中国住房市值报告：2021( 四 ) 文：任泽平团队特别鸣谢：白

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2.3一线住房市值占全国四分之一， 101城住房市值与GDP比例大于350%
分线看，一线、二线、三四线住房市值占比分别为26%、31%、42% ，而其住房存量占比分别为4.2%、20%、75.8% ，住房市值与GDP的比例分别为820%、406%、289% 。当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为111、130、177万亿元，占全国比重分别为26%、31%、42% ，而住房存量分别为22.9、108.6、411.1亿平，占比分别为4.2%、20%、75.8%；人均分别为141、45、15万元，住房市值与GDP的比例分别为820%、406%、289% 。其中，北京、上海、广州、深圳住房市值分别为36.7、42、13.5、18.3万亿元，人均住房市值分别为167.7、168.8、88、139万元。

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一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高。第一，人口长期大量向一二线核心城市集聚。 1990-2020年，一线城市人口占比从2.8%增至5.4% ，二线城市人口占比从16.1%增至20.9% ，三四线城市人口占比从81%降至73.8% 。人口向一二线集聚的背后，是经济的集聚。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.6% ，二线城市GDP占比从23.8%增至30.9% ，三四线城市GDP占比从66.8%降至56.4% 。 2020年，一线、二线、三四线城市经济-人口比值分别为2.4、1.48、0.76 ，这预示着三四线城市人口将继续大幅流出，一二线城市人口将继续集聚。此外，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩，而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。第二，人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足。大城市住宅用地被严格控制， 2009-2020年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1942万平方米，占100个大中城市住宅类用地比例从8.0%波动降至5.5%；二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至44.9%；而三线城市从39.8%波动上升至49.5% 。第三，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。 1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15% ，高于名义GDP年均增速的11.9% ，全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9% ，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。
具体看，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市的住房市值小于0.2万亿元，也有40个城市大于2万亿元；既有51个城市的人均住房市值大于30万元，也有89个城市小于10万元；既有37个城市的住房市值与GDP的比例小于150% ，也有101个城市大于350% 。从住房市值看， 2020年有73个城市的住房市值小于0.2万亿元，占比22%；有104个城市的住房市值介于0.2-0.5万亿元，占比31%；有119个城市的住房市值介于0.5-2万亿元，占比35.4%；有40个城市的住房市值大于2万亿元，占比11.9% 。从人均住房市值看， 2020年有51个城市的人均住房市值大于30万元，占比15.2%；有90个城市的人均住房市值介于15-30万元，占比26.8%；有106个城市的人均住房市值介于10-15万元，占比31.5%；有89个城市的人均住房市值小于10万元，占比26.4% 。从住房市值与GDP的比例看， 2020年有37个城市小于150% ，占比11%；有91个城市介于150%-250% ，占比27%；有107个城市介于250%-350% ，占比31.8%；有101个城市大于350% ，占比30% 。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城市。旅游城市气候宜人、景色优美，成为很多人养老休闲置业的选择，提升了当地的住房需求。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。住房市值与GDP的比例低并不意味着该城市地产健康发展，住房市值与GDP的比例高并不代表该城市风险较高。

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3中国住房市值在国际处于什么水平？
3.1中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低
住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。与国际相比， 2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看， 2020年中国为414% ，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354% 。纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169% ，日本为216% ，德国为207% ，英国为269% ，法国为362% 。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391% 。