社区服务·战略观察【第19期】｜扩张之道，取之有术 2017年房地产行业收并购总额规模超过60

前言

2017年房地产行业收并购总额规模超过6000亿元，同比增长在70%以上，收并购已经成为公开招拍挂市场以外，房企获得土地储备重要的方式。与房企收并购市场的快速兴起相似，国内最早的社区服务商并购案例可以追溯到2007年彩生活收购深圳市莲塘物业管理有限公司，近两年社区服务行业并购已经发展到急速井喷状态，从彩生活、中海物业，这些耳熟能详的大型企业到营业收入不到5000万的中小型企业，都在通过并购整合进行大规模扩张。今天我们就从不同规模及业务布局的社区服务商出发，盘点2017年比较有代表性的收并购事件。

资本先锋的市场探索

2017年11月14日，彩生活发布公告，以20亿向花样年收购深圳万象及万象美物业（即原万达物业），物业圈终于赢来了一桩超级并购。

早在2016年8月，花样年的附属公司通过与万达商业签订股权转让协议，整体收购了原万达物业管理有限公司——主要承接万达商业地产的开发项目，管理面积约6000万平方米。此次花样年更进一步将万象美物业转让给彩生活，以巩固彩生活管理面积龙头地位。

自2014年上市以来，彩生活在全国范围内频频进行企业收购，在管面积飞速扩大，2014年至2016年三个年度，彩生活花在兼并上的资金已达到13亿元。随着物管行业的竞争加剧，收购的成本还在不断提高，对于公司现金流无疑是形成考验。

根据年报数据显示，不断增大的在管面积却没有带来相应的业绩上的提升，作为彩生活增值服务输出平台的“彩之云”，活跃用户不足在管小区居住人口的30%，彩生活希冀打造的互联网服务平台需要的“海量规模”与“海量用户”似乎并未得到平衡增长，用户利润仍未充分体现。

随着行业的快速发展，彩生活想要倚靠收并购维持扩张速度的困难度将不断提升，因此彩生活重新确立以平台输出为主的小股操盘轻资产模式，能否成功打开线下用户市场仍待观察。以4.2亿平方米占据全国社区服务商管理面积榜首的彩生活，现在的扩张需求已从在管面积的增长转变为彩之云这个服务平台的服务面积的增长。

区域领头羊的全国化布局

根据亿翰智库近期发布的《2017四川省物业服务企业发展研究报告》，四川省物业服务企业多为区域性公司，其主要覆盖于以成都为中心的四川及其周边各地。大部分企业外省布局数量不超过5个，但也有嘉宝股份、嘉诚新悦等多个规模较大的领头羊企业开启了全国化布局，多采取深耕大本营，同时关注全国各省省会城市或者经济最发达的城市，伺机进入的策略。

其中代表型企业－嘉宝股份2017年以6000万元收购杭州绿宇物业76%股权，2400万元收购上海真贤物业80%股权。两宗收购增加了嘉宝股份物业管理面积1000万平米,使其在管物业面积达4500万平米,规模明显提升。这也是嘉宝股份继2016年8月收购四川本土企业国嘉物业后，采用并购手段在市场拓展进程中的又一动作。

此次两宗收购，标志着对长三角地区的战略性进驻，华东长三角区域素来是国内经济高地，也是国内优秀社区服务商的聚集之地，社区管理水平领先国内其他地区。随着在管项目布局范围的扩大，嘉宝股份的企业竞争力也将获得同步提升。

2017年上半年，蓝光东进、南下全国化布局战略齐头并进，成功获取多宗重点目标土地，为后续发展聚集了众多资源；新进太原、杭州、惠州、南通等城市，进一步扩大战略纵深。对于蓝光发展而言，嘉宝股份的东进扩张，是公司“人居蓝光”发展战略的重要一环，与公司地产开发的东进战略形成有效协同，并提供有力支撑。

中小型企业的合纵连横

根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300 号）中第十四条规定的物业管理行业划分，那么从业人员小于1000人，营业收入低于5000万元的为中小型物业企业。在全国十万多家社区服务商中，中小型企业是行业最大的群体，这一部分社区服务商现在面临的困境很多。

面对日趋激烈的行业内竞争，中小型企业的选择可分为3类：待价而沽，将企业包装转让给资本市场，放弃竞争机会；困境坚守，逆境中孤独前行；结盟同行，抱团取暖。其中天利仁和选择了以收并购进一步扩大业务，寻找发展机会。天利仁和物业作为福建首家上市新三板的社区服务商，主要经营住宅、政府机关、医院、学校、商场等物业服务。2017年以666.00万元收购福建荣昌物业服务有限公司100%股权。

天利仁和物业目前的关联交易比重仍然较大，服务项目全部集中在福建地区，一旦遭遇所在区域竞争加剧、业务规模饱和等情况,将会对公司盈利能力产生不利影响。对于社区服务，规模化经营非常关键，做大规模，树立行业权威，反而能在某些方面上节约经营成本。