郑州|探访郑州楼市：房价跌无可跌，雅居乐一项目预计卖完亏7亿( 二 ) |楼市|南龙湖|

“零首付”重出江湖
位于郑州南四环外的南龙湖区域，楼盘均价普遍不足万元，主要承接城市刚需客户，购房门槛很低，乃开发商必争之地。这里的价格战最为惨烈。
“南龙湖在售项目多达31个，大小开发商都有，零首付、首付分期比比皆是。 ”一位南龙湖区域的销售负责人告诉作者，区域均价从8000-9000元普遍下跌千元不等。
业内人士表示， “零首付”又称“高评高贷” ，开发商利用自身售价与政府备案价的价差，将房子总价评高，从银行贷出全部房款，购房者几乎不用首付即可买房，这背后其实是将三成首付款均摊到按揭月供之中。举例来说，一套100平方米的房子，总价70万元，均价7000元/平米。若按照9000元的备案价贷款，可从银行贷出90万元，如此操作之后，原本20万元的首付款便无需缴纳。
“这种违规销售是在割韭菜根，导致买房完全没有门槛，风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做零首付的开发商都极度缺钱，因为这种做法对品牌伤害很大，开发商为保证利润率，不可避免地减配房屋质量。 ”上述销售负责人透露。
这其中，尤以本土房企浩创集团的操作最为知名，旗下多个南龙湖项目采用零首付、首付分期等手段售房。对此，浩创并未回复作者的问询。克而瑞统计，该房企2019年销售额为128亿元，排名全国房企第124位。其2020年销售目标为150亿元。
市场寒冬季，客户拥有最大的话语权。作者从多位业内人士处获悉，为了促成交易，渠道经纪人拿到开发商佣金返点后，还可能拿出部分佣金返还客户，再叠加零首付政策，客户在还按揭月供之前，甚至能提前赚点钱。
“打广告几乎没有任何效果，我们楼盘之前花了50多万推广费用，一点动静都没有。 ”南龙湖某项目销售总监严良对作者表示，今年以来，片区热卖项目一个月最多卖出150多套，最近两个月普遍下降到五六十套左右。
即使降价、零首付、首付分期等手段都用上，南龙湖区域的房子依旧不好卖，多数项目客户只能依赖贝壳、易居、58等渠道分销商引流，一套房子的佣金普遍在3-4万元之间。
一位郑州渠道方人士告诉作者，某TOP20房企住宅项目的高层和洋房均价低至7000元左右，最近两个月成交量只有二三十套，现在不仅首付分期3年，还大幅将渠道佣金提高至5万元，这么算来，佣金点位高达7% ， “这几乎是公寓项目才敢给的促销政策，开发商完全没有利润可言了。 ”
拍下南龙湖地王的龙湖、雅居乐、正商三家房企更为头疼。
2018年1月，郑州市场正值高点，这三家房企拿地的楼面价在6100元-7500元/平米之间，市场预测项目盈亏平衡点是均价1.2万/平米以上。眼下，三个项目均价只有9000元/平米左右。