专访中信资本程骁远:公募REITs新政试点将为行业带来深远影响
2020年4月30日 , 中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》) , 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 , 是我国金融制度改革史上一件具有里程碑意义的事件 。
根据《通知》 , 此次基础设施REITs试点聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域 。
虽然其中并没有涉及到商业不动产 , 但鉴于全球REITs主体均为零售资产和持有物业 , 所以该试点的成果注定有助于推进商业不动产REITs最终走上中国购物中心历史舞台 , 为中国购物中心带来希望的曙光 。
为此 , 中购联特邀中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生进行对话交流 , 全面分析当前制约商业不动产REITs出台的相关因素 , 给出商业不动产项目资产价值提升建议 , 为以购物中心为代表的经营性不动产迎接商业不动产类公募REITs提前做好战略性安排 。
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程先生在中信资本创建了债务资本市场及房地产投资部 。 程先生领导的中信资本房地产部深耕房地产真股权投资 , 自二零零五年起在国内外投资项目面积逾四百万平方米 , 总资产价值近百亿美元 , 投资资产类别涉及住宅、办公、商业、物流、不良资产及公司股权等多个领域 , 并在数十个退出项目中取得了良好收益 。
程先生拥有逾二十五年的专业工作经验 , 对中国市场的投资管理 , 投资银行及企业融资方面拥有丰富的经验 。 他曾就职于汇丰集团、法国兴业亚洲(香港和上海)、及日本兴业银行 。 程先生持有金融学硕士 , 文学士学位(主修会计)以及中国法律文凭 。
底层资产雕刻重心
持续稳定的现金流
从世界经济体来看 , REITs的推出时机往往与自身经济周期有着密不可分的关联 。 程骁远认为新冠疫情影响下 , 我国经济的影响有相当大不确定性 , 此时推出基础设施类REITs , 有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖 。 区域试点成功后 , 更有利于底层资产进一步拓展到写字楼、购物中心等传统商业不动产领域 。
对于REITs的备受推崇 , 程骁远表示 , 在浩渺的金融产品市场里 , REITs具备的独有特征 , 奠定了它的市场吸引力 。 一个成熟、受市场认可的REITs产品将具备:分散性、低相关性、低波动、可预测性、流动性等特征 。
专访中信资本程骁远:公募REITs新政试点将为行业带来深远影响。基于这一金融产品特点的认知 , 程骁远建议道 , 商业地产业主方及操盘团队对底层资产的雕刻重心 , 将需要回归"持续且稳定可期的现金流" 。 从投资端开始 , 把握项目、合理控制资产收购价格、根据客群特点做前期定位;在运营端因地制宜 , 对资产组合的主动管理等 。
但是 , "优化资产组合" , 不仅体现在单一资产的投融管退实践中 , 还包含在投资理念贯彻、优秀运营团队培养、管理体系构建等方面 。
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