中国住房市值报告：2021 文：任泽平团队特别鸣谢：白

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文：任泽平团队
特别鸣谢：白学松、周里鹏
伦敦大学学院赵子琦、复旦大学钱凌霄对本文数据整理有贡献
导读
当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。以泽平宏观6月报告《中国住房存量报告：2021》为基础，我们首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。
2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看， 2020年中国为414% ，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354% 。在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169% 。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391% 。中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。
从住房市值占股债房市值的比例看， 2020年中国为66.6% ，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64% 。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。
我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。
目录
1如何研究住房市值？
1.1现有住房市值数据真伪识别
1.2研究思路与主要假设
2中国住房市值有多大？
2.12020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%
2.2东部地区住房市值占全国超6成，粤沪京苏浙鲁6省住房市值超5成
2.3一线住房市值占全国四分之一， 101城住房市值与GDP比例大于350%
3中国住房市值在国际处于什么水平？
3.1中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低
3.2中国居民家庭住房资产在总资产中占比为62% ，高于西方发达国家
4政策建议
4.1以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制
4.2振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构
正文
1如何研究住房市值？
1.1现有住房市值数据真伪识别
当前中国住房市值是多少？与GDP的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。
市场普遍做法“国家统计局公布的新建商品房销售金额除以销售面积得到单价，乘以人口和人均面积” ，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。
1.2研究思路与主要假设
鉴于以上情况，我们的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。在数据处理过程中，剔除了省直辖县。
第一，地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值，地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。房价使用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2020年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积使用我们2021年6月的研究报告《中国住房存量报告：2021》测算的全国、各省级、各地级城镇住房存量。其中，由于城镇住房类型很多，价格明显差异，因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。具体做法如下：