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一周前，我发表了《从环京楼市崩盘看如何投资房产》的原创观点，引起粉丝们的热议。很多人说，康老师，你的这篇文章一发表，让本已惨不忍睹的环京楼市更加雪上加霜。

 

非常感谢这些网友对我的抬举，我的文章既没有让环京楼市惨不忍睹的能力，更没有让环京房价雪上加霜的动力。市场走势有自身的运行规律，而我唯一能做的就是在瞬息万变中提前捕捉到房价可能发生的趋势。

非常有意思的是，质疑我的观点的人绝大多数都是环京楼市卖房子的人，而赞成我的观点的人全部都是准备买进房子的人。质疑我的观点的原因不是因为我的观点发生了错误，而是因为我的观点提前让多数人看清了未来趋势，让这些卖房子的人的销售更加困难。于是，他们不是去研究市场内在的原因，而是认为我在打压环京房价。

 

其实，我又何尝不想让环京房价一飞冲天，因为我自己在香河廊坊拥有多套房产，如果打压环京房价那岂不是打压我自己。香河大爱城和廊坊孔雀城我自己也有房产，这些房产价格的下跌也同样让我的投资做了一次过山车。不过，让我幸运的是，当初买这些房子的成本只有五六千的单价，所以对于我来说，环京房价的下跌，只是我的盈利多与少的问题，而我当初能够以很低的价格入手，根本原因就是我始终坚持别人恐惧我疯狂的投资理念。

就像两年前我布局五六千元的环京楼市时，大家都认为环京楼市就是喝毒药，于是我发表了《当大家都认为买房就是喝毒药的时候就是应该喝毒药的时候》，后来，这些房价涨到两万多时，当大家都认为环京楼市都是蜜水的时候而去排队买房的时候，我又发表了《一夜之间，今天排队买房的人就是明天排队卖房的人》，现在，当我们再来看看这生动的一幕，仿佛就在眼前，而我做的更多的就是提前看到未来发生的事情并且告诉大家。

 

投资从来不是用昨天看待今天，而是用今天判断明天！而投资的核心就是别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧。这句话虽然人人都明白，可是能够真正做到的确少之又少，而绝大多数的人都做成了别人恐惧更恐惧，别人疯狂更疯狂。就像香河五千时不敢买的人都在两万的时候冲了进入。

 

而我给环京楼市连连拉起警报的时候大家看不到，却把崩盘的原因说是我造成的，而本质上是那些高位追进，在别人疯狂时更疯狂的人给自己找一个失败的理由罢了。

 

所有的房产要想盈利只能低买高卖，要不未来的卖出价格越高越好，要不当前买进的价格越低越好，而投资就是捕捉未来卖出价格减去当前买进价格的差价。

而当未来价格无法预测的时候，如何降低当前的买进价格就是盈利的最好方法。在买进原始价格无法改变的时候，租金就是有效降低买进价格的最好的方法，因为每次收到一次租金收益，就相当于原始的买进价格降低了一次。比如每年的租金收益是三万元，就相当于买房的成本降低了三万，所以，投资盈利的工具就是要不房价总上涨，要不租金持续增加。

 

而正是发现了包括我自己在香河买的房子根本无法出租出去，至今还处于空置毛坯状态，并且每年的物业费取暖费月供还都一分不少的缴纳，所以我才及时改变投资方向，去捕捉高租金收益的商住公寓。现在看来，这个转变是那么的及时那么的英明。

 

很多人把环京楼市崩盘的原因归咎三年社保的限购令，而实际上三年社保只是让崩盘的时间点提前了，如果没有三年社保限购令，环京楼市仍然会崩盘，只是崩盘的时间点会退后，但是会让崩盘更惨烈，套牢的人更多。

而我认为，环京楼市崩盘的原因一个是没有租金的支持，另一个就是非首都功能疏解的无序化，也就是说环京楼市唯一的利好支撑就是非首都功能的外迁，可惜环北京太大了，所有的地方都在说承接北京外迁产业，可是到头来基本都是竹篮打水一场空，最终这种疏解的无序化让支撑环京房价的理由彻底打碎。

 

比如，北京动物园服装批发市场的外迁就是最好的证明。如果动物园服装批发市场整体搬迁到任何一个地方，其实都能带火当地的楼市，也能让动物园市场的品牌屹立不倒。可现在动物园市场外迁的四分五裂，根本不知道搬迁到了哪里，燕郊有，廊坊有，永清有，天津有，石家庄有，沧州有，这种四分五裂的外迁让动物园市场彻底消失的同时，也让那些等待外迁资源的当地楼市彻底土崩瓦解。

也正是动物园市场的陨落，让其他外迁资源失去了支撑环京楼市的最后稻草，又加上这些地方根本没有租金支撑，让前期的投资者开始抛售，最终演变城踩踏现象，环京楼市崩盘正式确立。

 

而环京的多方向性就让这种疏解更加复杂了，原来大家还都对副中心充满期待，突然间横空出世了雄安新区，于是副中心失宠，而雄安更是牢牢套死一大拨人。

 

所以，环京楼市要真的崛起，只能让北京外迁重新梳理，让外迁更加有序公开进行，让投资者明确看到预期，否则很长时间都不会重新回到前期高点。

 

当很多人都在期盼环京楼市取消限购令时，背后的原因其实就是给自己一个赶紧出逃的机会，因为环京楼市只有租金支撑才能让楼市真正平稳健康。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编｜杨青

校对｜甘雨

部分图片来源网络

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