吞下SOHO3Q的那家联办要上市！两年买8家，并购抄近路（筑梦之星宣传片截图）秘密

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（筑梦之星宣传片截图）
【吞下SOHO3Q的那家联办要上市！两年买8家，并购抄近路】秘密筹备一年半，当初吞下SOHO3Q十一个项目资产包的联办总算官宣要上市了。
沉寂了一年的联合办公市场，又热闹起来了，上市计划一个接一个。
上个月， WeWork宣布将通过SPAC方式上市，估值约为100亿美元。去年10月，唯一实现正向盈利的联办创富港拟从新三板转创业板上市，已提交上市辅导备案材料。
2月26日，筑梦之星正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股书，拟以“BDS”为股票代码，申请在纳斯达克上市。筑梦之星计划发行460万股普通股，发行价区间定为每股5-6美元，最多募集2760万美元。募资用途有三方面：一是扩张公司的办公空间和服务产品，二是用于潜在的战略投资和收购，第三是一般公司用途。
说起筑梦之星很多人可能会很陌生。在国内共享办公市场，单论知名度，筑梦之星远不及氪空间、SOHO3Q、纳什空间、梦想加、方糖小镇等“氪金”玩家。
筑梦之星的最有声势的出场是在2019年10月，那时正值WeWork上市折戟之际，筑梦之星逆势接盘SOHO3Q全国11个项目。正是这一大手笔的交易，让公众第一次注意到筑梦之星这家公司的存在。
时隔一年半，筑梦之星正式向资本市场发起冲击。
和前辈们相比， “默默无闻”的筑梦之星绝对称得上一匹黑马。
论运营规模，筑梦之星在管面积不过20多万方，远不及联办第一股优客工场，后者的管理规模近60万方。论募资规模，筑梦之星本次IPO的募资金额只有优客工场SPAC上市募集金额的40% 。
这样一匹名不见经传“黑马”为何也要上市，共享办公第二股有望花落筑梦之星吗？
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起底筑梦之星：50个空间23万方，孵化器底色鲜明
筑梦之星成立于2016年，同年开始涉足共享办公领域，截至2020年6月30日，筑梦之星拥有50个办公空间，遍及中国26个城市，在管面积约23万方，为约1487个企业客户和516个非企业客户提供服务。

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图：截至2020年6月30日，筑梦之星业务范围（来源：招股书）
23万方、50个办公空间是什么概念？
目前氪空间在全国10多个城市拥有40多个社区。创富港门店数已超200 ，管理面积超27万平方米。
截至2020年9月30日，优客工场运营中的办公空间的数量达158个，运营中的可用工位数量约5.8万个，管理面积约59.7万平方米。
可见，无论是门店数还是在管面积，筑梦之星与优客工场以及创富港都存在不小的差距。
不过即便只有50个空间，筑梦之星也已经在国内排到了第五位。
招股书里引用Frost&Sullivan的数据称，截至2020年6月30日，在中国所有的共享办公空间运营商中，筑梦之星覆盖的城市数量排名第二，在运营的共享办公空间数量排名第五。
如果比较出租率，截至2020年6月30日，筑梦之星运营空间的出租率达76% ，较2019年底略有下降。

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横向对照行业来看，截至2020年9月30日，优客工场运营中的158个空间的整体出租率约为72％， 95个成熟空间的出租率约为78％。
创富港在2020年半年报中没有披露详细的数字，只是捎带提了一句“创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在90%以上” 。
总的来说，筑梦之星的出租率水平和优客工场不相上下，大幅低于创富港。
从产品角度来看，筑梦之星和优客工场、创富港等纯联合办公玩家有所不同。
招股书显示，筑梦之星的产品分为共享办公空间、孵化器、加速器。
截至2020年6月30日，筑梦之星在重庆、南京、太原、贵阳等10多个城市拥有11个孵化器和加速器，管理面积超15万方，已成功孵化了400多家客户。
这意味着筑梦之星总在管面积中超65%是孵化器。大肆“买买买”的一年半过去后，筑梦之星的“孵化器”底色依然浓重。
虽然筑梦之星本身名气不大，不过入驻企业却来头不小，包括华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户都是他的租户。

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收入情况来看，目前筑梦之星的收入主要来自四大业务：工位租赁和服务收入，公用事业服务收入，临时会议室使用服务收入，以及其他服务收入。