专访中信资本程骁远：公募REITs新政试点将为行业带来深远影响( 二 ) 根据《通知》

资产价值实现回归商业地产金融投资逻辑

面对渐行渐近的商业不动产公募REITs ，如何探索商业地产的资本价值?程骁远认为需要先了解商业地产行业最为常用的三种估值方法：市场比较法、现金流折现法与收益资本化法。

在过去多年的金融市场中，主体信用评级、增信措施等对商业地产的资本价值有重要影响。但是，在未来公募REITs市场中，底层资产的稳定净收益和持续可分配现金流、影响贴现率的风险系数、团队的市场信誉，将是商业地产资本价值最为重要的基石。

作为深耕商业地产领域的私募股权基金，中信资本对于实现更高的资产价值，并不提倡追逐一蹴而就的"财富密码" ，而是回归到地产金融的投资逻辑，以合理的价格投资正确的项目，通过资产管理实现价值提升，为租户、使用者提供更舒适的城市空间，通过专业的主动管理能力实现良好的投资回报，勤勉尽责、对投资人负责，程骁远总结道。

----专访中信资本程骁远：公募REITs新政试点将为行业带来深远影响//----

中信资本曾于2010年收购长沙悦方IDMall ，通过专业团队的升级改造及高效运营，该购物中心已成长为长沙五一商圈的核心商业项目。 2017年，凭借长沙悦方IDMall稳健的经营和品牌价值，中信资本发行了国内首单美元基金结构类REITs,并获得投资者积极认购，体现了市场对于中信资本商业地产投资及管理水平的充分肯定。

专访中信资本程骁远：公募REITs新政试点将为行业带来深远影响。从近年市场来看，以购物中心为代表的商业地产领域由于运营专业度较高，资本注入更为谨慎。尤其新冠疫情爆发以来，购物中心成为受影响较大的资产类别。

根据国家减租减负的政策及关停电影院、儿童教育等场所的要求，购物中心普遍面对较大的经营压力，且部分影响也持续至现在。

但在这一过程中，运营管理出色的优质项目，在疫情期间管理控制得当，有效支持社区正常运作，且能及时从疫情影响中恢复，更能凸显优质项目的价值。

"经历过疫情考验的商业项目及运营团队，也将吸引更多的消费者关注以及资本市场的肯定。 "

购物中心REITs展望类别丰富与优胜劣汰

参考欧美及亚太地区成熟REITs市场的经验,以零售业态为底层资产的REITs是成熟稳健的金融市场的重要组成之一。程骁远表示，中国有庞大的、日益成熟的消费市场，行业对于中国购物中心REITs市场的发展与完善充满信心。

对于购物中心REITs的未来发展前景，其分享了如下观点。

购物中心REITs市场将包括更为丰富的类别，而不仅仅是传统的大型购物中心，比如邻里购物中心、社区购物中心、城市级商业，包括直销中心、奥特莱斯等特殊业态在内的另类购物中心。

购物中心REITs市场也将经历一个优胜劣汰的过程，对比写字楼、仓储空间等其他业态，购物中心的运营专业性更高，项目运营商的能力，对于资产价值、现金流分配率等核心指标有着更为显著影响。