|合作开发限制收益，产业地产盈利尚早金地集团资本出路在哪里？

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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）采访人员隋娉娉杨仕省深圳报道
地产行业进入存量时代，转型升级成为房企关键词。金地集团就试图通过产业地产寻找盈利突破点。
近日，金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元向媒体表示，目前产业园区业务已被金地集团视作地产开发业务之外的重要利润增长点。
但以当下市场环境来看，产业园的回报周期较长。金地集团董事长凌克就指出，产业地产的盈利需要卖掉或REITs（房地产信托投资基金），而国内REITs尚待进一步放开。
“地产商使用REITs作为资金来源在国内是一个大趋势。但来从目前来讲，使用REITs形式来替代信贷恐怕还很难做到，因为无论是银行还是开发商包括政策，国内都还没有完整的体系支撑。 ”中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《华夏时报》说。
尚难介入资产管理模式
随着一线房企在21世纪陆续加入产业地产战团，金地集团也在四年前开始布局。
2016年，金地集团成立专注于产业园区开发建设及运营管理的子公司“金地威新” ，先后落地深圳金地威新软件科技园、上海金地威新闵行科创园、上海金地威新嘉定智造园等高端制造产业创新基地。
对于金地集团产业园区的运营情况，集团相关负责人对本报采访人员说：“深圳威新园区是满租，上海的几个园区平均招租率是80% ，文创园的ebita yield 收益率达10% ，高科技园区是7%-8% ，已经算是运营质量非常好的了。 ”
不过，产业地产是一个融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均较长。无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。 2020年上半年，金地集团持有现金刚刚超过500亿元，在房企中位列第17名。

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根据此前金地威新副总经理张庆军的说法，金地产业的商业逻辑是资产证券化，金地产业园区未来要进入资金通道，比如REITs等。
采访人员了解到，房地产资产证券化是以房地产相关资产为底层资产，以房地产未来的预期收益作为保证，以获得融资为目的而发行的资产抵押债券产品， REITs便是产品之一。但从目前国内相关体系完整程度来看，使用REITs形式来代替信贷恐怕还很难做到。
“REITs是国际资本市场成熟的金融产品，相当程度上起到了中流砥柱的作用，使用量非常大，甚至可能在国外房地产市场是最主要的资金来源。而我们国家是间接融资占比较高，占80%以上， REITs等房地产资产证券化产品还处于探索阶段。 ”宋丁说。

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