刚刚，这个省因乱搞房地产遭中央狠批！然而 ··· 文

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正文开始：

文 | T教授

“ 你们要买房子现在赶快去买，以后就很难说了。”

说这句话的不是哪项目的置业顾问，也不是哪个门店的中介，而是海南省省长。

而他两年前在两会上说的这句话，正在成为预言海南楼市走势的谶语。

而最大的“很难说”就是来自于中央的压力。

昨日（12.23），据中青在线报道，中央环保督察组在向海南省反馈在8月10日 — 9月10日对海南开展的环保督察情况时，狠批房地产开发对当地环境造成的破坏，并直指海南的规划被房地产给绑架。

并进一步指出海南一些地市轻视环境保护，热衷搞“短平快”的速效政绩，导致当地自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。

请大家注意，中央环保督察组用的是“狠批”一词，熟知我国语言艺术的人，应该能感知到“狠批”一词背后的事态严重性。

（新闻截图）

那么，这次的“狠批”会对海南的房地产市场产生什么样的影响呢？好事？还是坏事？

要想看透这层影响，我们不妨从头说起。

▌海南是中国人的梦中天堂

“从明天起，做一个幸福的人 … 我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”

诗人海子的幸福生活，同样，也是大多数国人梦寐以求的天堂。

而在960万平方公里的神州大地上，能够承载起国人这个天堂梦的地方，就是海南。

而正是这个天堂梦，才支撑了有些闲钱的国人，尤其是深受雾霾困扰的北方居民，源源不断的去海南投资买房。

笔者身边就有好些这样的朋友，不需要开发商天花乱坠的说辞，他们自己下意识的就会想到去海南买房投资。

所以，这也就造成了海南与全国其他地方和城市，与众不同的现象：

它不靠城市能级取胜，如人口众多的内陆省会，也不靠经济实力取胜，如深圳、东莞等，而是优美的环境。

正是海南独一无二的美景，才让海南的房子成为了一种稀缺性的刚需资源。

据海南省统计局公布的2017年1-8月房地产信息显示，1-8月海南房屋销售面积1602.47万平方米，同比增长69.5%，房屋销售额1865.6亿元，同比增长98.7%，折合销售均价11642元/㎡，同比增长17%。

其中，海南以外内陆的购房者占了60%-70%，尤其是高档的江景房。

不知道大家注意到这层逻辑没有，支撑起海南楼市和房价是国人的精神追求（天堂梦），而撑起国人天堂梦的是海南的优美的环境。

若美景不在，海南的房子也就失去了它最基本的价值和意义。

所以，当下海南一些地市轻视环境保护，导致当地自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏的做法，无异于在涸泽而渔、饮鸩止渴。

而在这次中央环保督察组的当头棒喝下，接下来的海南各级政府，毫无疑问会严厉打击各类破坏环境的行为。

那么，这又将产生两种影响，一是拥有较好景观资源好的房子供给将会减少；二是现有的景观资源好的房子将会更加值钱；

▌政策对海南楼市的影响

其实，除了这次中央环保督察组的呵斥外，这一年，海南自身也出台了很多楼市政策。

而有些政策，也将会海南楼市产生深远的影响。

为了方便理解，笔者将海南在2017年出台的一系列政策，分为两类，

其一，是临时的管制政策，如限购、限价、限贷。

如3月份时，海南省住建厅召集42家房企和28家中介机构召开座谈会，明确对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可。

6月份时，海南多家银行跟进上调房贷利率，最高上浮20%，只有部分银行保持基准利率没变。

这类政策最主要的作用在于能在短期内影响房价走势，即快速的冷却房价势头，如2017年前8个月，海南楼市成交面积上涨69.5%，但房价仅上涨17%，就是这种短期政策影响的结果。

不过，此类政策还有一个特征，就是手段灵活、可以随时调整，所以，从长期来看，并不会对海南楼市的产生趋势性影响。

其二，则是稳定且长期执行政策。

首先，便是政策对海岸景观资源的保护，严禁外围填海。

如2017年3月，国家海洋总局下发了一份文件《海南线保护与利用管理办法》，要求2020年，海南省自然海岸线保有率不得低于55%。

2017年6月，《海南省人民政府关于促进房地产业中长期持续健康发展的实施意见》中就明确指出：离海300米范围内，禁止一切商品住宅开发，新办理海域审批手续的填海土地不得用于商品住宅开发。

而在9月份出台的《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》更是明确强调，实施严格围填海控制及审批，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目、重点海域修复治理项目之外，严禁外围填海。

所以，这些政策的潜台词就是，“大家别再指望日后买新开发的海景房了。”

也就是说，想要海景房，你就只能通过购买现有的海景项目。

其次，海岛中部生态环境好的地方也被保护了起来。

如在9月份出台的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，则提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目；

对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理等。

再次，禁批小户型、严禁产权式酒店，这明白是冲着内陆投资客来的。

9月份海南出台的“两个暂停”文件里，还有两个影响深远的规定。

如将全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅；

停止产权式酒店项目规划报建审批，严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅；

总所周知，内地客户青睐投资型度假房还有一个重要原因，即面积小、总价低，财务压力不大，能承受得起。

所以，这些年来，海南的小面积住房、酒店公寓很是受欢迎。

而这一纸政策恰把海南房屋最主要的属性给“阉割”了。

那么，日后新开发的住宅对内陆客户的吸引力势必会大大降低；进而使得现有的优质度假房更加走俏。

▌小结：

我们不妨从经济学中的“供需”关系来总结下，这一系列政策对海南楼市的影响。

海南的市场需求面向的全国（这点跟其他内陆型城市很不一样），这个需求足够大，说白了，海南什么时候都不愁需求。

现有的一系列长期性政策，将会进一步缩小（停建小户型）、优化（整治环境）海南房屋的市场供给，即是说海南现有景观优质、小户型的房子，只会更加走俏。

所以，

这次中央环保督察组的“狠批”，对海南房价无疑是个大大的利好。

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