利率|房贷利率转浮动仍犹豫不决？五大行密集发文确认截止日期房贷|浮动|观察者|定价

（文/张志峰编辑/尹哲）
8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等国有五大商业银行密集发布通知，明确将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR加减点的浮动利率定价方式。
也就是说， 2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（不含公积金贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换为以LPR为基础的浮动利率，无需贷款人进行任何操作。
而如果需要转换为固定利率还款方式的话，就需要在8月24日前，抓紧前往银行，按照工作人员提示完成相关操作。
此前，交通银行、兴业银行等行也已发布相关公告，个别银行统一转换工作最早自8月14日就将开始，所剩时间更少。

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图片来源：中国人民银行
LPR报价机制改革自去年8月启动，根据央行此前通知，有商业住房贷款的"房贷一族" ，需要在今年3月1日至8月31日期间，在LPR和固定利率间作出选择。
3月以来，已有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利率。不过，观察者从银行处获悉，截至目前仍有大量客户尚未进行LPR转换操作。
对房贷有何影响
从批量转换规则看，转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点数值确定之后将固定不变；重定价周期（一般为一年）和重定价日（一般为每年1月1日）均保持原合同约定不变，对于重定价周期短于1年的贷款，重定价周期调整为1年。
在每个重定价日，贷款利率由重定价日的上一个LPR与此前固定的加点数值计算确定。
观察者网了解到，购房者小王当年买房是9折利率，贷款总额300万元，期限30年，实际利率是4.9%*0.9=4.41% ，月供15040.55元。
小王目前仍在犹豫是否转换为LPR利率，并且需在本月底做出决定。该浮动利率重定价日为每年1月1日，定价周期1年。
那么确定加点数字，就需要知道2019年12月的LPR ，为4.8% ，加点数字=4.41%-4.8%= -0.39% 。
今年8月之后老王的房贷利率=4.8%-0.39%=4.41% ，与转换前相同。
而存在变化的是今后，即2021年房贷利率=2020年12月LPR-0.39% ， 2022年房贷利率=2021年12月LPR-0.39% ，以此类推。
同理，假设同样背负了300万元贷款的小李，买房时利率上浮了20% ，实际利率为4.9%*1.2=5.88% 。重定价日仍为每年1月1日，定价周期1年。
小李的加点数字就是5.88%-4.8%= 1.08% 。
那么，今年8月之后小李的房贷利率=4.8%+1.08%=5.88% ，同样与转换前相同。
但从2021年开始，新的房贷利率=前一年12月LPR+1.08% 。
LPR当前处于下行阶段
对于大都数尚未转换的人来讲，最关心的问题无疑是，转换为LPR为基准的浮动利率好，还是转为固定利率好？
一位工商银行某支行总经理告诉观察者网，两者并无绝对的优劣之分，因为LPR会随着市场波动，未来是多少，没有人能够保证。但绝大多数客户都会选择LPR浮动利率，因为近期来看， LPR是低于基准利率的，而且还在持续走低。

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数据来源：中国人民银行（观察者网制表）
观察者网查阅中央人民银行公告发现， 2019年8月至2020年7月一年间， 5年期以上LPR从4.85%一路下降至4.65% ，而央行公布的基准利率始终为4.9% 。
假设至2020年12月， 5年期LPR仍为4.65% ，央行基准利率仍为4.9% ，那么前文中的小王2021年的房贷利率就变为4.65%-0.39%=4.26% ，月供14775.76元。