梦碎|“梦碎”长租公寓：蛋壳公寓陷倒闭风波，自如逼房东降租金惹争议( 三 ) 装修|违约|上市|房租|观点评论|蛋壳公

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当前各地长租公寓运营出现的困境，究其根源在于长租公寓运营模式存在天然的“短板” 。
不同于传统房屋中介模式，长租公寓运营商打着“互联网+”的旗号，不甘于仅收取中介服务费。
所有的长租公寓运营平台，都希望借助“租金贷”等金融模式，实现资金快速回笼，建立临时“资金池” ，抢占房源，进而实现对一地房屋租金定价权的掌控。
因此，长租公寓运营模式的收入来源变成：“空置期的租金收益+租金上涨的收益+提前收租分期支付的时间差产生的资金池收益”等。
其中，每年都有的空置期收益，是保本无风险的，而租金上涨收益及分期支付的收益，既受市场行情影响，也受“租金贷”业务规模影响。
以今年为例，受疫情防控影响，阶段性个别月份出现租房需求萎缩影响，长租公寓期待的租金上涨收益及“租金贷”业务收益等都受到影响。
但诚如前述，这种风险的产生，并非房东造成，而市场波动的必然结果。
如今，类似蛋壳公寓、自如等藉此要求房东降租金，属于将自身的市场风险不公平的转嫁至房东头上。
按照这些长租公寓平台与房东签署的协议来看，自如等每年仅对月租金上浮3% ，如果实际房客端的租金上浮比例大于5%甚至更多，超出3%的收益，并不会与房东分享，而是由自如等平台全额获取。
简单说，房租上涨，收益由自如等平台获取，那么，房租波动下降，其风险也自当由自如等平台承担。
此外，关于自如等平台提出，自如违约提前解除合同，房东也需要承担自如装修费用的损失问题，有人认为，自如索要装修损失费用是合理或有依据的。
按照《民法典》第三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
简单说，按照法律规定来看，基本原则依旧是如果房东提前解除合同或违约，相当于有过错，需要承担赔偿或补偿义务。而自如违约解除的话，对于所谓装修损失，并不应该要求无过错一方的房东来承担。
总之，长租公寓的困境产生，究其根源在于其模式本身存在“缺陷” 。
对于长租公寓短时遇到的经营困难，不是说自如不可以与房东协商一致降租金，也不是说自如不可以提前违约解除合同，但关键是合法合理。
目前，自如等以“不降租就解约”、“自如提解约、房东赔装修”等方式胁迫、威胁要求接受降租金的做法，既不合法也不合理，而且对自如及背后链家的品牌形象也会产生“抹黑”效应。
当然，如果自如已经陷入即将步蛋壳公寓后尘的“资金断链”等尴尬境地，那确实也无法对其有过多期待。
简单说，如果长租公寓不能压减业务所涉金融杠杆比例、降低“租金贷”用户占比等，回归中介服务属性，那么，即使短暂熬过了这次的“危机” ，也难免后续还会遭遇类似风险挑战。
对于监管部门而言，对于自如在格式合同条款以及协商降租金时，可能存在的不恰当甚至违法的做法，也应及时关注，加强监管，确保房屋租赁行业健康可持续发展。
(中国政法大学知识产权研究中心特约研究员李俊慧，长期关注、及等相关政策、法律及监管问题。邮箱：lijunhui0602#163.com ，微信号：lijunhui0602 ，微信公号：lijunhui0507)