「北京地区」北京整体房价下跌18.5％，顶豪成交却占全国半壁江山。

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一系列楼市政策在过去两年不断落地 ， 曾经热闹的北京楼市 ， 仍处于漫长的自我修复期 。

自2019年7月以来 ， 一线城市除了深圳房价独自持续上行 ， 北京、上海、广州等城市继续调整 。 其中 ， 北京房价下调速度要快于其他一线城市 ， 与2017年4月的最高点相比 ， 2019年底北京房价约下跌了18.5% 。

与下行的房价相反 ， 北京住宅全年成交面积涨幅位列第二名 ， 同比增长65% 。 在我们调查研究中发现 ， 在这全年成交的住宅中有60%是双限房与限价房 ， 真正市场化的商品房大概只有30%多一点 。

与此同时 ， 北京2019年二手房成交量不及2018年 ， 同比下降6%到8% ， 成交面积同比下降5%到7% 。

北京巨大的压力 ， 既来自于市场本身 ， 也来自于政策上双限房、限价房对市场化的冲击 。

有意思的是 ， 尽管北京的新房市场、二手房市场在2019年都处于降温状态 ， 但豪宅表现相当亮眼 。 数据显示 ， 5000万元以上的顶豪楼盘 ， 北京共成交202套 ， 而上海加深圳在一起不到200套 ， 顶豪市场 ， 北京占据半壁江山 。

北京豪宅成交套数同比增长48%

何为豪宅？市场上没有统一的标准 ， 事实上 ， 随着房价上涨 ， 豪宅标准也发生了不小的变化 。

业内普遍约定俗成的认为 ， 当前北京豪宅标准应该是单价10万元/平方米、总价2000万元/套及以上的住宅 ， 而能达到5000万元/套及以上 ， 则是更高标准的顶级豪宅 。

资料显示 ， 2018年1-11月 ， 北京5000万元/套以上的住宅仅签约2套 。 到了2018年12月 ， 这个数量飙升至58套 。 此后 ， 豪宅市场的这把火一直烧到了2019年底 。 分页标题#e#

CRIC数据显示 ， 截至12月29日 ， 2019年北京总价2000万元/套及以上的商品住宅合计网签1679套 ， 同比增长48% ， 网签金额为604亿元 ， 同比增长77% ， 签约套数和签约金额均明显高于往年（2018年北京2000万元以上的商品住宅成交套数为1134套 ， 签约金额为341亿元） 。

其中 ， 5000万元/套以上的商品住宅成交套数增长明显 。 从数据来看 ， 尽管上海2019年在总价2000万-5000万元/套的商品住宅成交套数蝉联第一 ， 但5000万元/套以上的商品住宅北京以总比47%成交套数的绝对优势登上榜首 ， 高出第二名上海88套 。 2019年北京地区合计成交5000万元/套以上的商品住宅共202套 ， 远高于2018年的60套 。

在网签金额方面 ， 2019年北京地区5000万元/套以上的商品住宅成交金额为178亿元 ， 是2018年签约金额的4倍之多 。 而2019年登记备案住宅当中单价超过20万元/平方米的楼盘 ， 全国一共只有16套 ， 其中在上海有10套 ， 深圳4套 ， 北京2套 。

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「北京地区」北京整体房价下跌18.5％，顶豪成交却占全国半壁江山。从价格来看 ， 2019年北京豪宅市场的成交均价 ， 与往年比涨幅不大 。

数据显示 ， 自2016年至2019年12月29日 ， 北京2000万元/套及以上住宅和别墅的成交均价从73955元/平方米涨至78532元/平方米 ， 涨幅约6.1%；5000万元及以上住宅和别墅的成交均价从92350元/平方米涨至93440元/平方米 ， 涨幅约1.2% 。 这一部分原因是由于中国富裕人群较为有限 。

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豪宅市场回暖 ， 需求被释放

事实上 ， 北京豪宅市场的回暖迹象主要分布在三至四环以及五至六环之间 ， 分别占比23%以及42% 。 CRIC数据显示 ， 从各区域豪宅成交数据来看 ， 朝阳区成交最高 ， 年内共成交2000万以上豪宅557套 ， 北京壹号院贡献了大量货值；丰台区紧随其后 ， 共成交548套 ， 其中泰禾西府大院以及佑安府成交量占比近半；顺义区成交147套 ， 位列第三 。 朝阳、丰台以及顺义承包了北京大部分的豪宅成交 ， 其余区域成交量均不足百套 。

北京豪宅市场的回温 ， 与之前的严格限制逐渐放松不无关系 。 回顾2016年 ， 北京对豪宅项目实施较为严格的“限签”政策 ， 严控高单价、高总价的住宅项目入市 ， 豪宅的网签难度上升 ， 前两年购买的豪宅网签受到了管控 ， 部分需求被积压 。

2019年以来 ， 楼市调控效果显现 ， 北京市场趋于平稳 ， 豪宅的网签窗口也逐渐放松 ， 不少项目一直到2019年才通过网签 。 放松后 ， 除了之前的项目能够正式网签 ， 新的高价项目也顺利入市 。 这也是2019年北京豪宅市场的网签量大幅上涨的原因 。

北京优质地段豪宅供应或将增长

由于北京土拍市场土地出让政策遵循限价原则 ， 加之市场主要以限竞房土地为主 ， 兼顾刚需和改善型项目 ， 近年来 ， 北京新增豪宅项目屈指可数 。 但随着限竞房库存量逐步增加 ， 近期北京地区已经出现了不限价地块 ， 并且出让数量开始增加 。

12月16日 ， 北京土地市场挂出12月的第一批经营用地 ， 三宗地均位于热点地区海淀 ， 其中海淀四季青镇的2宗地为非限竞房用地 ， 海淀永丰则为含共有产权房的综合用地 ， 三宗地起始总价133.61亿元 ， 商品房地块均不限价 。

可以预见的是 ， 未来北京地区优质地段豪宅项目供应量或许会出现较大的增长 。

虽然限价政策会使得高端住宅的供应减少 ， 但由于北京地区高端居住需求旺盛 ， 未来存量和二手豪宅的交易或将被激发 ， 进而影响价格 。

*文中数据：

二手房不包含2019年12月；一手房统计至2019年12月29日 。

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来源：(丁祖昱评楼市)

【】网址：/a/2020/0103/j1335720.html

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