一线城市|贝壳病了，裁员会是良方？( 二 )

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净利润暴跌近5成的贝壳在二手房市场增速仅为4%，远低于总营收的增速。导致二手房的营收占比在逐渐减少，2021年二季度，贝壳二手房营收为96亿元，而一季度贝壳二手房市场的营收为102亿元，环比不增反降。在二手房信贷收紧，全国二手房市场一片哀鸿的大背景下，未来一段时间，二手房市场也很难有所起色，贝壳的营收和净利润都将受到影响。
二季度贝壳营收结构中，从贝壳佣金的支付可以看出，贝壳为应付二手房成交量暴跌做出的改变。二季度支付给内部销售人员的佣金只有76.2亿元，同比增速只有19.8%，接近整体营收的增速。但支付给外部中介公司销售人员的佣金高达94.5亿元，同比暴增51.4%。比给内部的佣金多出18.3亿元。
业内人士指出，外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。这笔巨额佣金的支出，带来的是贝壳二季度新房交易收入大增32%，而相比内部销售人员而言，贝壳从其他中介方合作而来的交易量，最终获得的净利润被进一步压缩，这也造成了贝壳二季度新房交易有量的突破，却可能没有实质盈利的突破，增收不增利的问题仍在持续。

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新房业务增利不明显，二手房市场遇冷，中介业务的主营受到巨大打击，而租赁市场的受挫再次重创贝壳。贝壳研究院研究数据显示，2021年十一黄金周全国重点40城租赁成交量和上一周的成交量环比下跌近3成。除厦门个别城市之外，其余各城市租赁成交量均环比减少，其中大连、南京、长沙等城市租赁成交量环比减少超40%，只有厦门出现了逆势增长。其中租赁市场降温幅度最大的是深圳，继去年房租下跌20%无人问津之后，今年房租价格继续出现小幅下跌。
相关数据显示我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。但这次租赁市场的全面遇冷，不仅成交大幅减少，租金也略有下降。全国重点40城租金水平环比前一周下降0.3%，和去年同期相比仅仅微涨2.8%。全国重点40城中，31个城市租金环比下跌，只有9个城市租金出现环比不超过3.5%的微涨。而一线城市中北上广深的房屋租赁租金均环比下跌，新一线城市只有除重庆、天津、佛山没有下跌，其他如西安、杭州、成都、武汉等12个城市均环比下跌。成交量下降，租金下跌，这对贝壳来说无疑雪上加霜，直接影响到总体营收。
而近期疯传的“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息一旦证实，对贝壳的打击更大，这意味着链家的高费率将成为历史，进一步加大贝壳的业绩压力。
竞争对手不降反增受房地产行业整体下行所致，新房和二手房都受到影响，尤其是二手房信贷的逐渐收紧，二手房成交量近乎腰斩。数据显示，2021年9月，全国11个主要城市二手房的成交量仅为4.4万套，平均每个城市成交量只有4000套。
二手房的市场正在缩小，蛋糕逐渐变小，但贝壳的竞争对手越来越多，这些竞争对手不是那些规模和实力均不行的小中介公司，而是名气和实力都比较强劲的开发商和互联网大厂。据BT财经了解到，万科、恒大和碧桂园等知名开发商，为了避免被贝壳抽取高额的佣金，而自行搭建房屋交易平台。龙湖新增C5租售航道“塘鹅”，万科推出全新品牌“朴邻”租售等，就连近期爆雷的恒大也早就把旗下“房恒通”更名“房车宝”，这些知名房企来分一杯羹，直接压缩了贝壳的生存空间。
更让贝壳嗅到危机的是字节跳动这样互联网大厂的强势进入。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后，蛋糕更被稀释。
以字节跳动旗下抖音的流量，将会是贝壳强劲对手。抖音作为新兴的传播载体，从面世至今备受年轻人的青睐，而现在在房地产行业中年轻人购房比例逐年增加，现已突破5成。而截至2020年底，抖音日活跃用户超过6亿人，2021年的目标实现日活跃用户为6.8亿。这样的活跃用户的庞大流量，短期内贝壳根本无力做到，一季度贝壳的月活跃用户突破新高，为4854万。不仅无法和抖音相比，甚至和营收只有自己1/8的安居客相比，贝壳的流量规模都处于劣势，2020年第四季度，安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万，高于贝壳目前的用户规模。而以抖音强大的用户转换能力来看，一旦幸福里在抖音上发力，贝壳将很难招架。