时代周报采访人员 王宏 发自北京

乘坐北京地铁房山线到苏庄站 ， 出地铁站再经过约20分钟的车程 ， 才能抵达限竞房项目之一—丰台区青龙湖大湖风华的项目售楼处 。 别急 ， 该售楼处距实际项目位置还有2.8公里的距离 。

2019年12月29日 ， 从市三环内乘公共交通经过两个小时、近40公里的车程后 ， 时代周报采访人员来到了位于青龙湖的大湖风华售楼处 。

从售楼处出来返程中 ， 由于道路还没修好 ， 经过10多分钟的等待 ， 采访人员才终于打上车 。 司机对采访人员说：“在这地方买房 ， 就算是晚上自己开车也得掂量掂量 。 ”

限竞房■摸底限竞房：滞销楼盘折价36万。距离太远、交通不便、配套设施不完善 ， 这不仅是位于青龙湖的限竞房项目面临的尴尬 ， 也反映出北京市滞销的限竞房项目面临的共同问题 。

时代周报采访人员梳理目前北京限竞房项目后发现 ， 限竞房项目分布最密集的五大区域分别位于大兴、丰台、顺义、昌平以及房山 。 这其中只有丰台属于主城区 ， 其他都为近郊区 。

此外 ， 目前北京在销的限竞房项目主要集中在五环到六环之间 。 上述的青龙湖虽然属于丰台区 ， 但却位于近六环的位置 。

购房者犹豫不决

限竞房■摸底限竞房：滞销楼盘折价36万。2018年从华南某大学建筑系毕业的王凡（化名） ， 在父母的支持下决定在北京购入自己的首套住房 。

“我也是刚来北漂 ， 发现通勤时间太长了 。 我的选房要求就是最好离单位近一些 ， 户型稍微好一些 ， ”王凡这样对时代周报采访人员表示 。 在反复比较后 ， 他还是更倾向于选择城区内交通方便的二手房 。

“少置换”甚至“一步到位”是张衡（化名）的主要购房需求 。 张衡在2019年12月27日对时代周报采访人员表示 ， “置换的成本太高 ， 各种税费加中介费 ， 最高能占到房价的8%─12%” 。

“但限竞房适合工作、家庭生活都很稳定的人 。 像我这种目前在望京 ， 未来可能去西二旗或者亦庄工作 ， 因此不太适合限竞房 ， ”张衡这样对时代周报采访人员解释 。 分页标题#e#

事实上 ， 确实有一些位置优越的限竞房项目 ， 但很快便一抢而空 。 包括位于三环内的佑安府、天恒学院里；三环外的金融街融府、西城天铸；四环边的电建洺悦苑、橡树澜湾等 。 以橡树澜湾为例 ， 二期开盘有2031人参与摇号 ， 争抢688套房源 。

中原地产研究院数据显示 ， 自首批限竞房于2018年6月10日入市以来 ， 截至目前已有66个项目入市 ， 合计100期 。 按比例来看 ， 近两年限竞房在商品住宅供应中占比达到七成 。

此外 ， 五、六环之间是限竞房主要供应区域 ， 累计供应了54块地 ， 其中大部分优质项目已经入市 。 该区域累计供应住宅面积合计为504万平方米 ， 平均大约有5万套住宅 。

2019年12月29日 ， 一位房企工作人员在对时代周报采访人员表示 ， 除了少数五环内限竞房成交较为理想外 ， 房山区和丰台区的青龙湖、昌平的北七家未来科学城以及大兴的瀛海、旧宫等部分区域都面临较大的去化压力 。

时代周报采访人员在走访中也了解到 ， 即使在同一片区 ， 交通便利的限竞房项目去化率也要更好一些 。 例如位于昌平的华润理想城以及和悦华玺均已基本去化完毕 。

2019年12月27日 ， 某置业顾问在向时代周报采访人员介绍 ， 离上述两项目不远的金辰府 ， 首期开盘去化率只有三分之一 ， 主要原因还是离地铁较远 。

入市项目80%遭遇亏损

由于限售政策“拦路” ， 从开发商交房到拿到房产证 ， 再到五年的限售期过去 ， 前后周期长达8─10年 ， 也让像王凡、张衡一样的购房者对限竞房抱有犹豫态度 。

58安居客首席分析师张波在12月30日告诉时代周报采访人员 ， 限竞房由于先行限定房价 ， 存在未来和市场相比有优势的可能性 ， 限售是基于防止炒房来考量设置的 。

时代周报采访人员在走访中了解到 ， 为了加快去库存 ， 不少开发商开始打起了价格战 ， 降价30万元成为常态 。

据悉 ， 2019年11月开盘的金辰府项目 ， 拿地时的限售均价为5.3万元/平方米 ， 而开盘实际成交价为4.5万元/平方米 ， 降幅接近15% 。 在时代周报采访人员前往该楼盘咨询时 ， 项目中介称目前有特价房推出 ， 相当于均价仅4.1万元/平方米 。 如果以89平方米的住房为例 ， 特价房最终的价格相当于开发商折让了36万元 。 分页标题#e#

位于青龙湖的大湖风华 ， 折价同样不少 。 据悉 ， 该项目拿地时的限售均价为3.72万元/平方米 ， 开盘实际成交价为3.3万元/平方米 。 在时代周报采访人员前往该楼盘咨询时 ， 项目中介讲述 ， 加上赠送面积单位均价只相当于3.02万元/平方米 。 以该项目最小的89平方米的户型计算 ， 折合每套直降25万元 。

中原研究院数据显示 ， 2019年11月 ， 限竞房的平均成交价为46449元/平方米 ， 环比每平方米减少了1000元 ， 套均价则环比减少了83万元 ， 成交价格持续走低 。

中原地产首席分析师张大伟在12月29日对时代周报采访人员表示：“整体来看 ， 北京限竞房市场入市项目中有80%已经亏损 。 ”

但在一些企业看来 ， 市场上大量供应的同质化限竞房项目 ， 也给了他们进入这个市场的机会 。 位于昌平高教园区的国子郡项目由信达地产开发 。 该项目的置业顾问在12月27日告诉时代周报采访人员：“公司在2004年就拿到了这块地 ， 捂在手里一直没开发 。 现在我们项目已经是市场上少有的纯商品住宅项目 ， 很受欢迎 。 ”

该置业顾问还告诉时代周报采访人员：“目前我们的购房者主要是来自于华为、小米等科技公司的员工 。 高教园的职工来这里购房的也很多 。 还有一些早年在回龙观那边以几十万元便宜入手的人 ， 700万元把手上的房子卖了 ， 全款付这里 ， 还能余下200万元来养老 。 ”

但另一个值得注意的问题是 ， 随着目前土地市场开始恢复纯商品住宅地块的供应 ， 未来商品住宅陆续入市 ， 也将带给购房者更多的选择 。

来源：(时代周报)

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