宏观｜房地产税会如何征？境内外专家研究成果与案例企业资本运营

2017年12月举行的中央经济工作会议明确指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。业内人士认为，推动房产税落地是房地产调控长效机制不可或缺的重要内容。而财政部部长肖捷近期在《人民日报》发表的一篇文章让中国房地产税的开征话题再次成为时下的热点。

其实，从2016年年底开始，政策基本面已经倾向于构建房地产调控长效机制。开征房地产税、租售并举、以共有产权房和自住房为主、限购政策的常态化，这些都是房地产调控长效机制的基本举措，其中房地产税的开征无疑是最重要也是最为老百姓关注的一环。

什么是房地产税？

此前媒体和老百姓谈论房地产税时，经常将房地产税和房产税混为一谈。2017年10月宁夏发布房产税实施细则所引发的市场误读就是典型的“张冠李戴”。

我国现有的房产税开征于1986年，征税对象仅为城市范围内的房产，而且明确规定“个人所有非营业用的房产”免税。而房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运行过程有关系的税都属于房地产税。征税对象既包括房产，也包括土地，既包括商业用房，也包括个人住宅。中国直接以房地产为征税对象的税种共五种，分别是房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。

也就是说，房地产税比房产税的范围更广，房地产税应该涵盖房产税，但是未来要开征的房地产税绝不是现有房产税的“扩展版”，而是在现有房地产相关税种的整合和改进基础上的一个全新税种。

正如肖捷部长所说，在开征商业和个人房地产持有环节的税收后，“适当降低建设、交易环节税费负担”。比如，有可能取消土地增值税。也有人说，开征房地产税后，土地出让金会取消，这是不可能的。因为土地出让金与房地产税是两种不同的税费，背后属性也不一样。再说，土地出让金取消了，土地怎么转让？还回到以前的划拨模式？显然是不可能的。

什么时候开征？

十八届三中全会将“加快房地产税立法并适时推进改革”作为2020年前要完成的改革任务，所以学者们原先有一个说法，就是2016年完成房地产税立法，2017年试点，2018年推广，现在看来，这一计划肯定是实现不了了。根据肖捷部长的意思，力争在2020年前完成立法工作，就是说整体进度都推后了。

房地产税之所以总是“闻其声不见其人”，绝不是有人说的开征房地产税缺乏合法性基础、个人不动产系统不完善和征管技术条件不具备等原因。因为在2010年左右，全国就在几个城市做过房地产税征收模拟运行，而且还有上海、重庆两地的试点实际经验。笔者以为，推迟的原因主要有两个：一是现在中国房地产经济在风险的高位运行，开征房地产税恐怕会引发中国房地产市场进而引发中国金融的系统性风险，目前时机不太好；二是房地产税的立法牵扯方方面面的利益和细节，过程会比较漫长。一般的立法走完一审二审就差不多了，而这次房地产税的立法恐怕还要有三审四审。比较乐观的估计，就是2019年完成立法，2020年能找一两个城市试运行。但有一点可以肯定，就是房地产税的开征是早晚的事。

对谁征税？

征税对象应该是涵盖城市里的商业房地产和住宅房地产。但与国外不同，由于中国的国情特点，一定会设置合适的起征点。比如，第一套房免征，或者人均一定的面积免征。如果像国外一样，只要拥有房地产，就要征税，老百姓恐怕会难以接受，特别是对于一些低收入家庭来说，也不太合情理。

现在比较认可的意见有两种，一种观点认为一个家庭前两套房免征，从第三套房开始征；另一种观点认为可以以每人60平米作为免除额，一个三口之家180平米以内都不用缴税，上海试点时就是这个标准。

笔者判断，刚开始会设置一个较宽松的免除额，等今后公民的纳税意识培养好了，再慢慢调整，没必要急着一步到位。另外，房地产税征收一定会逐步推开、稳步推进。比如，先大城市再小城市，先北京、上海等房价高的城市，再转向房地产库存比较高的三四线城市。农村征收房地产税的可能性不大。

征多高的税？

美国的房地产税是纯地方税，不同城市的税率差异很大，从0.28%-3.0%不等，平均为1.5%左右。我国台湾地区房产税和地产税是分开征收的，房产税的税率为1.5%-2.5%。上海试点时，房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率为0.6%，对交易均价较低的房产暂减为0.4%。重庆试点时，房产税税率为0.5%-1.2%。虽然上海、重庆有试点的考虑，但参考国外的经验，在我国开征房地产税的起步阶段，税率应该也不会太高，不会超过1%，毕竟要考虑老百姓的承受力。

同时，笔者认为，为加强地方税权，在房地产税的立法中，应该会给地方充分授权，各地区可以在规定的范围内自己选择一个税率，其实各个国家或地区基本上也是如此。另外，针对不同的房屋可以实行差异化税率。比如，在我国台湾地区，住家用房屋税税率为1.2%-2%,非住家用房屋税税率为3%-5%，每个家庭超过3套房屋的，超过部分不管是不是居住用，都要按照非住家用房屋标准征税。还有些国家对空置房屋要加征额外的带有惩罚性质的税率。中国的房地产税在这方面应该也会有所借鉴。

另一个影响计税的重要因素就是房屋的估值。肖捷部长的文章中说“工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，这也是世界上大多数国家房地产税的通常做法。但是，房屋的估值不是房屋的市场价，而是政府的评估价，这两者有根本的区别，房地产评估价值一般按照市场价值的一定比例来确定。

比如，美国房产评估价值通常是市场价值的40%-50%，我国台湾地区低于20%，北京现在二手房核定价大约也就是市场价的30%。在未来的房地产税征收中，也会沿袭这一做法。如此算来，如果征收税率为1%，计税价格再打个三折，一套市场价值为600万元的房子，最后一年需缴纳的房地产税也就2万元左右。

如何征收？

大家可能关心的是，房地产税将涉及千家万户，而且我国自然人的纳税遵从意识还不高，他们拒不交税怎么办？未来房地产税的征管难度会不会非常大？难度肯定会有，但借鉴国外的经验，建议采取以下的税款确保措施。

一是欠缴房地产税的房屋，在税款未缴清之前，不得办理房产过户或融资抵押手续，就是说未按时缴税的房屋，其财产处置权会受到限制；二是将房地产税的欠缴信息纳入个人征信体系，不及时缴税的个人，其消费、出境、就业、信贷都会“一处失信、处处受限”；三是对长期欠缴税款的房屋，税务机关可以追加滞纳金和罚款，甚至可以申请法院强行拍卖该房屋，以确保税法的有效执行。

（作者陈金保为高级经济师、经济学博士；刘明珠为北京科技大学东凌经济管理学院副教授）