我劝老百姓不要过度相信房地产前十几年的经验我劝老百姓不要过度相信房地产前十几年

来源：陆家嘴杂志演讲者：夏斌

2018，中国经济调整转型的逻辑没变

1、因为在中国市场出清的过程很艰难，需要一段时间，一个过程。真正有力度的“三去”是2016年才刚刚开始，2017年还在继续。而且从经验来看，中国这样一个大国，又是正处在转轨中的大国，调整要真正到位，资产负债要处理完毕，没有2-3年的时间是不可能的。特别是三四线城市的房地产库存。

2、PPI的由负转正才刚刚开始，真正企稳还需要观察一段时间。

3、民营投资占总投资60%，2016年民营投资增长仅3%，投资预期不看好。

4、货币政策还未回归常态。

经济结构转型成功的三大特征

1、看能不能基本确立大体稳定的、与经济总量相适应的大国消费市场。这是观察中国经济结构转型是否成功的基本特征。

2、根据多年来房地产市场波动对中国经济干扰程度的分析，全社会能不能基本形成房地产市场是以消费品为导向，而不是以资产市场为导向，这是本轮经济调整与转型基本成功的重要标志。

3、看货币政策和货币供应能否基本回归常态。在2017-2019年的未来二三年M2降到10.5%甚至更低的水平，而这时经济运行正保持基本正常的运行，这说明货币基本回归了常态。

当货币供应回归常态，经济正常运行时，隐含的过去遗留下的过剩产能、高库存以及相应的杠杆率风险就会逐步得到释放。

不要制造新概念、新名词迷惑自己的眼睛

2017年年初经济工作总基调是“稳重求进”，去年一年的经济发展形势总体也是稳中有进，稳中趋好。

经济要稳定增长，就要下决心处理一批风险。相关的工作任务和政策调整涉及方方面面，其中需要关注什么个带这么多纷繁复杂的任务中，要关注决策层是否已经统筹策略？如果有了谋略又如何确保执行？谁去落实、谁去检查？应采取什么样的措施才能防止一个好的想法成为仅仅是口号、空话，这是真正看懂2017年中国经济运行所必须关注的。

2017年改革在深入，结构调整有所优化，并且守住了不发生系统性风险的底线。但是房地产问题、高杠杆率问题、经济运行效益不高问题等，涉及各种方面，概括起来就是经济发展方式转变的问题仍未完全解决。这些问题的解决需要经历一定艰巨的时间不可能因为日历从2017年翻到2018年，翻过新的一页，翻过1、2个月，庞大的经济体在内发展逻辑就立刻变化了。

因此，对2018年新一年经济发展阶段应该如何判断？我认为很简单，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转型发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻坚期。

2018年继续2017年的发展的内在逻辑仍然没有变，仍然处在结构调整和经济发展方式的转型期。

今年有些新的提法，但本质特征没有变，尽管2018年的调整转型和2017年的调整转型相比，会出现一些新的现象，但市场分析人士要认清楚本质，要认清楚大势，不要对经济增速多零点几个百分点或少零点几个百分点过分敏感，产生过分的乐观或者产生过分的悲观。方向已经很明确了，矛盾和问题基本还是那些，不要动不动去制造新的概念和新名词，那只会迷惑自己的眼睛。

经济工作的最终目标是提高老百姓的幸福度

最近召开的中央经济工作会议，对2018年我国经济工作总要求、总基调、宏观政策取向、攻坚战、重点工作做出了具体的部署。工作任务方方面面，工作目标林林总总，丰富又烦杂，如何把握？如何了解那么多目标、任务之间的逻辑主线？

政府工作报告往往概括提：“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”五个词，都有着丰富的内容和具体的政策措施，这五者之间又是什么样的逻辑关系？只有增长稳定了，各经济主体收入都提高了，惠民生才有了雄厚的物质基础。

要想稳增长，保持持续稳定的增长，必须优化结构，只能前进。

如何优化结构？必须加快制度改革，多年经验教训告诉我们，不要深入改革，仅靠多货币投放来稳增长，结构是难以优化的。所以就稳增长而言，改革和结构优化是手段、工具，稳定增长是目的。

就惠民生而言，稳增长是手段、工具。但是，政府抓好经济工作的最终目标不是稳增长，而是提高老百姓的福祉水平，是提高老百姓的幸福度。

推动经济持续增长的两重维度

2018年中国经济运行中具有的问题矛盾、特征因素都不是突然产生的，都不是进入2018年产生的，是延续了昨天、延续了2017年的经济，甚至可以说是从前的时间轨迹中走过来的，是保留、承接了过去多年经济运行的部分特征或运行结果，有着过去的“痕迹”。

当前经济工作头绪很多，其中最大攻坚战是金融领域风险问题，当前风险如果不能当机立断处理，经济不可能持续稳定增长，国民福利不可能持续增长。能否打好这场攻坚战这件事情，是直接关系到能否得到人民的认可，能否经得起历史经验的大事。

从实体经济维度讲，鼓励创新、优化结构、转变发展方式、寻找经济新动能等等，这么多提法，这么多排比递进词语，其逻辑主线关系很简单，就是要通过改革，通过创新，促进结构优化满足改变发展方式，来形成新的动能，最后达到稳增长。这么多词就是这个逻辑。

从虚拟经济或者是从金融维度看，我们要通过加快“三去”：去产能、去库存、去杠杆，包括过剩产能、高的库存，背后都是杠杆的问题。通过加快“三去”，通过加大金融整顿，整顿多年来金融乱象，最终推动经济稳定增长。

为什么老百姓拼命买房？

现在对房地产价格的变动，人们的预期行为往往已大于货币供求的行为。人们的预期影响力已远胜于一定的货币供应量。楼市“长效机制”的逐步形成能否与人们预期的逐步改变相适应，这是本轮房地产市场调控取胜长远的关键。

“房子是用来住的”是我们今后健康发展的方向，也是总结十几年来房地产市场一些经验教训。我劝老百姓不要过度相信前十几年一些经验，因为我们在房地产市场建立“长效机制”过程当中，什么是“长效机制”？“长效机制”建立意味着什么？还是回到房子是用来住的不是用来炒的。

我们周围的很多人，你去观察一下北上广深等大城市，他们买房子是为了买消费，还是像为了买股票买金融资产一样？他们预期是买资产，这个预期需要转变，而转变预期是一个漫长过程，随着长效机制建立，大前提稳住市场和形势，慢慢老百姓预期也转了，这是中国经济能够取胜的最大关键。

— 完 —

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