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(来源:微众银行官微)
李先生对此表示,延缓贷款,还是终止贷款,微众银行还没有给出比较明确的答复 。12月4日晚间,微众银行官方微博发文对租金贷解决方案进行了解释:完成退租后,不用还钱,贷款可结清,不会影响征信记录 。
微众银行上述关于租金贷的方案究竟怎么执行?中国新闻周刊曾致电其官网披露电话,对方表示租金贷不在其业务范围内,并转接了负责租金贷的业务部门,不过,该部门电话无人接听 。
北京市东元律师事务所孔磊律师对中国新闻周刊分析,根据微众银行的公告,租客可先不用偿还银行贷款 。因为蛋壳违约,对租客欠付的租金,可直接抵偿租客对微众银行欠付的银行贷款 。
不过他也谈到,虽然蛋壳爆雷,但租客仍然需要偿还银行贷款 。从法律上看,租客与银行签订了贷款协议,蛋壳爆雷,租客可向蛋壳主张权益,但对于银行的欠款,仍需要偿还 。从情理上而言,蛋壳爆雷,租客住不了房子,仍然需要偿还银行贷款,对租客而言,不公平 。
在京师律师事务所律师孟博律师看来,微众银行发布的公告,意味着蛋壳租金贷客户退租后,所剩预付租金可抵偿贷款,原本需由租客承担的资金贷债务将转移给蛋壳公寓偿付 。租金贷用户可以通过申请征信保护期、与银行进行沟通等方式,尽量降低相关负面影响 。蛋壳公寓需承担因爆雷事件而给房东、租客所造成的损失 。
“高收低租”模式何时休
蛋壳公寓沦落至此,与长租公寓的运营模式脱不了干系 。
众所周知,长租公寓多采用“高收低租”的方式,即以高于市场的价格拿房,按月或按季度向房东支付租金,再以低价出租房屋,但一次性收取租客半年或一年房租,从中赚取中介和服务费用 。
通过上述方式,长租公寓可以迅速扩大规模 。截至2020年3月31日,蛋壳公寓已在北京、上海、深圳等13个城市入驻,运营公寓数量为41.9万间,同比增长46.8% 。
但“高收低租”的商业模式同时也存在盈利风险 。据了解,该模式前期一直处于亏损运营状态,只有当长租公寓的规模大到可以影响当地房屋租金价格,且房屋出租率高且租客流动性大时,才能实现盈利 。
事实上,近年来蛋壳公寓盈利困难 。财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元 。2020年6月10日,蛋壳公寓披露上市后首份财报,即2020年一季报 。根据财报,2020年一季度,公司实现营业收入19.4亿元,同比增长62.48%,实现净利润-12.34亿元,去年同期净利润为-8.16亿元,亏损面进一步扩大 。
在此情况下,蛋壳公寓抵御风险能力较弱,一旦资金链断裂,旗下公寓就会出现爆雷事件 。此前,蛋壳公寓多次因“租金贷”问题陷入舆论的风口浪尖 。
“租金贷”即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约,金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租,租客再分期向金融机构偿还租房贷款 。通过上述方式,长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金,积蓄资金池,形成财务杠杆,用以规模扩张、吸纳新房源 。
早在2017年,蛋壳公寓就因“租金贷”问题被深圳市消委会约谈并要求整改 。2020年6月初,深圳蛋壳公寓被曝出“套路”租客贷款全年租金、“勒令”租客退租、违规搭建房中房等问题 。
新浪旗下的黑猫投诉平台数据显示,截至2020年12月5日,消费者对蛋壳公寓的投诉为32461条,投诉理由多为消费欺诈、合同纠纷、强制退租等 。
此外,根据天眼查,蛋壳公寓背后的紫梧桐(北京)资产管理有限公司曾多次因改变房屋内部结构并分割出租、虚假宣传等事项受到相关行政部门的处罚,历史行政处罚高达115起 。
背靠巨大的租房市场,长租公寓快速发展,目的之一是解决房东、租客信息不对称等问题,让房东租得省心,租客住得放心 。然而在经过重重波折、多次整顿之后,长租公寓平台依然存在诸多问题,屡次打击消费者信心 。
12月4日,自如发布“暖冬守护”计划 。
计划显示,上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉等地的业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后,可与自如重新签约 。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住,并最高减免一个月房租 。业主将房屋委托给自如后,自如免收业主未来一年的托管服务费,并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务 。业主和租客可通过热线电话和线上申请方式参与这一计划 。
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