梦碎|“梦碎”长租公寓：蛋壳公寓陷倒闭风波，自如逼房东降租金惹争议( 二 ) 装修|违约|上市|房租|观点评论|蛋壳公

2020年11月14日，蛋壳公寓又因三次被列为被执行人、累计执行标的超千万而登上“热搜” 。
虽然，蛋壳公寓一再否认“倒闭”或“跑路”传言，但是，蛋壳公寓面向租客、房东和供应商等各个环节存在的资金问题已非局部现象。
类似房客交了房租、房东没收到房租，甚至已向蛋壳公寓缴纳租金的租客，因房东未收到租金提前收回房屋，被强制“赶出”的问题已经浮现。
最新的消息显示， 2020年11月17日，蛋壳公寓的股价一度飙涨75% 。市场有传言称，某房屋中介有可能“接盘”蛋壳公寓。
自如：一头未给租客降租金，一头逼房东降租金，凸显运营困境

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据了解，在与房东的沟通中，自如管家声称，房东不降低租金，自如就要违约解除合同，赔偿房东两个月租金，但房东需赔偿自如装修折旧费。
《中国经济周刊》报道显示，虽然自如同意按照合同赔付张先生（编者注：房东）两个月租金作为违约金，但自如要求张先生赔付他们近四万元的装修款。这意味着虽然自如是提出提前解约的违约方，但张先生还要倒赔对方两万多元。
此外，《中国经济周刊》报道还显示，张先生不能接受的是，他的邻居在与他房子的租客聊天中发现，自如并没有给租客们降房租。
那么，对于自如抛出的降租金或解约赔装修的“二选一”问题，到底有无法律依据？诉讼至法院，能否得到法院支持？
首先，自如要求降租金，房东可以不接受，要求按照合同约定履行。
按照《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。
对于自如要求房东降租金，房东可以基于市场情况评估，以及对于自如经营压力等考量，选择给自如降租金，或选择不给自如降租金。
简单说， “降或不降”或“降多降少”等，都需要自如和房东协商一致才能生效，如果无法协商一致，并不产生合同变更的效力。
按照《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
对于蛋壳公寓或自如等在资本驱动下，以所谓“高进低出”的方式抢占房源，形成市场竞争优势，属于典型的商业或市场风险。并不属于“继续履行合同”对自如“明显不公平”的情形。
其次，自如一方违约主张解除合同，无权要求房东一方承担其损失。
按照《民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
按照《民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
简单说，按照法律规定，一方违约造成另一方损失的，利益受损一方，可以选择要求对方承担违约责任或侵权责任。
但是，一方违约造成自身损失的，并无权要求另一方承担其损失。
因此，如果自如违反合同约定，不再按照合同约定支付房东租金，并主张解除合同的话，那么，自如无权要求房东对其装修投入等承担损失赔偿义务。
相反，由于自如一方违约，房东一方既可以主张要求自如承担违约责任，也可以主张要求自如承担恢复原状等侵权责任。
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