xi说楼市|7月第7城，楼市发条再次拧紧！房价终结？继续买房还是先等等？凌晨

文章图片

文章图片

凌晨，南京悄悄发布9项楼市新规。选择夜里发布，动静不大，但规格却不低。此次由7个部门联合出台，包括加大土地调控与出让规模、针对无房家庭确保优先认购、精装修标准与实际需符合、扩大限购范围离婚两年内再次购房按婚前房产数量处理、选房结果现场公示、增加存量房透明度等。
挑几个重点的分析下。
加强土地市场调控主要分为两部分。一是加大土地供应量，尤其是加大中低价位、中小套型的住宅用地供应。二是继续执行土拍“双限”政策，即限定房价、竞争地价。
先说第一部分，刚需地块供应量的增加。很明显，出让特定的中低价位住宅用地，控制住地价，降低房企拿地成本，继而降低房价。并延续类似7090的配比要求，向市场供应充足的中小套型产品。
再说双限政策。南京“限房价、竞地价”是6月份即产生存在的，但当时的限房价限制的是毛坯房最高可销售价格，精装修并未作任何限制。所以，精装修标准存在大幅夸大的可能。但这次新规，对精装修标准进行了补充，明确要求“完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符” 。如此一来，限房价、竞地价的威力真正开始显现。
当然，还有一个变数，即“限房价”这个房价标准是否会逐渐递增，持续出现一二手倒挂反而形成看涨预期。目前来看，南京的“限房价”限的还是比较严格的，部分限价地块限价甚至接近楼面价。
另外，需要提醒的是，双限政策虽有利于控制房价，但受制于利润微薄，产品质量可能出现折扣，买这类产品需多把控品质。
选房结果现场/网络公示这条规定，目前是用以针对热点楼盘，防止个盘过热、确保选房透明度。但实际上，这条新规打击最广的不是热点楼盘，反而是滞销楼盘。
之前我曾分析过，现如今楼盘无论蓄客、开盘好与坏，对外只有一个说法：热销。比如我亲手监测的本地某楼盘，对外号称开盘热销8亿，但实际开盘当天总销仅4亿不到，足足夸大了一倍不止。之所以要这么做，是基于信息不对称和买房人从众心理。果不其然，一顿热销的全城“狂轰乱炸”之后，该楼盘实现顺利出货。原先的观望者纷纷入手，项目顺利走入持续热销周期。
因此，这条新规之后，开盘选房结果需同时在现场与网络上进行公示，一目了然，几乎没有了作假的可能。
离婚后2年内按婚前房产计算有这么一句话，一线城市楼市命门是限贷，二线命门是限购，三四线命门是市场需求。
限购，一般指本地家庭第三套限制购买，外来人口第二套限制购买。很显然，限购是限制了有房家庭的再购买，进而把房源供应更多用在刚需群体上。比如南京这次要求最低30%房源优先供应无房家庭，也是这个目的。当然，也能起到抑制房价过快上涨的作用。
但之前的限购政策，往往有一个“漏洞”可钻，那就是假离婚。婚前把房产赠与给另一方，婚后恢复单身又能够获得买房资格，还能享受首房首贷。最早在2010年，北京率先提出限购政策，当年离婚率上升60% 。深圳去年11月取消豪宅税，当即离婚率开始上升，年后更是出现离婚需提前预约，排队最长需要等4个月。
【xi说楼市|7月第7城，楼市发条再次拧紧！房价终结？继续买房还是先等等？】现在，继深圳明确离婚后3年内任何一方再购房，按照婚前家庭总房产计算，南京也明确2年这个时间底限，直接把假离婚买房这条路给拦住了。市场投机性购房人群必然出现锐减，房价得到稳定。
当然，南京并没有像深圳那样把无房家庭社保、落户时间要求进行明确，这其中可能还会存在一些漏洞。
其他像加强存量房源透明度、真实度，加强属地监管等，主要意在规范中介市场，防止恶意哄抬房价、挂牌价虚高等问题，不展开讨论。
最后，想再聊一些自己的看法。
7月份以来，南京已经是第7个发布房地产市场调控新规的省、市，上半年1个没有，下半年第1个月则已有7次。这其中，深圳属于一线，南京、杭州、郑州、东莞属于新一线，宁波则是2019年新一线行列，还有一个内蒙古。
这几个城市，无一例外都是上半年房价增长较快的城市，也无一例外下半年一开始即出台调控新规。
这其中，可以解读出至少以下6个信号1、经济发达的重点城市，房地产确实受到青睐，这首先是对城市的一种认可；
2、但房价上升过快，刚需群体需求受到挤压也是现实，所以房住不炒要解读成两面， “房住”保障无房群体有房可住， “不炒”限制房价过快上涨。由此判断，这一类城市会进入一种房价涨保发展、然后控保刚需，彼此循环的局面；分页标题
3、政策反射弧明显缩短了，以前调控按年为时间单位，现在按季度、按月为时间单位，显得调控更加灵活，也代表“涨幅”变得越来越小，越来越阶段性；
4、二季度GDP扭负为正，旋即7月房价过热城市迎来调控，这似乎能说明一些问题；
5、需要思考，当无房群体被“保护” ，比如特定比例的房源供应、特定的低价土地与房子供应，那么投资群体手中的房子，未来卖给谁？
6、有些城市是人口增量与商品住宅供应量不匹配导致的房价上升，这符合市场逻辑，只是过快了而已。但是否以上城市均存在供需端不匹配呢？然后其他城市呢？
思考清楚以上6个信号，无论买房不买房，才能成竹在胸。
关注我，你收获。