之后靠着话剧和电影重新成名后，阿部宽仍然过着表面上是大明星，私下却过着穷困的生活。直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。
△债还完了，当年的小鲜肉也变大叔了
日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。
即使是过去5年东京房价一直看涨，到现在东京的2017年房价也就94万元每平米（人民币5万元），和当年无法相提并论。
四
房价崩盘后的思考
曾在一次讲座上，把“日本楼市崩盘”这个故事讲给台下的大学生们听。
有些人很开心：“原来小日本儿还有这么一遭？简直活该”，有些人感慨：“人家至少还有过钱，至少还阔绰过，而我们国家的普通人还没阔绰就得背债还贷，多么讽刺”，更多的人则盼望“咱们国家的房价这么高，为什么不崩一崩？一夜回到解放前，大家都一样…”
有些人可能看明白了，“雪崩之后，没有一片雪花是无辜的。贫富差距可以拉近，但是受伤最深的还是社会普通人民。
房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。
所以说，日夜盼望政府可以通过加息和房产税压制房价让自己买得起房的人，可以省省了。如果真的开征不当，房价崩了，你操心的事情绝不是如何赶在人前去抢房子，而是想想全家老小下个月吃什么比较现实。
至于中国未来什么时候房价可以崩盘，我感觉几乎是不可能了。
因为日本楼市的毁灭是由投机者一手造成的，但在中国，好像已经研究出了一套非常完美的“发展计划”
：
用限购政策限制投资客的购买力，防止炒房泡沫，然后条条框框列好，把杠杆精准地投送到“一间房搭上全家老小积蓄+20年贷款”的选手面前，把原可能被逼上租房的人从投资者手中再拉回来，一人一份，接这个盘。
至于投资者也一样，限额兑换，防止资本外逃，要么你也买房支援下国家建设，要不你进股市，要不你去投资去做实业去西部大开发随便你，反正不能出中国，便宜了外人。
假设，有一个资本家，掌握全国的土地等生产资料，类似当年李嘉诚对于香港人的影响，住的吃的喝的穿的连工资都是他的，那他肯定是想着去外面剥削其他的资本家，体内的细胞自相残杀他是不会管的，只要你继续提供能量营养就成，但是你作为一个细胞，你想要去资敌，就要掂量一下自己了。（王健林不正是最好的例子吗？）
其实，最担心的还是三四线城市。如果三四线政府只是为了完成任务和政绩，忽略计划本意，放水市场，群众跟着接盘，房价越炒越高，泡沫是肯定会破的。
不过其实也不用担心，说不定到时候国家一声令下，“交易都给我停掉！不准买卖！”
一切也就熄了火。
延伸阅读
深扒日本房价崩盘始末，你还敢买房吗？
日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。
最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？
揭秘：都抱怨房价高，为啥还在拼命抢房？
通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！
为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。
但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天钱哥
（“说钱”微信号，ID：iShuoqian）
就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。
危机前的东京
上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
这一切都要从1964年的东京奥运会说起。
东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。
有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！哥都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！
别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大滴实现了！
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。
全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。一位日本记者回忆当时的情景时说道：“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，
三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！”
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
危机的序幕：“广场协议”
日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。
为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。
1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。
日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。
连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。
迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。
阳光下的泡沫
降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。
而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。
同一时期，
国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。
签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。
银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。
1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。
然而，
房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。
首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。
其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。
再次，
农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。
高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。
一是短期内上调利率。
央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。
二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。
1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。
首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。
自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。
从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；
东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。
日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但
在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。
看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？
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