为何经济不景气北京 CBD 的写字楼租金却在近一年逆势大涨？分三个层面来简单分析下

分三个层面来简单分析下，可能会有理解出入的地方，欢迎共同探讨！企业层面：销售业绩的直线下滑是SOHO进行战略重新部署的直接原因。SOHO中国年报指出，2010年合同销售金额达到238.1亿元，同比上涨74%；2011年合同销售金额仅约为109亿元，同比下滑54%。年报中解释业绩下滑原因在于，集团在2011年上半年为项目空白期，无力作为，下半年新项目入市，销售才渐有起色。但是市场进入九月份后，流动性开始收缩，影响了销售。从全年项目总建面来看，2010年集团项目可售总建面412239平方米，2011年可售总建面为881314平方米，用2010年销售金额238.1亿元按比例折算，在同等销售力的作用下，2011年的业绩应可超过509亿元，应是实际销售业绩的4倍有余。那么入市项目少造成业绩差的说法就不能成立了。再细致分析其资金流动性，就要看他的财务报表，但就了解的房地产公司一些算法（预付款、应收账款等）不尽相同，我们能确定面上最直接的东西就是销售业绩这部分了。SOHO中国2010年报：http://wenku.baidu.com/view/971fde1052d380eb62946d72.htmlSOHO中国2011年报：http://fdc.soufun.com/wenku/152431.html 宏观层面：办公租赁物业持续火热是吸引SOHO“以租代售”的重要原因。根据世邦魏理仕今年7月发布的《优质写字楼租用成本》报告指出，亚太地区是写字楼租用成本增长最快的地区，其中北京建国门(中央商务区)的租用成本同比增长高达49.4%，位列涨幅榜第一名；在全球写字楼市场租金榜单上排名第四（另前三最贵办公市场依次为：香港中环地区、伦敦西区和东京）。报告指出北京地区租用成本的上升一方面是因为受到强劲需求的驱动，特别是来自国内金融机构的需求；另一方面是因为北京金融街可用写字楼稀缺。世邦魏理仕网站：http://www.cbre.com/CS/aboutus/MediaCentre/2012/Pages/071612.aspx 中观层面：二级市场：近一年来北京写字楼市场可售供应量猛增，但成交不理想，未来市场消化压力较大。从2011s3+s4季度开始，供需比平均可达1.84的超高位，进入2012年库存有所下降，但压力依然巨大，整个上半年供需比为1.7。2012年上半年北京办公市场供应量为83.75平方米，同比上涨285.1%，但成交量49.3万平方米，同比下降26.97%。租赁市场：租金稳居高位不下，高出租率有效实现资金回流保证。列举几个当前CBD甲级写字楼租金水平：富尔大厦11元/平/天左右，北京财富中心14元/平/天左右，世贸大厦元/平/天左右，中环世贸16元/平/天左右。区域整体租金水平在14元/平/天左右水平，而出租率均可达95%以上。其他影响：广州写字楼(办公用房)加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图。广州市地税局7月18日发布的今年第2号公告———《广州市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》显示，从2012年7月1日起至2013年6月30日止(税款所属时期)，广州市范围内的写字楼(办公用房)的土地增值税预征率要由2%上调到3%。酒店式公寓一类的写字楼开发项目属于此次土地增值税预征率上调的范围。新闻链接：http://finance.ifeng.com/news/house/20120719/6787075.shtml 近年来，虽然SOHO利用公开招牌挂取地开发的项目并不多，主要通过股权式进行收购，表面上看，通过股权式收购，SOHO中国以较低的成本获得了项目，但低成本收购与高价出售间的巨大增值空间，带来了高昂的土地增值税成本。地方加强土地增值税的征收，绝对是为SOHO来了记当头棒，敲响了警钟。那么另一方面，SOHO看到的是在房地产受政策严重左右的形势下，虽有银根松动的微调信号，但未来方向仍不明朗。唯有租赁业务这块蛋糕丝毫不受影响，加之老潘自表，SOHO目前拥有的账面资金仅150亿元，完全有能力支持集团目前计划持有的约150万平米的办公及商业物业投资，那么何乐而不为呢？
■网友的回复
【为何经济不景气北京 CBD 的写字楼租金却在近一年逆势大涨？】 不知道为什么找办公楼看到一堆空置的，价格贵的缺德，所有的钱跑到房租房价里经济就能变好么！作为小企业感到绝望了，利润不涨房租暴涨，房租跟国际接轨可消费没有啊，这还怎么活！！
■网友的回复
摩天大楼是城市、甚至国家的荣耀，是伟大的艺术品。不过，在经济学家看来，摩天大楼归根到底是一件经济性物品，是经济、尤其是金融的力量推动着摩天大楼平地崛起。因此，从某种程度上，摩天大楼可以被视为一个经济指标。事实上，民众和政客也经常将摩天大楼视为一项经济指标，视为经济繁荣、社会进步的标志。不过，与常人的这种看法相反，经验事实表明：摩天大楼往往预示着经济衰退即将到来。为什么会这样？摩天大楼大楼指数每一幢摩天大楼的崛起，都是令人兴奋的，尤其是如果拿到世界第一高楼的记录，所在的城市和国家似乎都有一种荣誉感。但是，人们发现，不幸的是，世界第一高楼崛起之时，往往就是经济衰退开始之日。20世纪初以来，全球共出现了四轮摩天大楼热，而每一次，都伴随着经济衰退或金融动荡。表：全球第一高楼与经济危机竣工时间名称地址高度（英尺）层数经济危机 1908 胜家大厦纽约 612 47 1907年的恐慌 1909 大都会人寿纽约 700. 