|合作开发限制收益，产业地产盈利尚早金地集团资本出路在哪里？( 二 )

也正是在10月18日，商业地产REITs才得到推进——国务院正式对外发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》，之中提出，在交通、水利、物流仓储、产业园区等基础设施领域推出公募REITs 。市场人士预计，公募REITs试点项目将在年内落地。
除去在实现资产证券化方面还有一段路要走，产业园区的监管环境也不明朗，如圈地另作他用便是产业地产存在的乱象。由于产业土地价格较低，不少开发商采用以产业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。
中国不动产研究中心专项课题组的调研显示，产业园园区开发重房产、轻产业现象不可忽视， “部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’ 。 ”而以产业地产为名的投机现象出现，可能成为产业地产发展的最大隐忧。
拿地激进合作开发模式风险大
金地集团在另一大主心业务地产开发上的行为，则颇有“求地若渴”的意味。
例如，金地集团今年的土拍中不乏高溢价项目。 6月16日及24日，金地集团分别以总价40.24亿元和24.73亿元拿下上海嘉定新城两地块，溢价率分别为35.48%和27.9% 。
为竞标地块，金地集团还发生过违规事件。今年6月，苏州市自然资源和规划局公告称，金地集团旗下的两家公司因同时参与竞买同一国有地块，而被责令3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。
此外，由于合作项目较多，金地集团的土储权益占比要显著低于那些年度全口径金额千亿以上的房企。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5% 。 2015至2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，其中权益投资占比分别为38.05%、42%、47%和45% 。而绝大部分“千亿俱乐部”的房企的数据都在70%以上，差距甚大。
根据金地集团相关负责人的回复，金地集团合作项目较多主要是基于对资金方面的考量，拟通过合作引入资金，在合适的窗口期尽量多获取低价的优质土地。 “2016年以来，随着销售市场回暖，房企资金回笼后土地市场竞争越趋于激烈，公司可以通过合作的方式来弱化竞争，能够保证公司以合理价格获取项目，规避部分市场风险；随着地价上行，单幅地块所需的资金规模迅速提高，尤其北上广深一线城市，通过合作的方式可以降低短期内的资金压力。 ”上述负责人对《华夏时报》采访人员说。

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