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经济观察报 见习采访人员 陈月芹“能回看吗？我也没赶上 。 ”2020年第一天 ， 在一个叫“家长帮2020北京海淀京籍4群”里 ， 罗蕊@群管理员 ， 希望回看群主“大神”前一天晚8点在抖音上关于2020年北京海淀区升学政策解读的直播 。

罗蕊的孩子现在5岁半 ， 距离上小学还有半年时间 ， 早在2019年9月 ， 她就开始为孩子忙着选学校 。 到各大论坛和微信群学习各种升学“秘籍” ， 不忙的时候找中介看房子 。

在北京 ， 像罗蕊这样为孩子张罗着选学校的家长并不在少数 ， 近年来 ， 北京各个区的入学、升学政策一直在变化 ， 如何成功进入理想的小学 ， 不仅是要靠资金和运气 ， 更是一门技术活儿 。

[学区房]新政一年后 北京“学区房”成色分化。换房

2015年 ， 罗蕊以一个较低的总价购买了西城区广安门外荣丰2008的房子 ， 并成功落户西城区 ， 当时 ， 她并没有考虑孩子上学的问题 。 但随着孩子幼升小时间逐步临近 ， 她和丈夫开始着急起来了 。

荣丰2008对口小学是北京小学的天宁寺分校 ， 在名校林立的西城区 ， 挂了北京小学分校的天宁寺小学是家长们眼中公认的“渣小” 。 “广安是西城热门学区 ， 但大部分小学都是分校 ， 除了北京小学广外分校、第二实验小学广外分校外 ， 其他都一般 。 ”罗蕊表示 。

对于罗蕊来说 ， 本来可以让孩子在西城上学 ， 她家附近的远见名苑、朗琴园两个小区对应的是重点小学 ， 把现在的房子卖掉 ， 再加不到200万元可以完成换房 ， 而且中学可以上北京四中西南校区 。

但罗蕊更青睐的是重点小学聚集的海淀区上地 ， 如果在海淀上地买房 ， 卖了现在的房子 ， 还需要再加500万元左右 ， 对于罗蕊来说 ， 难度不大 。 “你肯定还没有孩子 ， 所以你还不太能理解 。 ”罗蕊表示 。

2019年的最后一天 ， 罗蕊提前约了中介去上地看房 。 “上地是海淀的热门学区 ， 综合实力很强 ， 包括上地东里、上地西里、上地家园等小区可以就近上地实验小学 。 ”罗蕊在手机地图上比划着 ， 上地实验小学就在上地东里小区里 ， 读完小学可以直升101（上地实验中学） 。 分页标题#e#

根据北京最新的义务教育入学政策 ， 从2019年1月1日起 ， 在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的 ， 将不再对应一所学校 ， 即多校划片 ， 被家长戏称“海淀1911” 。

[学区房]新政一年后 北京“学区房”成色分化。多校划片政策传了很多年 ， 等到一纸政策公告被张贴在各大学校告示栏 ， 家长群也沸腾了——这一政策意味着 ， 即使买了海淀的学区房 ， 也不一定能上对应的学校 。 孩子入学当年 ， 根据就近原则 ， 如果学校学位不足 ， 有可能被分配到划片区域内的其他学校 。

不过 ， 上地学区是罗蕊借鉴前辈们的经验确定来下的区域 ， 学区内学校综合实力靠前 ， 即使被派位 ， 也不会被放到太差的学校 ， 而且一步到位上101中学的概率较大 。 而且很大概率能直升上地101中学 ， 一步到位 ， “如果靠运气 ， 那太玄了” 。

在上地区域从事房地产中介的刘仕伟告诉罗蕊 ， 新的学区派位政策实施以来 ， 海淀真正实施多校划片的学校不多 。 “只要有房有户籍 ， 房本属于孩子法定监护人 ， 不是四老房 ， 基本都能直升 。 ”刘仕伟称 ， 他在上地清河区域做了6、7年店长 ， 对这块很熟悉 。 “很多人说上学没用 ， 那是你没上好 。 ”刘仕伟对罗蕊感慨 ， 自己就是没上好学的那一类 ， 现在孩子在老家邢台上三年级 。

罗蕊老家也是邢台的 ， 她说看到黄磊家小女儿带着《小王子》导演游故宫 ， 觉得自己的孩子以后也应该努力学习 ， “人家明星的孩子都那么努力 ， 我希望我家孩子能比同龄人得到更多优势和机会 。 ”

分层降温

”来上地看房子的客户 ， 100个里95个是为了孩子上学 。 ”刘仕伟表示 ， 对于家长心切能理解 ， 每次都会和客户耐心解释政策 ， 说明风险 。

刘仕伟透露 ， 新的入学政策出来后 ， 上地的房子确实有降温 ， 但这不完全是政策的影响 。 比起最近一年以来的楼市降温潮 ， 学区房价格相对坚挺 。

刘仕伟带罗蕊看的第一套房子位于上地东里 ， 房子是86.1平方米的两居改三居 ， 报价830万元 。 罗蕊看了房子照片和信息 ， 觉得还合适 。

实际看房时 ， 房子现实情况还是超出罗蕊的预期 ， 开裂的墙面 ， 发霉的木质装潢 ， 到处坑坑洼洼的地板 ， 洗浴缸和洗手台锈蚀痕迹都显示出房子的陈旧 。 分页标题#e#