50 1907年的恐慌 1913 Woolworth 纽约 792. 57 ? 1929 华尔街40号纽约 927. 71 大萧条 1930 克莱斯勒纽约 1046. 77 大萧条 1931 帝国大厦纽约 1250. 102 大萧条 1972/73 世贸中心纽约 1368. 110 70年代的滞胀 1974 西尔斯大厦芝加哥 1450. 110 70年代的滞胀 1997 马来西亚石油双塔吉隆坡1483（452米）88东南亚危机 2007 浦东环球金融中心上海480（米）101 中国危机？第一轮真正的摩天大楼热是1904年至1909年。1908年，47层高的胜家大厦建成，一年后，它就被50层高的大都会人寿大楼超过。而就在1907年，由于农业收成的季节性因素及货币、信贷的周期性因素凑到一起，又由于一家受全国银行系统管制的银行拒绝向一家未接受管制的信托机构结清资金，导致金融恐慌，其结果是银行挤提，引发美国经济史上最剧烈的一次经济萎缩。正是此事，在很大程度上推动了1913年的《联邦储备法案》，成立了联邦储备委员会，极大地扩张了联邦政府管理货币金融事务的权力。接下来是大萧条期间出现的第二次摩天大楼热。20年代，股票市场一片红火，而商用和民用住房建设市场也高度繁荣，这期间，有关公司陆续宣布兴建三座刷新纪录的摩天大楼，在大萧条爆发后，这些大楼相继落成，即华尔街40号大楼(1929)、克莱斯勒大厦(1930年)和著名的帝国大厦(1931年)。第三轮摩天大楼热出现在70年代初。在经历了60年代强劲而持续的经济繁荣，1970年的经济衰退标志着长达十几年的滞胀期到来。而就在金本位制将被废除、布雷顿森林体系将要解体之时，纽约和芝加哥的建筑工人正在紧张地兴建若干世界最高大楼。经济危机开始了，凯恩斯主义不灵了，而这些大楼也落成了：1972年，世界第一高楼纽约世界贸易中心（417米）完工。1973年，它让位给芝加哥的西尔斯大厦（443米）。然后就是我们熟悉的东亚摩天大楼热了。整个80和90年代，亚洲经济高速增长，出现了东亚奇迹。这个奇迹的高潮就是1997年，马来西亚吉隆坡马来西亚石油公司双塔(452米)的竣工，它第一次为东亚夺得了全球最高建筑的桂冠。然而，很快，马来西亚股市暴跌，货币急剧贬值，社会动荡蔓延。亚洲金融危机爆发。根据上述经验观察，1999年，Dresdner Kleinwort Benson公司的经济学家安德鲁?劳伦斯（Andrew Lawrence）先后撰写了两份报告：“The Curse Bites: Skyscraper Index Strikes,” Property Report, Dresdner Kleinwort Benson Research (March 3, 1999)；“The Skyscraper Index: Faulty Towers!” Property Report, Dresdner Kleinwort Benson Research (January 15, 1999a)，总结出了一个“摩天大楼指数”(skyscraper index)，将经济危机
■网友的回复
一是供应少，未来就看望京和CBD核心区这俩大区域了。二是北京入市的很多写字楼项目都是以自持为主（国企居多），流入市场的并不多。
■网友的回复
中服地块估计从2014年起会有部分写字楼入市，暂且观之。另转新闻一篇供参考：北京三季度写字楼无新增项目市场需求开始放缓来源：地产中国网 2012年10月12日10:03 　　据戴德梁行最新发布的市场报告，2012年第3季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍保持为6,656,969平方米。　　北京写字楼市场供需矛盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，本季度甲级写字楼空置率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点。经济的不确定因素以及有限的可租赁面积，导致本季写字楼市场吸纳走低，第3季度写字楼净吸纳量为17,551平方米，前三季度吸纳量达到24.2万平方米。　　经过两年多的租金持续上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始放缓，本季度，受整体经济形势的影响，写字楼市场需求明显放缓，租金增长的驱动力开始减弱，同时，目前的高租金水平已接近租户所能承受极限，写字楼报价开始趋于理性，市场平均租金同上季相比保持稳定，租金环比增长2.30%至每月每平方米295.47元（46.53美元）。　　分商圈而言，东二环商圈由于本季度个别项目可租赁面积位于项目的低区，租金有所下调，进而影响到整个商圈，使租金下降至每月每平方米258.26元（40.67美元），环比下降2.10%。CBD区域由于上季度新增供应尚有部分面积可供租赁，租金上涨较其他区域明显，至每月每平方米333.20元（52.47美元），环比上涨4.83%。其他核心商圈空置率有轻微下降，租金表现平稳。　　本季度，全市甲级写字楼销售价格环比上涨9.46%，至每平方米62,693元（9,873美元）。　　第4季度金融街区域将有一新增项目约54,000平方米投放市场，由于体量有限，该项目的投放不会对市场造成较大影响。预计第4季度写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。
■网友的回复
从供求分析中找答案好了。