楼市19年繁荣周期终结，70%业主仍看涨房价楼评

“ 今天，国家统计局今日发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。房价指数显示：

“整体房地产市场依旧保持稳定。一线城市及部分热点二线城市的新建商品住宅房价降幅在0.2到0.3个百分点之间。

但二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点；2017年12月70个大中城市新建商品住宅价格中，57座城市环比上涨，11月为50座上涨。”这一涨幅应该算在预期内，大部分城市的涨幅都极其平稳，可见，地产调控已然达到了预期效果。

据链家研究报告显示，2018年，全国72%的经纪人所接触的业主预计未来房价会上涨，52%的经纪人接触的购房者预计未来会上涨，近35%的购房者认为2018年一季度房价会下跌。

链家研究报告表示2018年楼市将呈现以下特征：

1、改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续；

2、大部分城市投资需求占比和使用杠杆不高，佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高，深圳、厦门购房首付款中其他来源渠道占比较高；

3、购房者、业主和经纪人对于2018年一季度市场预期分化，购房者的看涨预期弱于业主，成都、大连和沈阳的业主看涨明显，上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期2018年一季度市场将以平稳运行为主。

4、调控政策对市场的影响会持续到2018年一季度或年中；

5、调控后并未出现恐慌性抛盘，换房是业挂牌和降介的主要原因，房地产税也不大会导致业主抛盘。

换房大军正在来临（绿色部分）

2017年超级繁荣周期的顶峰，

将迎来拐点

链家认为，2017年是超级的尾巴，是因为2017年既是这一轮上行短周期的终结，也是1998年以来长周期的终结，2017年全国房地产销售额再次达到16万亿元，房价在2016年基础上再度上涨，这已经是繁华的尽头。

一方面，新房销售已达到顶峰；另一方面人口红利从2011年开始减弱，人口出生率下降，人口老龄化加剧；

在供给端，多主体的供应成为接下来的主趋势，“租售并举”的住房体系，在需求端行政政政策与信贷政策相互叠加，这些因素都在削弱未来对住房购买力的需求。

年初地产股集体涨疯，

强者衡强的趋势明显

进入2018年初，地产股集体疯涨！招商蛇口涨停！泰禾集团涨停！绿地涨停！金地、万科、华夏幸福涨幅超过8%！

深沪两市，地产股涨幅超过5%的29个，成为1月16日第一领涨板块，全板块涨幅达到了3.51%。

保利地产在过去两个半月，上涨了70%！

财经韬略分析认为，这跟元旦之后央行两次降准叠加实施，及大房企的土地储备有关；同时与“长租概念”等都有关系。

此前，中国社科院此前发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

另有数据显示，居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，基本上等于居民的收入都拿去还房贷了，若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。居民的消费大部分在房产上。

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