中国住房市值报告：2021( 五 ) 文：任泽平团队特别鸣谢：白

中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。

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从住房市值占股债房市值的比例看， 2020年中国为66.6% ，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64% 。但从人均住房市值来看， 2020年中国为4.48万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的8.3、9.4、15.7、16.4、14.4万美元。
除住房市值高外，中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。中国资本市场整体规模偏小，股票、债券融资占比较低，市场结构亟待改善。改革开放40年，中国经济取得举世瞩目的伟大成就，然而股市呈典型的牛短熊长、暴涨暴跌特征，并未成为反映中国经济发展的“晴雨表” 。从上证综指来看， 2000-2020年上证综合指数从2073.5点波动至3473.1点， 18年来仅仅提高了1400点。而美国股市基本呈现长牛状况，比如1950-2020年道琼斯工业指数从235.4点升至30606.48 ，上涨约130倍。

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3.2中国居民家庭住房资产在总资产中占比为62% ，高于西方发达国家
2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8% ，高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20% 。中国社会科学院国家金融实验室测算了1998-2019年中国居民总资产中的金融资产、非金融资产以及非金融资产中的住房资产，其中住房资产占比从2000年的55.6%降低至2019年的40.4% 。但是国家金融实验室低估了住房市值，根源在于采用经折旧调整后的住房面积乘以相应年份的住宅销售均价测算城镇住房市值，实际上使用市价法测算的结果即为城镇住房市值，无需考虑折旧。因此我们用前文测算的住房市值数据代替其住房资产数据，并将其他类别家庭资产根据2013-2019年增长趋势推算至2020年，以计算中国居民家庭住房资产占比。结果表明， 2020年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到61.8% ，高于英国的45.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.2% 。需要指出的是此处为粗略估算，我们所测算的住房市值并不全部归家庭所有，部分属于政府、企事业单位等机构。住房资产占比高与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨等存在一定关系。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。 2020年中国居民金融资产配置占比为43.75% ，远低于美国的71.1%、日本的70.8%、英国的54.6% ，略高于德国的42.7% 。

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4政策建议
4.1以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制
一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩” ，优化土地供应。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题。同时，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。
三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。
四是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房产税是大势所趋。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进” 。 “立法先行”是先立法再开征；“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。