“很多年业主都没在这儿住 ， 出租出去 ， 房子没维护好 ， 如果要住需要重新装修一下 。 ”刘仕伟提示罗蕊 ， “房子的学位没被占用 ， 如果想让孩子上学 ， 价格可以再谈 ， 楼龄新、装修好的房子 ， 价格还要更高 。 ”

“如果这套您觉得合适 ， 我们有信心跟业主谈到800万元以下 。 ”刘仕伟告诉罗蕊 ， 可以约业主当面谈 ， 也许还有空间 ， “我们电话里跟业主谈价力度不大 ， 业主总觉得我们又来试探他心里价位 ， 所以 ， 您去谈会更合适一点 。 ”

谈起近7年的从业经历 ， 刘仕伟感慨 ， 今年的降温确实有点明显 ， 目前是两年来上地的学区房价格最低点 ， 以上地西里一套137平方米的房子为例 ， 2018年成交价在1230万元 。 “今年有一个业主报价1250万元 ， 最后让业主降到了1180万元 。 ”

虽然业主不情愿降价 ， 但11月链家的中介带客户去看房 ， 将价格砍到1080万元 ， “业主当场把中介的钥匙收了回去 。 ”

据刘仕伟介绍 ， 目前买卖双方博弈较为严重 ， 很多业主希望2020年春节后能迎来小阳春 ， 而购房者也觉得还有进一步下降的空间 。 “业主在观望 ， 客户也在观望 。 ”

刘仕伟透露 ， 2017年317限购前 ， 上地东里单价一度追近16万元 ， 成为五环外房价最高的小区之一；317限购后 ， 价格开始出现松动 ， 目前上地东里平均成交价保持在10万元/平方米左右 。

量价微涨

相较海淀区 ， 作为教育强区的西城区是许多家长青睐的区域 。 其中德胜学区坐拥育翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多所重点小学 。 由于一个学区内所有小学都是重点学校 ， 只要买到学区内房子 ， 就可以拿到重点小学通行证 。

德胜片区很大 ， 我爱我家中介李鑫在门店电脑前搜索德胜片区的房源 ， 一页显示10套 ， 页面下方还显示可以查阅49页 。 如果仅瞄准超级“牛小”育翔小学 ， 则显示有15页 ， 150套房源 ， 覆盖冰窖口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近十个小区 。

李鑫和冰窖口胡同73号院的一位业主约定上门看房时间 ， 业主透露 ， 他是实验二小德胜校区毕业的 ， 闺女上学原本也想找学校领导“帮帮忙” ， 安排上最好的育翔小学 ， 后来觉得太麻烦 ， 就让闺女也上了德胜二小 。 分页标题#e#

这两年 ， 家里被划进育翔小学学区 ， 房价确实涨了不少 。 “现在闺女也大了 ， 学区不用了 ， 想全家置换大一点的房子 ， 这才想把房子转手 。 ”

这个房源3室1厅1卫 ， 从2019年3月挂出报价1150万 ， 现在降到1100万 ， 跟市场价差不多 。 李鑫透露 ， 大户型的学区房在西城也难出手 ， 普通家庭一下子拿出千万还是少有 。

目前德胜片区的分化还体现在 ， “满五唯一”的公房能贷款9成 ， 许多家庭的压力小一些 ， 部分不符合“满五唯一”的公房或商品房 ， 客户的贷款压力很大 。

“满五”是指房产证出证或契税票出票的时间已经满5年；“唯一”是指业主在本市内 ， 登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房 。

以新风北里的一套两居室商品房为例 ， “业主原先报价810万 ， 一分不减 ， 后来因为他这套是商品房原值200万 ， 二套贷款只能贷80万 ， 能全款付且不要周期的客户很少 ， 一直卖不出去 。 ”李鑫解释：“现在业主电话里跟我们说 ， 770万可以成交 ， 760万应该没什么问题 。 ”

链家数据显示 ， 2018年12月至2019年11月 ， 西城区的挂牌均价与参考均价最大价差达到4573元/平方米 。 2019年10月价差逐渐缩小到几百元“西城德胜片区11月两家共成交101套 。 ”李鑫透露 。

李鑫向经济观察报采访人员介绍 ， 一居室50平方米一般在760万元上下 ， 两居室62平方米一般在800-900万元之间 ， 楼龄较老的两居室也有750万的 。 “由于近两个月成交量大 ， 低总价的房子卖得差不多了 。 ”

德胜片区房价分化另一个因素在于是否占用学位 ， 如果一套房子占用3年级 ， 按照6年一轮的规定 ， 新购房业主的孩子3年后才能上学 。 李鑫表示 ， 很多家长想趁着价格洼地占坑 ， 早点上岸早点放心 ， 以后也会有人接盘 。 “这种房源价格会低 。 ”

来源：(经济观察报)

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