经济观察网|燕郊法拍房数量翻番 55套样本房源半数债权人为银行( 二 ) 2019年三河市人民法院公布执行法拍房源

银行债权人占比过半
11月2日，三河市人民法院发布一套东方夏威夷北区93平方米法拍房，申请执行人为农业银行三河市支行。房源于2019年9月22日被查封，将在12月5日开始在京东拍卖平台开始拍卖。
该套房源于2016年8月18日被抵押给农业银行，对应的债权数额为192万元，借款期限为20年。三河市人民法院判决书显示，该笔借款用途为购房，从2017年9月24日期开始逾期。
经济观察报了解到，同一被执行人，还于2016年8月22日以购买二手房名义向中国银行大厂支行贷款196万元，贷款期限为20年，在偿还了6万元本金及利息后即断供。这些房源拍卖所得款项，主要用来偿还银行借款。
另一套已经于9月9日流拍福成四期的房源，三河市人民法院执行裁定书显示，执行人为中国银行燕郊分行，该套房产于2018年9月27日抵押给中国银行，贷款额度为126万元，贷款用途为购买二手房，贷款期限为30年。
另一套于10月10日成交的福成五期的房源，申请执行人为中国邮政储蓄银行三河燕郊支行。该套房源于2016年7月4日抵押给邮储银行三河燕郊支行，贷款额度为100万元，贷款期限为15年，最终该套房源成交价为79.3亿元。
【经济观察网|燕郊法拍房数量翻番 55套样本房源半数债权人为银行】类似的情况并不在少数，从三河市法院2020年以来公布的208套(次)法拍房源中随机抽取55套房源发现，其中银行机构作为申请执行人的房源数为29套，占比超过一半。其他法拍房源涉及民间借贷、个人房屋买卖、个人借款、小额贷或信托借款等纠纷。
大部分银行机构申请执行的房源中，被执行拍卖的房源即抵押给该银行机构。据一位熟悉燕郊房地产市场的人士透露，判断这类性质并不难，一般超过20年贷款期限的基本可以判定为按揭贷款， “如果按揭抵押房源被拍卖，很大可能是因为断供。 ”
据其介绍，一般房屋作为抵押物的贷款有两种，一种是经营抵押贷，一种是按揭贷。 2017年前后，在燕郊房地产上行过程中，不乏投资客用抵押贷炒房的行为，甚至部分激进的投资客通过民间借贷及小额贷进行炒房。
根据他的了解，在燕郊，经营性抵押贷款，一般期限均在10年左右，很少有超过15年以上期限的。 “当时很多炒房客都是卖一套房的钱，来作为买两套的首付，或者通过提高评估价来从银行机构套取首付款，用抵押贷炒房的毕竟是少数。 ”
相比抵押贷，用民间借贷或小额贷作为过桥资金的炒房客并不在少数。 “像提高评估价这种方式，先向个人或小额贷公司短期拆借首付款，等银行款下来了，套取出来再还上，仅仅有几千元到几万元不等的成本，等于零首付买房。 ”上述熟悉燕郊房地产的人士透露。
该人士告诉经济观察报，从去年开始，不断有一些老客户向其打听燕郊房价走势， “说月供撑不住了，问房价还有没有翻盘的机会，二手房会不会放开限购，人才政策会不会松动，很多人都撑不住了。 ”
炒房客溃败
对于多数房地产投资客而言，包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦，尤其是在2017年6月燕郊限购政策出台前后的几个月，一部分投资客重资押注北京平谷线，部分投资客以超过3万元/平方米价格囤积房源。
一位燕郊资深房地产投资客告诉经济观察报，他于2008年前后定居燕郊，房价在万元以下的时候，他先后买入四套房， 2015年和2016年房价上行过程中，他卖出两套。 “等于赚了三倍以上。 ”
2017年北京317调控政策出台后，燕郊非但没有收到影响，反而受到大量投资客的追捧，加上地铁平谷县开工仪式举行等消息，燕郊房地产界普遍认为房价涨至4万元/平方米指日可待，首尔甜城等部分小区二手房价格已经炒到3.9万元/平方米。