如何评价北京侨福芳草地购物中心？( 四 ) 跑赢了时间的慢建筑曾经

另外，芳草地利用创新的环保技术以及对建筑材料的斟酌使用，使得能源使用量为同等规模建筑标准的50%。从而成为中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。芳草地将环保的理念深入至每个细节，做到了内外兼修。外观上，顶部组成独特的节能环保罩。内部微循环系统结合智能系统，可节约至少60%的能源使用率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15%的装修成本。此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具等等，雨水过滤后也可做绿化灌溉，大大提高了水的使用率。
科技化、环保化的环境，帮助提升无论购物还是驻场工作的人性化体验。
第二，拥有顶级配套设施的综合体。
芳草地购物中心最初定位是服务于写字楼的上班族，但这里并非一个单独的商场那么简单，而是有着顶级配套设施的综合体。这个超级综合体包括顶级写字楼、怡亨酒店、芳草地画廊、侨福当代美术馆、购物中心、银行、健身中心等。其中写字楼建筑8.2万平方米，购物中心4.65万平方米，楼内配有6部观光电梯以及20部自动扶梯、银行、员工餐厅、健身中心等等。
第三，遵循综合体的生态系统的经营策略。
购物中心是一个高度地方化的城市产物，世界上每个国家、每个城市的购物中心都有其自身的特色。香港的购物中心市场是一个典型的为社会主流中产阶级打造的购物场所，市场消费理念、消费能力趋同，因此购物中心的客户定位、产品特色、业态规划等模式已经发展得较为成熟和稳定。
相比之下，内地购物中心市场还处于快速发展期，未达到成熟稳定的状态。近年来，出现了一批著名的购物中心品牌，其中包括中粮大悦城系列、万达系列等等。总体来看，中国内地做商场的模式还是依靠地产驱动的模式。近年快速发展和复制的商业地产开发商，都是依托周边写字楼、住宅和公寓的销售，反哺商场的投资回报，以保持滚动开发的节奏。
而芳草地则以酒店、写字楼带动商业经营，重点考虑了三组主要业态，同时打造不一样的品牌组合，在资产管理策略上也有独到之处。
业态1：打造人气餐饮业态。餐饮是最有吸引力的产品业态，芳草地从最便宜的快餐，到大众喜爱的鼎泰丰、度小月等著名特色餐厅等，再到Opera BOMBANA 意大利餐厅这样的米其林三星餐厅，全部包括在内。
业态2：引进影院、书店等文化业态，进一步提升对文化白领人群的吸引力。五星电影院获取人流，人气书店提高品味；电影院和书店带来的文化人群，成为芳草地吸引的中产白领阶层核心客群。
业态3：引进主力零售品牌集群。零售类店铺是芳草地着重的商场品类。通过与瑞士奢侈品集团历峰的战略合作，一举引进了8个国际著名的奢侈品品牌，包括Chanel、IWC、Alfred Dunhill等。这些奢侈品主力店的入驻，构成了整个主力店品牌集群。这样的业态再加上餐饮品牌、珠宝业态等，形成了商场的品牌基础。其后才是对剩余商场铺位的品牌填空。
芳草地独特的业态也形成了招商方面的吸引力，当中50%以上品牌第一次进入中国或北京，休闲餐饮、时尚品牌等业态占比较大，从而形成了不同于CBD区域内其他商场的差异化竞争力。

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另外在品牌招商上，最初是从台湾引进了一批餐饮品牌，并从台北知名的商业项目邀请了专业的职业经理人打理，结合集团自身的餐饮品牌一起引入，从而构成了丰富的餐饮品牌产品线。台湾本身就是餐饮行业发达，口味细腻、并且管理精细，因此引进这样的品牌业态，芳草地在CBD区域诸多商场中树立了足够的竞争力。

主力店品牌有i.t. 、梵克雅宝、STELLA MCCARTNEY、好食城、卢米埃影城、城市超市、IWC等等。芳草地作为典型的艺术文化主题购物中心，努力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块。
如今市场竞争日趋激烈，租户要求日益严苛，为了寻求长期稳定的增长，专业有效的资产管理建议也十分重要。作为唯一提供区域性资产管理服务的房地产咨询公司，仲量联行为大中华区的商业综合体、办公楼和购物中心的业主及开发商提供资产的战略和运营管理服务（资质查看）。我们的资产管理团队在资产策略及预估方面具有丰富经验，并将方案有效地贯彻到芳草地的管理中，迅速实现利润，从而拉动资产价值提升。
第四，客户群体。
芳草地的客户定位覆盖了精英阶层和白领阶层，即能满足写字楼里的租户需要，也能面向市场引进更多的人流。
目前在客流之中，来自写字楼的人已经占到三至四成。由于写字楼出口设在商场内部，他们通常会在这里解决午餐。侨福芳草地特地推出了针对写字楼员工的会员政策，安排珠宝、手表的专长鉴赏讲座。除此以外，专门为了时尚服装品牌COS、台湾网红餐饮店度小月这样的品牌而来的客人也占了相当比例。
为了迎合高端消费和追求时尚艺术的消费群体，并颠覆传统购物的模式，在项目之初，打造艺术博物馆式的空间也成为芳草地的重要策略，而艺术品经营也一直是侨福集团的强项。目前，会有不少顾客将整个芳草地当成一个城市景点，带着朋友、家人过来拍照留念，每天到购物中心顶层的芳草地展览馆参观的人员就有200余人，假期更高达400多人，这样的数据甚至超越了一些中小型专业画廊的接待人数。
一个空间提供给使用者最大的利益是时间。舒适的体验，让人愿意在此度过时光，就是一个空间提供者最大的成功。所谓的商业因素，就是随着人们逗留时间的增长，消费也变多了起来。投入更多的成本来完善空间体验，比如对洗手间细节的考虑等，无疑提高了侨福芳草地的至尊体验感。
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去过。确实好。招商、物业管理和建筑设计都好。我记得设计师是诺曼福斯特的合伙人……我去的时候，顶子上那个膜结构都脏了，打外边看，灰扑扑的并不怎么显眼。一离近了，就发现确实比较文艺。内部空间外部化的设计思路。各层挑高的变化什么的都很细致。一般的购物中心，往往进去就让你失去方向感，来延长你滞留的时间。侨福整个建筑围绕x型的中庭布置，属于让顾客一眼能把握整体布局，心理上好一些。但是你要去你想买的品牌，还是只能经过其他店面。这个设计是不错的。唯一的不好是有一些断头路。
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硬件没得说，就是个小798，我就说说软件，以下仅对其物管公司的企业文化进行评价。物管的水平和企业文化，从最底层员工的行为就能反映出来。例一，领班在公开场合把清洁工骂得狗血喷头，仅仅因为电梯间控制板有指纹。例二，媒体评价“北京最受欢迎洗手间”，个别扫厕所的员工会用比较恶劣的态度对待所有顾客，估计经常有检查，拖不干净会被骂。例三，另一个领班，前一秒钟对顾客点头哈腰，转脸对员工骂得他妈都不认识了。毕竟是港资企业，耳光文化没毛病，不过记得以后避着人再开大。
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就在这个商场附近上班，去过几次，感觉这个商场从外挂到内部设计到文化创意都太有范了。很波普，很带感。