二进宫!粤系房企方直:现金流异动,融资成本高摘要：现金流指标异动

摘要：现金流指标异动，融资成本不低（欢迎关注杠杆游戏）

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11月8日，不算大的粤系房企方直发展集团再次向港交所递交了招股书。
我第一次知道这家公司，是在广东看到向朋友询问。
这个时节尚在奔向IPO的房企，且属于再战，杠杆地产不好用语言说，只能恭喜这家区域特征明显的公司可以好运。

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放到今天很多房企暴雷、债务违约的背景下看，此前盲目扩张、大肆走出去未必对，但长期偏居一隅做大做强的其实也没几个。
方直发展2021年4月曾递表，失效后再接再厉。根据当时的披露，该司资本负债比率231% ，招股书还披露若干不合规事件。
半年后再次冲击，这次ok吗？相关财务情况，又有什么变化？

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1、近几年似乎没啥明显发展，毛利率指标不太稳定，但总体来说非常高
截至2021年8月末，方直发展土地储备总建筑面积约为480万平米。
招股书介绍，主要在粤港澳大湾区，截至8月末45个项目组合，覆盖广东省12个城市，其中4个项目通过一家联营公司开发。
如下图，不用杠杆地产介绍，方直发展确实区域特征非常显著。

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上述土储中，方直发展应占已规划总建筑面积约为280万平米，持作未来开发的物业开发项目中应占的估计总建筑面积约为170万平米。
方直发展认为，这些项目组合及地理位置优越的土地储备，将有助于其业务的持续增长。
和所有准备追求上市的房企一样，方直发展的招股书说自己：
荣获中国房地产业协会、上海易居及中国房地产测评中心认定为2021中国房地产开发企业百强之一，并荣获发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院颁发的2020中国房地产百强企业第82位，并荣获中国指数研究院颁发的2020房地产产品力优秀企业。
到底有没有这么厉害，仁者见仁智者见智吧，杠杆地产不多说。
2018年、2019年、2020年，方直发展营收分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元。
2020年前5个月、2021年同期，营收分别为4.84亿元、5.05亿元。

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对应的利润分别为2860万元、2.39亿元、2.88亿元。
以及1.81亿元、6060万元。
总的来说，方直发展这几年没怎么发展，偏居一隅，在广东诸多列强中要成长、做大，并不容易。
【二进宫!粤系房企方直:现金流异动,融资成本高】2018年、2019年、2020年，杠杆地产注意到，方直发展的毛利分别为8.25亿元、14.09亿元、11.97亿元。
2020年前5月、2021年同期，分别为2.96亿元、2.17亿元。

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同期的毛利率分别为27.1%、41.9%、38.0% 。
以及61.1%及43.0% 。
如上所述，方直发展的毛利率指标显得不太稳定，但总体来说非常高。如下图。

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方直发展有物业开发及销售、商业物业租赁、室内装饰服务三大类业务，单说物业开发及销售的毛利，如上图，也呈现同上的趋势。
有趣的是，方直发展的物业开发及销售成本中，土地成本占比波动比较大。
比如2018、2019年土地成本占比都是18%出头， 2020年升至43.3% 。
2020年前5月为21.1% ， 2021年同期增至41.9% 。

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这样幅度的波动，杠杆地产要说，可能和近年土地价格变动有关系，同时和体量或许也有关系，体量不算大，个别项目土地成本变动较大，对整个公司的影响就可能比较大。
招股书也对此进行了一定解释。

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2、现金流指标异动，融资成本不低
同时，方直发展近年还出现过减值，即账面值超过其按预期售价、竣工成本及销售物业成本计算得出的可变现净值，方直?星澜于2018年的减值亏损为6.5亿元，方直?香山墅于2019年的减值亏损4.8亿元。如上图。