房产交易必读实用贴:如何赋予定金欠条法律效力? 四川雷声律师事务所

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在房屋交易过程中，通常会有这样的场景：交易双方签订了买卖合同后，在交付定金时，买方因种种原因未付定金或未交付全部定金，却以一纸“欠条”代替——“今欠到XXX购房定金XX元，于X日内支付”。在这种情况下，若交易一方违约，守约一方是否能按照定金罚则追究违约方的责任呢？答案是否定的。因为：

一、从法律规定来看，定金罚则的适用以定金合同的成立生效为前提。担保法第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高院《担保法》解释第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

二、从法律效力来看，定金欠条不适用定金罚则。虽然买方出具了定金欠条，但是欠条的基础法律关系是房屋买卖合同关系，在双方已就定金合同进行变更，且主合同没有履行，买方一直没有支付欠款的情况下，其所出具的欠条也就失去了存在的事实和法律基础。

那么，怎样操作才能够将赋予“定金欠条”以法律效力呢？

第一步：买方向卖方出具一张“借条”，表明买方向卖方借到款项X元。

第二步：卖方向买方出具一张“收条”，表明卖方收到买方购房定金X元。

将“定金欠条”法律关系转化为“借款”法律关系，如此即可赋予“定金欠条”以法律效力，保障买卖合同的继续履行。

特别提示：除合同有明确约定外，定金是否实际支付不影响买卖合同的成立与生效，守约方仍可依据买卖合同追究违约方其他形式的违约责任。

房产交易必读实用贴:如何赋予 定金欠条 法律效力?