|2020年的楼市变了，今年已有380家房企破产 article.mmbox.lo

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监管部门针对房地产开发商融资设置“三大红线” ，令业内不少房企面临挑战！企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露， 2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。
最新：12家房企试点融资“三道红线” ，
9月底前需提交降负债方案！
12家房企日前参加了央行住建部座谈会，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
详见21金融圈此前报道：狂奔的灰犀牛，被套上融资的缰绳！住建部央行座谈房企：信息量很大，开发商的苦日子要来了
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线” 。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。
12家房企中， “三道红线”位于红档的是4家房企：中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；
剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70 。
位于橙档的是阳光城（000671.SZ），剔除预收款后的资产负债率分别是77.6% ，净负债率154.4% ，货币资金与短期债务之比1.15 。
位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42 。
位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；
剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01 。

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其指出，随着融资政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整。
2020年7月，泰禾集团股份有限公司出现违约，成为首例大型房企违约事件，主要受前期高杠杆、低周转的拖累。泰禾2013-2017年举债扩张， 2017年净负债率达473.4%之高，远高于同业。
尽管此后公司逐步降低杠杆，但仍处于较高水平。
2018年以来，房企融资难度加大，加之泰禾居高不下的融资成本，公司最终资金链断裂造成违约。央行“345”政策的出台，目的是控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。

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表外融资或将上升
但业内人士担忧的是，房地产企业表外融资或重新抬头。
“一些超级房地产公司，不要把他们看成地产集团，可以理解成金融产品设计公司。甚至可以用管理金融机构的办法来管理。 ”一位华南房地产金融人士坦言。分页标题
标普信评也指出，本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。
过去两年，房地产开发企业普遍通过并购和投资扩展业务规模，样本房企长期股权投资在总资产中的占比已从2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4% 。
特别是， 2019年以来，大型和中型房企长期股权投资在总资产中占比快速上升，显示其表外项目不断增加。融资新规或将进一步提升房企对表外融资的依赖，增加隐性债务风险。
同时，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
房企2020中报关键词：降负债、慎拿地、销售为王

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“在未来的一段时间，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减负债，评级才有得升……”在8月24日的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示。今年上半年，富力权益销售额为510.6亿元，同比下降15.21% ，仅完成年度目标的33.6% 。同期，富力的净负债率达到177% 。
近期，房企进入中报发布季。受疫情影响，上半年不少房企的销售业绩不及预期，一些企业出现销售、利润双降。但进入二季度以来，市场加速恢复，疫情的影响逐渐消失。
但与往年相比，房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎” ，这主要源于监管层在近期的一番表态。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，强调实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，为控制房企有息债务的增长，监管部门出台新规，设置“三道红线”进行管理。种种迹象表明，以控制杠杆为目的的融资“强监管” ，正在成为常态。
这也给刚从疫情中恢复、并试图进一步扩张规模的房企带来新的考验。企业如何看待融资新规？下半年又将以何种策略应对？很多答案都隐藏在中报里和表态中。
回款率明显提升
疫情对房地产业的影响，集中体现在销售环节。
头部房企中，今年上半年，碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2% 。同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%；净利润增长约6.5% 。保利实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1% ，净利润微增。
相比之下， “第二梯队”的一些房企实现了业绩增长。
如中海实现合约销售额1720.1亿元，同比增长4.2%；龙湖实现合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%；世茂完成合约销售额1104.8亿元，同比增长10% 。
过去三年来，房地产市场出现罕见的“大牛市” ，很多房企借此实现销售规模的大幅攀升。其中，大中型房企的复合增长率普遍在30%-50%的水平。
今年以来，疫情一度使很多房企的销售受挫，直到二季度才逐渐恢复。
“基本上一个半月的时间是没有销售的。 ”中海地产行政总裁张智超说，这也造成了供货的延后，以至于在疫情逐渐得到控制的6月，中海集中供货和销售，并于当月实现了575.6亿元的创纪录销售规模。
但并非所有房企都能稳住销售。在这轮疫情中，无论大型房企还是中小企业，都有成员难以幸免。
今年上半年，绿地实现房地产合同销售金额1330.29亿元，同比减少20.7% ，合同销售面积同比减少30.7% 。同期，北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元，同比下降60.83% ，公司的利润降幅则达到八成以上。分页标题
值得注意的是，在近年来不断强调抓回款的情况下，房企的回款率普遍较好。上半年，碧桂园和绿地的回款率均达到惊人的95% 。这也保证了企业在销售额受到影响的情况下，销售现金流不至于过度萎缩。
到7月19日，金茂的回款金额超过1000亿元。其上半年实现合同销售金额1028.7亿元（同比增长31%）的情况下，实现销售和回款双双突破千亿。
尽管受疫情影响较大，但自二季度市场逐渐恢复以来，房企的信心也开始恢复。由于融资政策趋紧，多数企业更加信奉“销售为王”的信条，并表示不会调整全年的销售目标。
张智超表示，下半年中海将积极地抓好供货和销售，作为重点供货的阶段，下半年的供货要占到全年的61% 。 “下半年只要再不出现疫情重大反复、经济的重大状况，公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标。 ”
仅完成年度目标33.6%的富力，也表示“销售目标1520亿左右是不变的” 。为达成这一目标，富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源。

