典型房企盈利指标探底，行业盈利水平承压 ??在“房住不炒”、行业降杠杆

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在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，近年来针对房地产行业的监管不断收紧，房企整体销售规模增速明显放缓。在充满不确定性的2021年，上半年全国商品房销售规模创近5年新高，但下半年调控政策持续收紧，房地产市场开始逆转下行，短期内下行趋势仍难以逆转。
市场下行叠加前期部分高地价项目进入结算，行业利润空间受到持续挤压，企业利润规模增速也呈下行趋势。
行业大环境下，房地产企业面临着较大的生存压力。上半年，行业整体的利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，近半数典型房企毛利率、归母净利率双降，企业整体利润空间继续承压
01、利润增速维持低位
2021年上半年， CRIC监测的80家典型上市房企整体实现营收收入26839亿元、营业成本21039亿元，营收和营业成本的增速中位值分别为30.9%和40.9% 。
数据上看，虽然营收增幅较去年同期有明显回升且处在历年较高水平，但这一数字不具备可持续性。主要原因在于， 2020年上半年受疫情影响，项目竣工及交付结转普遍延迟、收入无法如期确认、上半年整体结算基数较低。
但仍有三成房企毛利同比降低，房企利润空间持续遭受挤压，行业利润增速自2019年出现拐点并表现出下行趋势。
上半年，行业80家典型上市房企毛利润、净利润、归母净利润的增速中位值分别为12.5%、10.6%和6.0% ，利润增速明显低于营收增速且处在历年来的较低水平。
图：2017-2021年上半年行业典型上市房企营收、利润规模及增速(亿元)

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【典型房企盈利指标探底，行业盈利水平承压】数据来源：CRIC、企业公告
02、典型房企盈利指标探底
近年来，行业整体盈利能力面临较大的下行压力，其中利润率指标变化最为直观。
CRIC数据显示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位数仅为21.7% ，同比降低1.6个百分点。净利率和归母净利率中位数分别降低0.6和1.7个百分点至9.3%和6.5% 。三大核心指标均呈现下行趋势，上半年降幅较2020年进一步扩大。
值得注意的是，与历年相比，行业整体的利润率指标均已降至2015年以来的历史最低水平。
当前，针对房企投、融两端的调控力度不断加强，叠加市场下行的预期，企业利润空间和盈利水平持续受到挤压，上半年多数企业的利润率水平呈不同程度的下行。毛利率、归母净利率下行的房企分别达到58家和49家，近半数房企毛利率和归母净利率双降。
图：2015-2021年上半年行业典型上市房企整体利润率水平及变动

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数据来源：CRIC、企业公告
尽管房企盈利压力越来越大，但从上半年数据表现来看，部分房企利润增长表现亮眼。
从今年上半年高利润率房企来看，具备较强的商业、城市更新等复合属性，非核心业务经营收益在增加利润方面也起到了重要的作用，这也反映出当前多元业务对于平滑利润率的重要性。
房地产行业利润率、周转率进入下行期，杠杆管控严苛，房企要维持高ROE面临相当大的压力。
CRIC数据显示，今年上半年行业80家典型房企ROE中位数为5.86% ，低于2020年同期6.33% 。企业ROE普降，下降房企占比近6成。作为衡量企业运营水平、经营结果的重要指标，未来房企ROE水平以及稳定性将更加取决于企业自身业务模式、盈利模式、增长模式的创新。
03、提高经营水平和产品品质是“稳利润”关键
上半年行业整体盈利表现不佳，从中期业绩会上各大上市房企对行业利润的预期来看，多数房企认为短期内企业盈利水平承压、毛利率下降已是行业趋势。
随着2017和2018年的高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，长期来看行业利润率水平在触底之后或将略有回升，稳定在20%-25%之间的水平。
未来，行业前期高增长阶段的高额回报很难再实现，企业“稳利润”需从运营管理及产品品质入手，审慎理性拿地、优选项目，提高经营质量及运营管理效率。同时加强产品打造、提升产品品质和产品适销性，在日趋激烈的市场竞争中不断提升企业自身的核心竞争力。
此外，非核心业务收益对利润的提升也起到重要作用。