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2020年2月16日，北京市丰台区康辛路一处楼盘工地尚未复工。
图人民视觉
“拿错地是痛苦的事情”
实际上，房企加强销售和回款，除了有保证现金流的考虑，还有降负债的目的。
对于新的融资管理政策，房企在公开解读中，将其称为一种规范。 “这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价稳定下来。我们认为这个措施是规范行业行为，倒逼行业进入健康状态的这么一个举措。 ”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说。
过去一年多来，很多房企通过债务置换，完成借新还旧，并实现负债率的下降。半年报中，很多企业的负债率低于去年同期。但以“三道红线”为标准，对融资进行“强监管”的政策，仍然令企业意识到一个现实：要想继续通过资金杠杆来实现发展，必须首先控制现有的债务水平。
天风证券根据2019年财务数据，按照“剔除预收账款资产负债率为70%”、“净负债率为100%”、“货币短债比为1”三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。

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图片说明：截至2019年底， 50房企负债指标一览。
图片来源：天风证券研究所
其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
李思廉表示， “未来9个月，我们可能会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。 ”雅居乐也声称，要将负债率控制在70%左右的合理水平。即便是负债率较低的中海和龙湖，也强调会继续控制负债规模。
今年以来，随着长效机制的试点继续推进，房企普遍意识到楼市调控进入常态化的现实。如何在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为企业的主要课题。对于此前通过高杠杆实现快速增长的房企来说，这一课题尤为严峻。
“我们所提到的资产负债结构优化，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系，这是非常重要的课题。 ”美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示。 2015年至2018年，美的置业销售复合增长率为73.8% ，并在2019年迈入千亿阵营。在完成规模发展后，美的置业把今年的经营策略定位为“战略巩固年” 。分页标题
其中，美的的拿地策略变得谨慎起来，公司仍会按照销售回款的1/3拿地，但要尽量避免在高点出手。
这一策略不难理解。严厉的融资环境和激烈的市场竞争，使得房企的资金越来越“宝贵” ，因此，前端投资的重要性大大提高。
近期，金科股份联席总裁方明富在接受21世纪经济报道采访时表示，
由于市场的容错空间大大缩小，因此前端的投资能力，往往成为决定项目成败的关键因素。 “以前有做得不精细的地方，犯的一些错误，都可以通过市场来消化，但现在已经没有空间。 ”
在业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表达了同样的观点， “我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。 ”
今年已有380家房企破产，楼市风险加大
疫情之下，各行各业进入凛冬。连“热钱”聚集的房地产行业也不例外。
根据人民法院网网站公示，截至8月14日，已经有380家房企宣布破产倒闭，也就是说，平均每天都有2家房企宣布自己破产。并且，今年七月份，全国房企融资率已经赶超历史同期水平，疫情影响虽然正在逐渐消退，但各大房企们的寒冬时期却仍未完全消退。

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全国380家房企破产， 2020年房价会怎么样？
【|2020年的楼市变了，今年已有380家房企破产】已经买房的人希望房价上涨，还未买房的人又希望房价暴跌。